关于物权的五大疑问

　　《物权法》进入向社会广泛征求意见阶段，业界把《物权法》出台的意义与《婚姻法》和《合同法》的出台相媲美，但是很多人对于究竟什么是物权？怎么保护物权不受侵害？等等，认识还相当模糊。物权或许你并不十分熟悉，但物权问题在每个人的生活中早就存在。花钱买了房子、车子、彩电，你认为这些东西理所当然是你的，这些财产的所有权是因为“你花钱买的”而体现在你的意识中。现行法律对物权及其主要内容已有原则性规定，只是未使用“物权”概念而已。

　　房子70年后归谁？

　　现在，一般人的住房土地使用期限是70年。那么，70年后，房子该怎么办？那时候房子是属于谁的？到期后还能继续居住吗？要怎么办手续？

　　根据《物权法（草案）》规定：建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当回收建设用地使用权证书。建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期。至于具体如何操作,现在还没有相应的规定，有待今后进一步明确。

　　但是，据房地产业内人士反映，业主们所关心的住宅土地70年大限使用期的问题其实是个虚拟的问题。因为按照我国现行的住宅设计规范，住宅使用寿命多层建筑为50年、高层建筑为70年。根据建设部相关资料，我国住宅实际使用寿命只有30～40年，根本达不到70年大限，住宅使用寿命基本上要比土地使用期限短。

　　小区车库、绿地属于业主吗？

　　随着物业管理的盛行，以及业主维权意识的增强，许多小区的业主逐渐意识到，在拥有一套住宅的同时，对社区内的配套设施，如公共空间、绿地、车库等所属的权益也要有所规定。

　　那么，住宅小区绿地、车库等公用设施和资源，是属于开发商的还是属于该小区广大业主共有的呢？这是众多住宅小区中常常发生争议的焦点问题，甚至还有的双方为此大打出手、诉诸公堂。《物权法（草案）》中已明确规定：绿地、车库有约定的从约定，没有约定的，如开发商有足够证据证明其享有所有权，归开发商。如无上述情形，则归业主共有。

　　《草案》还规定，业主可依法共同决定选举和更换业主委员会。对侵害业主共同权益的行为，可以用业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁，也可以用业主个人的名义提起诉讼、申请仲裁。

　　现在，擅自将住宅改为商业用房在各地比较普遍，工商登记部门也比较难管理，以往仅仅靠邻里关系处理，这就隐含着各方之间的矛盾。对此，《草案》规定“将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房”，“将共有部分改变用途”这两种情形，均应当经全体建筑物区分所有权人同意。

　　拾物归还是否可要报酬

　　将拾得的遗失物交还失主后，是否应得到一定的报酬？《物权法（草案）》规定：所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等必要费用。那么，该不该有一些“感谢费”呢？目前，关于这个问题还存在一定争议，将在广泛征求意见后再做决定。草案还规定，拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。《文物保护法》有规定的，依照其规定。

　　那么，此前备受争议的“拾金有偿”条文为什么被取消了呢？有关专家分析，受传统观念的影响，这部《物权法（草案）》仍然坚持和鼓励人们“拾金不昧”，而在德国、日本等国家的《民法典》中，不但赋予了拾得者索要适当报酬的权利，而且还规定，当遗失物在一定时期无人认领时，所有权归拾得者所有。现有法律规定拾得遗失物应归还失主，我们一直认为这是中国传统美德的一种表现，因此不能索要回报。多数国家及相关理论认为，拾得遗失物要归还，要保管，拾得人承担了一定的义务，付出了一定的费用，从权利义务一致精神看，拾得人可以得到一定数额的费用。

　　《物权法（草案）》拟作出类似的规定，但反对者称此举有违中国传统美德。拾金保管后寻找并归还失主，仍为不昧，从根本上看，仍完全符合中华传统美德。同时对因此付出的费用、时间等得到合理的补偿，应与传统美德不冲突。更重要的是，拾得遗失物者因此获得一定的补偿可视为对拾金不昧者的一种肯定和鼓励，可促进更多的人拾金不昧，亦不至于使拾金不昧者遭受不必要的损失；对遗失财物的人，其遗失物失而复得的可能性也大大增加。拾金不昧得到一定回报，于遗失财物者，于拾金者，都有好处。

　　城里人能不能到农村买宅基地？

　　如今，城市的房价一直居高不下，不少城里人打算到乡下或者郊区的农村购买宅基地。很长一段时间以来，这一问题引起社会的广泛关注，现在，《物权法（草案）》打消了存在这样想法的城市人。

　　《草案》规定，宅基地使用权人经所在集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。农户依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地，一户只能拥有一处宅基地，农户占有的宅基地面积应当符合规定的标准。

　　关于宅基地问题，我国的《土地管理法》已经有规定，国务院为加强农村土地的管理，也明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，但是不少地方仍出台政策规定退休人员、退伍军人可以购置宅基地。因此，《物权法（草案）》再次强调“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，这对解决宅基地的非法使用问题有重要意义。

　　邻里纠纷怎么办？

　　居民小区共有部分因权利归属不明,经常引发使用纠纷。在很多城市,这已成为业主、开发商和物业公司之间的矛盾根源。为了更好地维护业主的合法权利,减少业主与开发商、物业公司之间的纠纷,物权法草案对业主的建筑物区分所有权做出专章规定。《草案》规定了建筑物的屋檐滴水，不得直接滴注于相邻的不动产；安装空调等设施，不得因滴水、噪音对相邻的权利人造成损害；建造建筑物，应当与相邻建筑物保持适当距离，并适当限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照；建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业住宅用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利，对该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利；将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房和将共有部分改变用途这两种情形，均应当经全体建筑物区分所有权人同意等。

　　《草案》还规定，业主对建筑物内的住宅、商业住宅用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利，对该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利。因此，建筑物上比比皆是的外墙、电梯广告，还有楼顶发射塔等引发出来的纠纷问题就有了解决的法律依据。

　　·名词解释·

　　物权，简单来讲就是对物的权利。这里所指的物，主要是不动产和动产。物权是一种财产权，财产可分为有形财产和无形财产，物权是对有形财产的权利，物权法是调整有形财产关系的法律，调整无形财产关系的法律主要有合同法、商标法、专利法、著作权法等法律。

　　《物权法》要回答三个问题。第一，“物”是谁的。第二，所有者对这个物享有什么样的权利？其他的人负有什么样的义务？第三，怎样保护物权？侵害物权的人要承担什么样的法律责任？

　　《物权法》两个作用

　　第一，定纷止争。通过加强对物的保护，维护社会的正常秩序。第二，促进物尽其用。通过规范物权人的权利和义务，为权利人充分利用财产提供良好的法制环境，它鼓励权利人创造财富、积累财富。