禁止农舍交易很不明智

　　《物权法(草案)》专论

　　《物权法(草案)》照搬有关法律，规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，同时又规定“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户”，这样，就是在事实上不允许城市居民或村庄以外的其他居民购买村庄的农民住房。这个规定非常典型地反映了我国立法实践中常常发生的某种忽视事实、不管操作

　　城市居民购买农民住房是比较普遍的现象。在北京郊区，有很多农民住房已经被城市居民购买。我们早已听闻过北京郊区“画家村”、“明星村”的存在。只是因为没有合法的农舍市场，农舍的实际买卖是非常有限的。隐蔽的农村住房市场是存在的，一方面有供应，另一方面也有需求。在北京的一些村落，20％以上的农民住房已经人去房空，如果有合适的价钱，房主人愿意将其出售。

　　按照现行法律，农村住房的供应还在不断扩张。只要有新的农户产生，该户人家就有权得到一块宅基地。农村人口源源不断地产生，结婚成家的农户年年增加，宅基地也年年增加。法律没有要求子女继承父辈房产时不得另占有宅基地，于是，父辈的房产变成残垣断壁也得不到修缮，子女们一定要申请新的宅基地。这样的制度不变化，农村土地总归有一天要被房屋全部占去。国家统计局数据告诉我们，近年来，农村居民的户数在不断增加，而农村居民的总量在减少。在中国古代存在的大家庭传统是为了节约土地、节省造房资金以及在农业生产中进行合作，但现在的制度却刺激农民将可能的大家庭分裂成小家庭。这里的利益驱动是对“公地”的最大化地占有。

　　假设全国有1亿农舍空置，每座农舍平均价值3万元，总价值也有3万亿。假设每座农舍占地平均0.5亩，土地总面积也有5000万亩。这个供应是庞大的，如果不能被购买或继承，浪费也是巨大的。与之对应的是城市居民的巨大需求。粗略估计，全国可能有5000万户城市居民对于单价3万元以上的农舍有购买意愿和购买能力。最终，在市场机制的作用下，有相当一些农舍可以找到买主，各类农舍会产生一个合适的市场价格。

　　农舍交易所产生的经济利益是十分巨大的。城市居民买到农舍以后需要装修，装修的开支可以超过农舍本身的价值。农舍的主人变化以后，乡村的基础设施也可能得到改善，乡村道路、乡村学校建设可能获得更多的资金帮助；乡村志愿者事业也可能获得发展，并由此推动乡村治理的改善。政府还可以从农舍交易中获得巨大的税收收入，形成乡村建设的一笔专项资金。遗憾的是，上述社会经济利益在禁止农舍买卖的情况下是无法产生的。

　　人类的创造性首推交易的发明。好的制度保护和创造财富；差的制度使财富遁于无形。从经济学上说，可以交易而没有交易是一个浪费，是潜在的交易各方利益的损失。因为交易不被赋予合法性，使得交易成本大大增加，交易的合理价格不能形成。政府对已经发生的交易也难以监管和控制。所以，禁止农舍交易是很不明智的。

　　应该适度地开放农舍买卖市场。法律可以规定城市居民能够购买的农舍的数量以及农舍的实际占地面积。为此，法律文本必须对“农舍”作出定义。立法的目的既是要盘活农村的房产，又是要防止出现私人大庄园。在一定时期里，法律应规定每户城市居民只能购买一所农舍。法律还应根据农舍周边环境规定农舍实际院落的大小；山区的院落与平原上的院落应该有所不同。法律还应该规定，山区私人院落的林地应允许游人进入，但不允许打猎。有关这方面的法律应该随着经济发展而不断修改。

　　党国英　社科院农村发展研究所研究员