“高档小区美之国物管纠纷”震动苏州

　　位于苏州吴中区的美之国小区，面积30万平方米，2000年开发，到明年年底工程方可全部完工，目前有1400多户居民入住。就在这一高档小区内，一场物业纷争已上演了半年多。先是新老物管、新老业委会相互博弈，并引发武力冲突。7月17日，赢得合法地位的新物管，在停车费等问题的处理上又与新业委会发生激烈冲突，当晚导致断电，致使小区陷入一片黑暗。更有戏剧性的是，7月21日，老物管重新出山，小区公告栏遂成了各方舌战的新场所。这场物管之争不仅震动苏州，其复杂程度在国内物管业中也极为少见。

　　新物管遭遇“零点冲突”

　　家住苏州美之国小区的杜军，忘不了今年元旦凌晨零点发生的一幕：怀揣兴奋之情来接手美之国物管权的上海“美隆”物业，在小区门口被部分业主拦在了门外。“美隆”尴尬地发现小区原来的物管公司“兴鸿业”的保安们，依然在大门口站岗值班，丝毫没有交接班的意思。

　　寒夜里闻讯赶来的杜军面对此景，当头被浇了一盆冷水。杜军2003年入住“美之国”，退休后当上美之国小区业主委员会的联络员。回忆当天的情景，老人依然愤愤不平：“‘兴鸿业’的物管合同2004年12月31日到期，应该在元旦凌晨与‘美隆’交班，然而部分业主却认为业主委员会签订的新物管合同，未经三分之二以上的业主同意授权，不让‘美隆’进入。”而合同已经到期的“兴鸿业”，以部分业主盛情挽留为由，继续要行使物管职能。寒风中，双方在小区门口争执不休。在随后赶来的吴中区房管局工作人员出面协调下，“美隆”不得不同意暂缓接管小区，美之国由“兴鸿业”暂时代管。

　　杜军回忆说，2003年下半年，“兴鸿业”曾向业主委员会提出增加物业管理费标准，否则合同到期后停止服务。业委会负责人杨晓珠拒绝接受，随后业委会开始组织公开招标事宜。从去年8月起，业委会9名成员拜访了小区1100多家住户，取得了780份回执。去年12月12日，上海“美隆”中标，“兴鸿业”只排在第四名，业委会随后与“美隆”签订了物业管理合同。

　　然而此后“兴鸿业”却推翻了竞标结果，连夜到各业主家中希望得到支持，还称竞标过程不符合法律规定。元旦零点，小区居委会的一位主任带头组织部分业主堵住小区大门。新物管和旧物管第一次正面交锋。

　　物管办公室里的武斗

　　2月18日上午9点，“美隆”公司的一队保安突然出现在小区门口，与“兴鸿业”的保安并肩站到一起，双方怒目相向，口角不断。

　　据当事人回忆，上午10点，业委会负责人杨晓珠亲自开车，将“美隆”公司的两辆车引进了小区。3辆车直奔小区物管办公室，业委会的代表们和“美隆”公司的管理人员、9名保安一起进入办公室。杨晓珠当着“兴鸿业”工作人员的面，宣布“美隆”接手小区。随后众人一起动手“接收”物管资料和楼道单元门的备用钥匙。“兴鸿业”工作人员上前制止，随后发生了武斗。十多人扭作一团，办公室内一片狼藉，双方都有人受伤。及时赶来的警察平息了这场扭打。这次冲抢的结果是业委会将办公室让给“美隆”办公，此后的一段时间内，两家物业公司的保安全都是一起站岗。

　　杜军告诉记者，在苏州市房管局物业处等部门的协调下，小区内部分业主还成立了物业管理合同修改小组，总共11人。2月26日，美之国小区成立了新一届业主委员会，原来的业主委员会的成员全部被换。不过，根据《合同法》的相关规定，“美隆”与老业委会签订的管理合同依然有效。3月17日，“美隆”终于正式接管小区的物管权。

　　新业委会砸了物管办

　　就在人们以为事态已经恢复平静时。3月18日晚又发生了惊恐一幕。“美隆”保安队队长顾军向记者讲述了当时的情况：当晚11点30分，顾军和其他3名保安坐在办公室里值班。屋外下着大雨，4名保安正在闲聊。突然，屋外传来一阵急促的脚步声，随后，办公室的门被一脚踢开，顾军本能地站起身，看见一大群老人在3名年轻人的带领下冲了进来。这些人都是新任业委会的成员，他们把4名保安围在中间，其中一位业主还破口大骂，要“‘美隆’的人滚出去”！说话间，几位业主一起动手，把办公室内的一张大型会议桌掀向保安，这张有150公斤重的桌子，砸到一位保安的头，他的保安帽当场被砸坏，人也一阵头晕，跌倒在地。这件事情没有处理便不了了之。3月20日，“兴鸿业”退出小区，大门口的保安终于撤出，但依然保留了原来的办公室。今年4月30日，“美隆”又与小区新的业主委员会重新签订了物业管理合同。

　　4个月后“美隆”“罢工”

　　然而，新官上任后，“美隆”的表现并未让小区所有的业主满意。昨天下午，记者在小区采访时听到了许多不同的声音。小区业主叶先生说，小区内不时发生汽车轮胎被戳破、玻璃被砸碎的问题。6月中上旬，小区内一位业主的朋友停车时还和保安拳脚相加。另外，小区内的屋漏、人工湖等问题，都成了“美隆”的责任。也有业主满意“美隆”的服务，特别对“美隆”提供的免费电瓶车接送业主大加赞赏。

　　在不算和谐的气氛中，“美隆”与业委会的关系逐渐紧张起来。“美隆”苏州分公司韩经理向记者出示了一份业委会今年5月28日发来的通知，通知要求“美隆”在5月底完成收取小区停车费的工作。按照合同，“美隆”要将70%%的停车费移交给业委会，纳入小区公共道路专项维修基金。在这一工作完成以后，业委会才会公告小区业主缴纳物管费。这笔费用令业委会与“美隆”产生了矛盾。6月20日，业委会宣布“美隆”没有移交停车费，不能以任何名义收取物管费。

　　随后，双方在小区公告栏上剑拔弩张。6月30日，“美隆”发布了“告美之国花园全体业主书”，反驳业委会的部分指责，并通知业主缴纳半年的物业管理费。业委会立即制止，并在7月3日召开业主代表大会，7月7日对“美隆”发出限期整改通知书：“截至2005年8月15日，在整改期间内和评定工作结束前，你公司不得收取物业管理费。”再次强调要将停车费的70％移交业委会。“美隆”拒绝接受整改通知书，7月17日在小区发布公告，对业委会进行反驳，认为整改书是“逐客令”。并宣布暂停部分服务，包括保洁、工程维修、缴纳电费等。当晚，由于小区内供电被强行拉断，美之国小区陷入一片黑暗。

　　老业委会重新出山

　　“美隆”“罢工”后，7月21日，小区的公告栏上突然出现了一张支持“美隆”按合同收取物业管理费的公函。落款为苏州市美之国小区业主委员会，还盖着公章。杜军告诉记者，这是老业委会贴出来的。

　　“新业委会禁止‘美隆’收取物管费，理由很不充分，只会把矛盾激化。”杜军表示，今年2月26日吴中区房管局推翻旧业委会，成立新业委会，老业委会还曾向法院起诉过房管局。法院认为房管局与业委会无领导与被领导关系。老业委会因此不承认新业委会的资格，要重新出山，支持“美隆”履行物管合同。杜军告诉记者，老业委会即将组织召开小区全体业主大会，商讨物管问题如何解决。而当记者联系新业委会有关人士时，他对此嗤之以鼻。

　　物业管理专家认为，美之国小区出现的物管问题，集中体现在政府、业委会、物管公司几方的关系上。目前，我国物管业的最大矛盾，是各方关系不清，权利和义务不明，比如“业委会是否有权利禁止物管公司收取物管费”法律的不健全，阻碍物管业更进一步。如果不从这一层面上解决问题，美之国的物管问题就很难得到彻底解决。实习生　朱欣　建波　本报记者　王晔

　　公告栏上剑拔弩张。王晔摄