国统局编制房价指数遭质疑

　　在北京，市民通过各种渠道能够看到的房地产价格指数来自于统计局、房地产局、建委，还包括戴德梁行等中介机构。今年一季度，北京建委公布的销售价格超过6000元/平方米，价格上涨11.2％，而统计局的数字仅为5212元/平方米，房地产价格指数上扬6.5％。

　　根据一项新的改革方案，一套新的房地产价格调查方案已于本月启动。有关人士说，这表明国家统计局正试图借此来终止房地产价格指数打架的情况，进而争取中国房地产价格

　　对于沈阳市民金先生来说，想知道房价的真实水平是件困难的事。28岁的金去年下半年就打算买房。根据国家统计局的数据，2004年三季度沈阳房价同比上升了19.2％，但是沈阳市的数据却与此大相径庭。根据沈阳市房产局合同备案统计，当季沈阳市新建商品房住宅价格每平米3052.9元，实际涨幅为0.1％。这让金先生感到无奈：“我非常着急，不知道该依照哪个数据判断。”沈阳的情况并非个例。

　　在北京，市民通过各种渠道能够看到的房地产价格指数来自于统计局、房地产局、建委，还包括戴德梁行等中介机构。今年一季度，北京建委公布的销售价格超过6000元/平方米，价格上涨11.2％，而统计局的数字仅为5212元/平方米，房地产价格指数上扬6.5％。

　　“信息混乱会导致购买行为混乱，决策失误，我们必须为社会提供较为真实、准确和及时的房地产价格指数。”国家统计局城调总队总队长黄朗辉说。在国家统计局，城调队负责房地产价格数据的调查和分析。根据一项新的改革方案，一套新的房地产价格调查方案已于本月启动。8月份，国家统计局将公布自己的首个月度房地产价格统计结果。新发布的指数将根据国家统计局今年4月份推出的一项改革作出，根据这个改革，新的房地产价格调查方案从7月份开始执行。有关人士说，这表明国家统计局正试图借此来终止房地产价格数据打架的情况，进而争取中国房地产价格指数“话语权”。

　　改革指数

　　黄朗辉认为，尽管由城调总队负责发布的房地产价格指数“从来没有受到过国家的干预”，但这一指数还远没有起到它应有的作用。

　　房地产业已经占到中国GDP总值近9％的份额。在有些地方，房地产投资影响会更大。比如在沈阳市，2004年，房地产投资拉动城市总体投资增长了28.4％。“显然，准确的房价指数对于政府的决策和百姓的投资来说，至关重要！”黄朗辉说。

　　而直到1997年之前，中国是没有房地产价格指数的，因为此前是计划分房的体制，无需编制这一指数。

　　1997年10月，原国家计委、国家统计局联合下发了《关于开展房地产价格指数编制工作的通知》。从那一年的第四季度开始，中国的房地产市场才第一次有了自己的价格指数。

　　从2003年到2004年春，全国房价上涨的幅度越来越大，社会各个层面对房地产价格体系的要求也越来越高。2004年7月，国家发改委、统计局下发了《关于进一步完善房地产价格指数编制工作的通知》。

　　黄朗辉认为，原来的房地产价格指数存在三个方面的问题：其一是代表性不强，全国35个大中城市，尽管覆盖了房地产投资的70％，但所调查的城市行政色彩浓厚，反映的数据有限，因此其样本的代表性不强；其二是按季公布的房价指数，周期太长，满足不了决策和分析的需要，而施行按月公布、政出多门的房地产价格数据已经严重地影响到了政府对经济形势的判断，同时，这个备受各界关注的数据，也影响到了每个意图购房者的投资决定；其三，在样本价格采集过程中，还需要改进同质可比的原则。

　　此时的房价指数改革已开始箭在弦上。随后，国家统计局制订了改革方案并上报国务院。

　　2005年1月，国务院正式批准了我国房地产价格统计工作的改革计划。我国房地产价格统计工作由此进入了新的改革实施阶段。

　　改革方案在原有35个大中城市的基础上，选择经济发展较快、房地产开发投资金额占所在地区比重较大的35个城市为新增调查城市，使房地产价格统计城市由35个扩大到70个，样本城市房地产开发投资额占全国城市房地产投资开发总额的份额由原来的70％提高到80％以上。

　　另外，指数的公布周期缩短为一个月。新的房地产价格调查方案将于2005年7月份开始执行，8月将公布今年7月的房价指数。北京市上半年房地产价格指数将由该市统计局、建委和房地产局统一后于近日联合发布。而新近进入样本城市的温州和包头两市，当地统计局城调队也一直在为即将公布的7月份房地产价格指数紧张地工作。

　　质疑声继续

　　国家统计局为了保证基础数据的有效，在新方案中不但着力强调了房地产商品的同质可比性，还对房地产价格统计方法和统计指标进行了完善。

　　其实，在中国众多房地产价格数据制作过程中，混合平均房地产价格被广泛地运用。在这些热热闹闹的指数当中，最有号召力的“国房景气指数”，就是基于混合平均房地产价格作出的。颇为尴尬的是，这个“反映全国房地产开发综合景气状况”的指数，是由同属于国家统计局的固定资产投资司发布的。

　　滥用混合平均房地产价格，会导致价格指数出现偏差。这一点得到了建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾的认同——房地产价格指数不能缺少同质楼盘的比较数据。

　　与此同时，正在实施的城调队系统的垂直管理。统计局对众多地产企业统计人员的再培训等，都将为这一工作提供强大支持。

　　尽管如此，新方案还是受到很多质疑。样本房价原始数据的准确性是广受争议的焦点之一。中国社会科学院金融所的一位学者坚持认为，采用由企业自身填报的房价数据，尽管符合国际惯例，却给中国的房价数据带来了极大的虚假隐患。这位学者坚持认为，房地产商有操纵数据的充分理由，比如为了避税，或者为了银行贷款。

　　也许问题还有更深的背景。同样来自社科院金融所的尹中立博士去年就曾撰文指出，只要“房价指数的构成是以新购住宅价格为主”的局面不改变，房价形成的机制就一直会脱离真实的市场状况。“一个开发商可以卖给成百上千个购房者房子，操纵价格是非常容易的。”尹认为，只有二手房大量市场化的交易，才能真正反映房屋作为商品的真实市场价格。

　　《江南时报》 (2005年07月26日 第十八版)

　　作者：据经济观察报报道