物权法草案能“收复”车位吗

　　王文琦

　　据新华社的报道，根据正在征求意见的物权法草案，车库、绿地等小区内共有空间的归属有了“说法”，“这意味着，任何人都不能以任何方式和理由，对这些属于小区业主共有的空间进行占有或牟利，否则，有关部门可对这种行为给予处理。”相信这个“解读”会让所有的小区业主感到欣喜。但是，靠物权法草案能真正实现“收复”车位吗？

　　先来看一下物权法草案的规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有……”显然，这个规定的原则是“约定优先”，应该说这是符合民法自治原则的。但是，笔者的担心也正在此：在当前业主与建筑单位之间存在资源及信息等优势严重悬殊，难以实现平等协商达成“约定”的现状下，“约定优先”将使业主拥有小区车位的梦想再度落空，或者即使获得了车位，也可能以其他隐性或替代的方式付出了高昂代价（比如车位被算进房价）。

　　自从我国实行商品房制度以来，人们每日耳闻的都是“地产商及其物业管理公司”如何侵犯居民权利，而罕见小区居民侵害了开发商权益。原因很简单，相对于分散的一户户居民而言，多半的开发商都是“来头大、有背景、有钱有势有活动能力”的经济组织，双方侵权“能力”悬殊。

　　所以，按照物权法草案的规定，车位归属必然会遇到以下问题：

　　首先，与谁约定？什么时候约定？显然，“约定”只能在买房时在开发商和购房人之间进行，而此时购房人是尚未形成组织的零散个人，谈判与协商能力有限，且张三希望有车位，李四未必主张要；或者早买的有了，后买的没有了。

　　其次，如何保障“约定”的公平公正？“约定”购买车位是否需要附加条件？开发商不会把车位白送给业主，即便约定归属业主，开发商必然要暗中加价。或者开发商可以以常用的霸王条款“所售房屋不包含地下室车位”等类似方式排除协商约定的可能。

　　再次，如果是与单个购房人约定，如何便于今后的执行？车位是稀缺资源，按照物权法的立法精神，车位应当属于“业主共有”，在买房时与单个购房人的约定将使“业主共有”难以实现。

　　第四，如何防止开发商规避责任？现今的法律并没有强制开发商必须建车位，开发商为了减少成本、避免由于“约定归属”车位的纠纷，完全可以不建车位，这样牺牲的只能是业主利益。总之，不难看出，业主希望通过“约定”来获得车位的可行性很差。

　　草案还规定，没有约定或约定不明的，“建设单位等能够证明其享有所有权”的，车位仍属建设单位，这个规定也是不利于业主的：开发商显然比业主更有能力证明自己对车位的所有权，况且，车位能够不断带来收益，开发商为什么不证明自己有所有权呢？如此规定等于是说，业主只能在车位没人要的情况下，才能拥有车位所有权，这几乎是不可能的。

　　因此，当前指望以草案中的规定“收复”车位过于乐观。物权法真正要解决车位归属问题，必须进一步细化规定，厘清各方面的界限。如此，方能从根本上消除各种约定或约定不明带来的争夺与纠纷。（来源：广州日报）