业主维权非得硬来？

　　业主维权非得硬来？

　　昨日上午，在深圳市中级人民法院两个审判庭，两个业主和物管公司的纠纷案同时开庭审理。据记者统计，在深圳两级法院，基本上平均每天都有一起业主维权案开庭。在法庭之外，业主与物业管理公司的矛盾也是沸沸扬扬，甚至出现维权业主被打、业主堵路上访等现象……业主到底应该怎样维护自己的权益？

　　新闻回放

　　深圳宝安区龙华中环路大信花园第二期350多户业主均在2004年3月前后购买了深圳大信实业股份有限公司开发的大信花园二期，合同交楼日期为2004年11月30日，但开发商将交楼时间一拖再拖。今年5月本报报道了此事，原开发商在接受记者采访时称，曾向业主承诺今年5月底交楼，但到了5月，开发商并没有就交楼一事向业主澄清事由。有一部分业主在开发商没有合格的质量验收证明情况下，为避免损失，只好强行搬进新家。

　　5月24日　B05

　　《交楼延期5个月业主损失万余元》

　　6月1日　B05

　　《月底又过　交楼无期》

　　最新进展

　　大信花园业主诉开发商案开庭

　　本报讯(记者/华克涧)本报连续追踪报道的大信花园开发商延期交楼，造成业主不能按时住进新家一事，昨天有最新进展，大信花园第二期的100多名业主状告开发商一案在深圳市宝安区人民法院开庭。

　　100多名业主于今年5月联名向深圳市宝安区人民法院起诉，要求开发商交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明，并要求开发商赔偿延期交楼造成的损失。7月18日上午，本案在宝安法院进行了证据交换，业主(原告)提供了房地产买卖合同、购房款收据等证据。

　　昨天，该案肖律师向记者出示了一份业主与开发商签订的《深圳市房地产买卖合同》。记者发现该合同第七条约定，被告须于2004年11月30日前将合同规定的房地产交付原告使用，被告在房地产竣工验收合格之前交付房地产的，交付行为无效；该合同第八条又约定，被告不能按约定时间交付房地产予原告使用的，每延期1日，被告应向原告支付买卖总价款的万分之五的违约金，造成损失的，被告除支付违约金外，还应当负赔偿责任。记者从业主出示的证据来看，记者发现每户延期交楼时间均多达半年之久，要求赔款金额也在两万至三万元不等。

　　在宝安区人民法院开庭前，记者在现场看到出庭的业主代表有40多人。在法庭上，业主代表以及律师和开发商就双方提供的证据进行了对质，开发商代表承认延期交楼的事实。法院就此事也进行了审理和调解，关于此案的结果择日将再判。

　　相关案例一

　　维权业主被打？

　　去年5月24日13时许，家住天一名居的丛洋在巴登街岁宝百货商场后门遭3名男子拳打脚踢，且直指其要害头部、阴部等处，还用砖头向他砸去，致其轻伤，两凶手刘壹武、袁斌被当场抓获。

　　两凶手供称，与丛洋素不相识，向其行凶是受“老板”的指使。但至于“老板”的具体情况，两人却称“不清楚，无法找到也无法电话联系”，只称丛洋欠“刘老板”的钱，“刘老板”告诉他们丛洋的长相、住址后，他们一路跟踪并对丛洋进行了袭击。

　　丛洋称自从所在小区成立业委会后，自己就积极地参与维权，曾就小区电梯质量问题、挪用大厦公共设施大修基金和本体维修基金等事与物管公司发生矛盾。事发当日，他从住所出门时，一上电梯就遭到物管公司一负责人的跟踪，遂认为自己遇袭是物管公司某负责人指使所为。

　　警方让两凶手辨认丛所称的物管负责人，但两人均未辨出，这名负责人否认跟踪过丛洋，也否认认识两凶手。近日，福田区法院经审理后，对两男子各判处有期徒刑1年6个月。而在深圳论坛网上，经常可以看到反映一些小区维权人士遭打的帖子。

　　相关案例二

　　聚众扰乱秩序 一业主被判刑

　　2004年初以来，深圳市鼎太风华小区业主因政府按照原规划修建创业路西段、拆除了原开发商违法修建的小区花园，认为开发商欺骗了他们而引起纠纷。

　　2004年4月，创业路西段修建前期，鼎太风华小区部分业主多次聚众闹事，扰乱社会秩序，作为业主之一的侍某积极参与。2004年6月9日，创业西路正式动工修建，遭到部分业主阻挠，通过推倒、打烂施工围栏、聚众冲击政府机关等方式，阻挠市政工程正常施工。2004年6月13日，在众多群众围观、业主情绪激动欲阻挠施工的情况下，侍某冲入施工现场，爬上正在该施工路段作业的挖掘机挖斗上，威胁挖掘机司机不许施工，致使施工无法正常进行。由于侍某等部分业主的行为，使施工单位损失20余万元，并造成严重影响。

　　2004年12月，南山区检察院将本案移送南山区人民法院提起公诉。法院于2005年1月25日作出一审判决，认定被告人侍某犯聚众扰乱社会秩序罪，判处其有期徒刑8个月。被告人侍某不服判决，提出上诉。随后，深圳市中级人民法院作出二审裁定，驳回上诉维持原判。

　　症结

　　有人为利昏了头

　　在深圳，据记者了解，像以上案例中业主和物管公司的冲突时常能碰见，业主与物管公司的矛盾症结何在？经常参与小区维权、福田南天一花园的范国振举了一个例子。

　　深圳某小区，建筑面积约11万平方米，60％为高层，40％为多层，共居住1140户，有350个车位，绿化面积1.5万平方米，是上个世纪80年代末期入住的商品房老住宅小区。三年前经业主大会表决，在市主管部门的指导下通过招标，更换了新的物业管理公司。

　　现状

　　收支透明和谐双赢

　　收入:现在管理费(高层2.58元/平方米，多层为0.88元/平方米)年收入246万元，停车场年收入57.60万元，加上其他合法经营年收入25万元，总年收入328.60万元。

　　支出:小区绿化、清洁、电梯维修、清毒杀虫、排污均为外包，管理人员、保安、机电维修工等共52名，他们的工资、奖金、佣金、福利、社保，加上办公、维修费用和外包费费用每年总支出306万元。

　　结余:小区总收入减掉总支出和提取的佣金后，每年尚结余22.6万元，加上房屋本体维修基金每年23万元，因小区楼龄已有15年之久，这45.6万元就投入小区的改造。

　　点评:目前这种状况基本达到了业主与物业管理公司和谐相处的双赢局面。一切经济活动全部公开，所有项目必须公开招标，业主的物业权益得到了保护，物业管理公司也明明白白地赚钱。

　　过去

　　架空层成出租商铺 高额收入开支不明

　　争执:大厦底层有4.5米高的架空层，原来设计是增加绿化面积，增大通风量的功效，可供业主们休闲娱乐之用。但发展商及物业公司有意改变原设计功能，将架空层改造成商铺，出租开设商店或发廊，全部是营业、仓库、食宿“三合一”，数百名外来人员和发廊妹在小区里游荡，同时还将大厦的公共电梯间出租给闲杂人员居住，小区里治安秩序、消防隐患、卫生情况恶化。

　　当时物业管理每年管理费(高层为3元/平方米，多层为1元/平方米)收入约为300万元，停车场年收入(250元/月/辆)约为85万元。仅每年管理费和停车场收入就高达385万元，再加上架空层等共用面积每年出租经营收入近170万元。每年有近560万元的收入。当业主们去查询时，得到的回复是“管理开支很大、赔本呀！”每年收入开支多少，业主无从得知，也不公布真实的财务开支状况。

　　点评:“物业公司按《合同》提供良好的服务和收取合法的利润，这无可非议。但问题是出在有些开发商房产欺诈、有些物业公司不认真履行《合同》，不努力提高服务和管理水平，引起业主不满，特别是不少物业管理公司在没有得到业主同意下，将属于全体业主的共用面积及设施私自经营谋利，将属于业主所有的房屋维修基金挪用或瓜分。这就是目前业主与物业管理公司的矛盾症结所在！”

　　出路

　　非原则问题可以让步

　　律师代表

　　记者采访了相关的法律人士，广东东方金源律师所的金律师认为，业主维权涉及业主、政府、开发商、物管公司等多个主体之间的关系，很多时候，业主直接面对发展商、物管公司，试图通过堵路、游行等过激行为来保护自己的合法权益，这种心情可以理解，但这种方式往往不能达到目的，反而激化矛盾。

　　业主在物业管理市场和房地产市场上仍是一个法理意义上的“弱者”，如果没有政府部门和相关法律法规的保障，其权利的保护仍相当脆弱。因此，政府对困难群体的需求应给予适当扶持。

　　业主代表

　　有过多次成功维权经历的范国振则认为:政府有关部门、发展商物业公司与业主三部分是构建小区物业管理和谐社会稳定的“等边三角形”的各个“边”，各方面都要依法行事，任何一方的违规都会影响“等边三角形”的稳定，任何二方的“联手”就彻底摧毁了“三角形”的稳定。

　　深圳有数千个小区，才成立了600多个业主委员会，为什么不能像物业管理公司那样进行分批分期的培训，经常组织法规的学习和讨论，设立业主事务的咨询部门和“平台”，引导业主维权活动走上健康正常的道路。

　　而业主要想维权，第一要学法；第二搞清自己的权益；第三要在依法的情况下不断有策略地去争取属于业主的合法物业权益，要学会对话协商和妥协，只要能达到维权目的，非原则的问题都可以让步。

　　专题撰文　甘雪明(除署名外)

　　图:

　　业主维权有时得讲究策略。何俊　摄