新政下如何投资置业

　　【南京日报报道】上周六（23日）下午2∶30，由南京日报主办的大型公益性活动“市民购房大学堂”在众人的期盼中正式举行了开学典礼，丰富的课堂内容不仅让购房者了解了我市房地产市场的现状，还具有很强的指导性和实用性。“南京日报市民购房大学堂”首期邀请了东南大学李启明教授、南京网尚房地产研究机构副主任李智、刘洪律师事务所虞兴东律师，他们分别就新政下如何投资置业、目前市场情况以及如何在购房中维护自己的权益等主题展开分析、提供咨询，课堂现场座无虚席。现在我们将课堂上的精彩内容经过摘选呈现给

　　抓住机遇

　　这是机遇和挑战的问题，在很多的投资人眼中现在是一个机遇，他们可能会进入房地产市场，对于我们老百姓来讲你要不要进入这个市场，就要依据你对市场的判断和你本身的要求。

　　关注需求

　　要关注自己的需求，你买房子到底是干什么，这个需求非常非常的重要，你是自住还是投资的这个需求一定要分析清楚。别人买了我也买，别人有两套我也要两套，对自己的需求和自己要有很好的衡量。

　　选择区域

　　区域上的选择和楼盘选择。南京老百姓居住的消费观念还是独特的，一般老百姓都喜欢在原来的居住区域里面居住，跨一个区域也可以，跨两个区域比较困难，跨三个区域基本上不考虑。现在政府要发展一城三区，而且从新政下的六七月统计看成交量比较多的也是几个新区，所以这可能对我们购房人来说是一个痛苦的选择。

　　套型面积

　　面积和套型的选择，新政对需求讲了控制遏制投机需求、拆迁需求、合理引导消费需求。合理引导消费需求和过去有很大的差别，现在是抑制你对高档房的居住需求。可能前几年我们老百姓对住房的需求在不合理的加以扩大了，大家想想我们南京640万人口平均每个家庭2．75个人，南京市制定的小康住宅标准28平方米，所以小康的标准也就是一个家庭基本上90平方米左右。但是我们2003年平均每套的面积是120平方米，开发商也在引导这方面的需求，就是要大，购房人相互之间也有一种攀比的心理。在面积和套型的选择上我觉得要理智。要和自己的能力通盘考虑。最近这段时间就非常明显的证明这点了，90到100平方米的房子卖得最快，中低价格卖的最快，高档房卖不动。

　　判断价位

　　价位判断，这几年大家都感受到口袋里面钱的增长赶不上房地产的增长。要改变我们的消费习惯，特别是自住型的房子，第一次购房人要充分利用国家给的政策，一般来讲每月的月供不要超过家庭总收入的50％，生活就没有问题。很多城市相比，南京老百姓在住房消费贷款这方面是偏保守的，不太希望欠很多的债。所以价格的判断，一、首付款付后，装潢的钱留出来，二、每个月的月供不要超过50％，第三留一些应急的钱。从这几个方面判断价位承受能力。

　　注意品牌

　　开发商的品牌和实力问题。我们去购买房子，特别是买期房，开发商的信誉、品牌、实力是我们每个购房人必须要考虑的，南京有500多家房地产公司，有300多个项目，应该说是参差不齐。所以要关注开发商的品牌和实力，要看开发商现在有没有在建的项目，过去有没有做过楼盘，未来有什么项目。一直滚动开发的品牌开发商是我们老百姓首选的。

　　注意期房和现房问题

　　另外一个问题是期房和现房问题，期房价格便宜、风险大。现房价格贵，可以看见。另外是毛坯房和成品房的问题，我们南京很多是毛坯房，给我们带来很多的困难，装潢要花很大的功夫。成品房达到了入住的要求，而且价格也上去了，但是里面的装修你也不放心。购房在我们一生中就几次，所以你不亲自参与是不可能的，在各个环节上一方面要多学习知识，同时要从各方面了解它熟悉它，因为在目前还做不到这点，未来我们市场成熟了，规则完善了，很多方面购房人就可以省心了。所以对于投资型的购房人，我们讲房市有风险，入市要小心。因为这个价格不是老是向上涨，也有可能下跌。

　　购房秘诀

　　根据我的购房经验是这样的：第一选择品牌开发商，第二选择大中型楼盘，第三在他的一期二期就入市，这个时候价格比较低。作为一个家庭来看，家庭的成员可能在购房的决策上是有很大分歧的，男同志喜欢这个房子，女同志喜欢那样的房子，我的建议是让女同志进行决策，让家庭主妇进行购房决策。有很多男同志可能有看法，谁是家庭中的最终决策人，就是女同志。我最后讲三句话：一选择品牌企业，二瞄准品质楼盘，三开创品位生活。(编辑　五木)