地铁南延，江宁房产迎来新契机

　　【南京日报报道】新闻提示：南京地铁一号线南延工程北接地铁安德门站，南至江宁大学城，沿途经过宁丹路、共青团路、规划中的南京南站、胜太路，而后经百家湖折向东到竹山路，全长16．8公里，全线设站12个站。近日公布的《2005年重大前期和储备项目责任分工表》中，南京地铁一号线南延工程放在了第一位。而《南京市江宁区近期建设规划》更明确了南京铁路南站、地铁一号线南延段等将成为江宁区近期的建设重点，并在2007年建成。此举无疑会打通为困扰江宁楼市发展的交通“瓶颈”，为江宁楼市发展乃至经济发展带来新的

　　四大沿线地产板块将获利

　　按照线路规划，首先得益的将是岔路口板块的楼盘，如天地新城、明月港湾、左邻右里等。向东延伸至利源路，沿线的楼盘有百家湖板块的百家湖花园、凤凰港、高尔夫国际花园等。由利源路至天元路时，地铁还会路过21世纪现代城、莱茵东郡等项目。在取道将军路至终点站大学城时，三山板块的翠屏国际城、挪威森林、瑞景文华、山水华门等也会成为一号线南延后的地铁物业。虽然此前江宁这些板块均有公交线路到达，但是却存在班次少、路线长、耗时久、易堵车以及结束时间早的问题。对于居住在这些地方的市民而言，所耗费的有形和无形的交通成本相对较高。交通导致江宁部分楼盘至今不仅入住率不高，价位也相对便宜。一号线的南延则解决了这些问题，有效地突破了江宁房地产业长期以来发展的瓶颈。从北京、上海等其他开通地铁交通的城市来看，地铁所到之处均带动了当地的经济发展，这其中最明显的就是房地产的热销或价格的上涨。从南京地铁一号线确定路线起，沿线的河西、城北楼盘的销售便一路走高，成为2005年房产销售的热点。所以专家预测，南京地铁一号线南延工程必将给江宁楼盘带来新契机。

　　地铁带动江宁商圈

　　在商业方面，相对房地产的发展，江宁的商业进程似乎慢了半拍，以往的一些商业项目，如中国女人街等也因交通的限制并未按照预期的效果发展起来。江宁的居民仍然保留着大件物品在市中心购买的习惯，这样的消费习惯无法有效促进地方商业的发展，而商业不能够形成一定的规模便不能吸引地方居民前来购物，更不可能拉动市区内的居民前来消费，造成恶性循环。地铁南延后，交通对于商业发展的阻碍性便大大降低。今年初，中国SHOPPINGMALL第一品牌铜锣湾进驻江宁的21世纪现代城，曾经让江宁的房地产行业一度为之振奋。其实仔细想来，铜锣湾会选择进驻江宁，除了政府的支持，合作方的极力促成之外，地铁功不可没。作为这样一个大型的商业业态，在选址的时候是有着非常严格的考核制度的。如果辐射范围仅仅局限于江宁甚至只有百家湖至科学园一带，即使能够巩固住这一小范围内的消费者，也不能够满足铜锣湾的商业目的。但是地铁的开通会带来更广范围的人流，凭借其本身的名气，一旦没有了交通的阻碍，其商业辐射的范围便能够扩张到整个南京。同时，铜锣湾的进驻也带动了周边楼盘的销售，从长远的角度上来看，更带动了江宁商业的发展走上良性循环的轨道。

　　专家预测涨幅将达20％

　　地铁楼盘主要有两大“诱惑”：一是生活交通方便，一是可以升值。这在其他开通地铁的城市早有先例。其中香港的地铁运营最为成功，地铁开通后，沿线楼盘平均升值近50％。而上海莘庄的楼盘，在通行地铁后房价的涨幅甚至超过了50％。而我市河西房价三四年内突飞猛进，其中有很大因素也是因为地铁一号线今年即将开通。那么地铁南延工程沿线楼盘升值空间到底有多大？专家认为，南京城市化进程正不断深入，江宁大部分地区的居住氛围已经非常理想，以往“郊区”的感觉几乎荡然无存，取而代之的是宽阔的道路、林立的高楼、宜人的环境，但是价格却在3500元／平方米左右徘徊不前，核心问题就是交通不便。2002年河西的房价仅在2000元／平方米左右，而现在，河西的房价已经上涨至6000元／平方米左右。而河西和江宁分别占据了城市的西侧和南侧，从距离市中心的距离来看不分伯仲。河西在地铁建设之初，配套和环境均与江宁有很大的差距，而经过三年发展后，河西房价的上涨幅度是江宁的2倍左右。不仅是河西，城北的楼盘也因一号线的建设而身价倍增。因此部分专家预测，地铁南延工程沿线楼盘最终价格应该与河西楼盘6000元／平方米的标准相近，涨幅空间在50％左右。南京的开发商对地铁时代的到来相当看好，并表现出极大的热情。但他们认为，近年来南京市民购房日趋理性，几乎不可能出现香港、上海的那种高涨局面，加上地铁自身存在周边人流嘈杂，列车运行会产生噪音和热效应污染等问题，南京地铁物业上涨幅度只会在20％左右。

　　噪音污染不容忽视

　　记者从南京地铁建设指挥部获悉，考虑到建设成本，地铁一号线南延工程将采用的是“高架轻轨”模式，即像现在地铁小行站、中华门站和迈皋桥站一样，地铁是在地面上运行。有人认为，南京地铁南延工程沿线的噪音污染不容忽视。《中华人民共和国城市区域环境噪声标准》规定，居住、文教机关为主的区域以及乡村居住环境的噪声标准为：白天等效噪声值为55分贝，夜间为45分贝；商业、工业混杂区的等效噪声值为60分贝，夜间为50分贝；城市中交通干线两侧，白天噪声的等效噪声值为70分贝，夜间不超过55分贝。根据北京、上海地铁的实测情况，在距车辆7．5米处的噪声约为88分贝，距车辆30米处约为75分贝。国外的相关资料则显示，在车况相同的条件下，高架轻轨噪声要比地面部分还要高出35个分贝。医学专家从人体健康角度上介绍，一般情况下，如果长时间处在噪声超过50分贝的环境里，人的神经系统就会受到影响。噪声平均每提高3分贝，噪声能量就会增强一倍。噪声污染严重，甚至会破坏人体的听觉系统。经常处于噪声困扰之中，会出现记忆力减退、失眠等症状。因此，有人担心，南延工程附近楼盘的居住条件并不理想，投资也存在风险。南京地铁建设指挥部负责人表示，在一号线建设过程中，已采用了价格昂贵的航空隔音屏障，目前看效果很好。在南延工程上，他们也将采取有效防护措施，确保周遍环境能达到国家规定的噪音标准。　南京日报记者黄伟清(编辑　丹妮)