天河新建写字楼摆下“长蛇阵”

　　市场反应

　　天河商圈首个交楼的写字楼壬丰大厦即将于本月底投入使用。业内人士认为，天河路沿线写字楼将在三年内出现“井喷”式供应，，一个以体育中心为轴心的写字楼商务圈即将形成。

　　百万新货陆续上市

　　壬丰大厦是今年天河商圈第一个交付使用的写字楼，随后正佳广场东翼的广晟大厦、定位为公寓式写字楼的隆德大厦、百脑汇等也有望在年底前交楼，天河路近期写字楼供应量将超过30万平方米。

　　随着接近10个写字楼项目的先后开工，天河路沿线已然一副“工地”模样。目前正在施工的写字楼项目包括天河城、维多利广场、百脑汇、伟腾电脑数码城写字楼等。沿体育西、体育东、天河东、石牌、岗顶一字排开，情形蔚为壮观。

　　中原地产方面预测，如果各项目进展顺利的话，天河路写字楼将在2006年下半年后逐个登场，其中仅10万平方米以上的甲级写字楼便有维多利广场、天河城、太古汇、京光广场等，货量在100万平方米左右。

　　天河路沿线过去虽然以大型购物网点居多，但写字楼市场铺垫却从未停止。天河城、正佳广场、维多利广场及太古汇在规划设计时均有写字楼方面的考虑。业内人士普遍认为，天河路商圈写字楼物业的优势明显，既可以将购物与商务结合，又在地铁、公交线路等方面胜过其他区域。

　　写字楼大战一触即发

　　房地产专家韩世同表示，目前围绕体育中心，以中信广场、大都会广场为首的天河北写字楼群和体育西、体育东甲级写字楼已基本成型，而天河路写字楼群的放量供应，将改变天河写字楼一直以来的温和形象，写字楼大战将一触即发。

　　天河路沿线新建写字楼货量虽大，但根据其商业格局，各大写字楼项目已经普遍提出了相应的定位。中原地产策划经理刘泽荣表示，以岗顶为中心，向东辐射到五山一带密集分布着大量电脑城，IT企业和科研机构众多，该区域的写字楼如壬丰大厦、百脑汇写字楼租售对象将以IT企业为主，与其底部几层的数码卖场配套，将形成“硅谷商务区”。

　　天河商圈几大MALL在解决资金问题后，纷纷加紧了写字楼建设。随着定位雷同的广晟大厦、维多利广场和天河城先后加入天河东路以西的战团，天河商圈写字楼竞争的火药味越发浓重。

　　天河东路以西区域写字楼的吸纳对象将更为多元化，既可以作为大中型企业的总部，也可以为商贸流通企业提供直接接触零售市场的窗口，因此这两大板块的直接对垒可能性并不大，竞争更多地将发生于同类型的写字楼之间。

　　小单位非常抢手

　　据合富置业介绍，目前在整个天河区，写字楼货源最为紧缺的是100平方米以下的单位，大都会广场推出了65平方米的小型写字楼单位租售情况热烈。城建地产维多利广场写字楼项目负责人也表示，目前市面上100—300平方米的写字楼租赁情况较为理想。

　　中小企业对于小面积甲级写字楼仍有旺盛的需求。壬丰大厦从5月起将底部5—8层写字楼拆分成100平方米左右的小单位向中小企业推出，以甲级写字楼的售价在不到两个月的时间内租售一空，壬丰大厦因此有意扩大小面积单位的货量。

　　目前天河路在建写字楼多数瞄准高端客户，中小企业对于甲级写字楼的热情的确令发展商始料不及。号称将成为“地标式建筑”的维多利广场写字楼定位于国内大中型企业，但其项目负责人也表示除吸引大公司作为“主力店”外，也会在设计上考虑到中小企业对小面积单位的需求。

　　天河商圈IT、商贸业发达，中小企业的“东进”趋势也日渐明显，天河路写字楼的供应恰好满足了中小企业的办公需求。

　　本报记者　王昊

　　天河商圈租价一路上扬

　　广州写字楼市场今年呈现供求两旺的局面，上半年供应量不多，但面临的有效需求依旧强劲。根据仲量联行的分析显示，上半年甲级写字楼空置率下降至4％，但整体租金上扬9％，短期投资回报丰厚。天河商务圈写字楼受“住宅禁商”政策刺激，各种类型写字楼都出现了热租，令发展商信心倍增。

　　投资天河传统商务区的写字楼今年收获颇丰。据合富置业的写字楼部经理麦咏勤表示，体育中心周边整体货源短缺，租售价格不断攀升。中信广场的月租金已由去年同期的100元／平方米上升至135元／平方米，涨幅近35％，大都会广场的单价也上升至120元／平方米的水平。

　　体育东、体育西的写字楼租价较天河北低廉，也吸引了不少企业进行1—2年的短租。据合富置业近期成交数据显示，受供求关系和近期“住宅禁商”新政影响，体育东写字楼租价上涨了两到三成，如羊城商贸中心去年同期租值在61元／平方米的写字楼单位，现时租值已经达到80元／平方米。王昊

　　部分在建写字楼一览

　　维多利广场：位于体育西路，与天河城隔路相望。东塔楼53层，单层面积1200平方米，西塔楼37层，层高3.6－3.7米，单层面积1000平方米。高层部分可根据需要调整间隔，将连通地铁一号线体育西站。

　　天河城：东塔为49层的写字楼，总建筑面积约为91853平方米，写字楼与商场连通部分约有5000平方米面积。甲级写字楼配置，连通地铁一号线体育西站，预计2006年底交付使用。

　　太古汇：位于天河路与天河东路交汇处西北侧，占地约5万平方米，规划包括两座40层高的写字楼，写字楼面积16万平方米，酒店为30层，购物商场面积11万平方米，预计在2008年投入使用。

　　京光广场：位于正佳广场东面，西翼一幢55层甲级写字楼和五星级酒店，东翼一幢32层甲级写字楼和一幢36层的公寓以及中央广场，购物中心面积5万平方米以上。已建到10余层，最快于明年下半年投入使用。

　　百脑汇：位于天河娱乐广场对面，总建筑面积12万平方米，共有30层。7－30层定位为商务公寓，建筑面积近7万平方米，将在国庆前后推出。

　　伟腾电脑城：位于石牌西路与天河路交界处，地上27层，9－27楼为写字楼，写字楼面积在4万平方米以上。除了IT产品卖场外，还有餐饮、展示、会议中心等商务配套。王昊

　　专家评点

　　寒桐公司总经理韩世同：

　　写字楼竞争将极为惨烈

　　尽管目前天河商圈写字楼租售两旺，但新开发的写字楼项目将面临激烈的竞争。写字楼市场的企业客户属性决定了其新客源不会在短期内迅速放大，如果没有更多新资本大规模进入广州，甲级写字楼在两三年内完成消化还有难度。

　　瑞地机构总裁方志华：

　　综合商业物业前景最好

　　从业态搭配角度看，综合性的商业物业前景还是最好的。天河城、太古汇、正佳广场等MALL本身就与酒店、写字楼有很大关联，搭配建设可以形成有效互补。目前影响天河路商圈的一大缺陷在于交通不畅，如果地铁完工后塞车问题能够妥善解决，天河路写字楼市场将非常好。

　　华南商业网总编辑黄华军：

　　中小企业才是关键客源

　　天河路写字楼最好的客户对象还是中小企业，这一区域在交通条件、金融服务、政府机构方面都比较集中，又有几大IT专业市场，而专业市场商家是写字楼需求的重要一环，因此天河新增写字楼可以把注意力更多地放在中小企业。　王昊

　　天河路部分在售写字楼

　　项目名称　写字楼面积　单层面积　均价　管理费　交楼日期　隆德大厦　5.5万平方米　1400平方米　10000元／平方米　4.5元／平方米　2005年12月　壬丰大厦　9.6万平方米　2200平方米　11000元／平方米　25元／平方米　2005年9月　广晟大厦　3.7万平方米　1850平方米　13800元／平方米　25元／平方米　2005年10月