70年土地使用权　百姓心里难坦然

　　国家《物权法(草案)》公布以来，其中“住宅用地使用权70年”的规定最引人注目。

　　草案规定:建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金。

　　如今房价这么高，老百姓买套房子真不容易。但辛辛苦苦买完了房子才明白:原来自己的房产并非拥有真正的所有权，享有永久性的占有、处分权利，而是依附于土地使用权的期限性，其所有权可能随之灭失，若为子孙后代留下，必须重新购买或者被“充公”。

　　虽然有70年时间，一时还不用操心，但想想将来，多数人心里还是不坦然。

　　“住宅用地使用权70年”是怎么来的呢？

　　追溯起来，这个规定早在1990年我国的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中就有，今天只是被照搬进《物权法(草案)》。其中，土地使用期限分3种情况:居住用地70年；工业、科教、综合用地50年；商业用地40年。

　　有专家说，在当时，住宅用地使用权70年的期限，其一是考虑中国人的平均寿命70岁，从他成年比如25岁以后开始购买住宅，可以够两代人居住；其二是根据住宅的使用寿命，基本上70年可以折旧为零。同时这种做法也是借鉴香港的经验。

　　但香港实行批租制度，即在一定期限内(不超过99年)转让土地使用权，主要是因为香港大部分土地是英国1898年从清政府租让新界(期限99年)得来的，土地并非港英当局所有。

　　土地有使用期限，而房屋产权是没有期限的，国家土地所有权与个人房屋所有权之间的矛盾如何解决？老百姓不放心的是:70年之后需要支付的土地出让金能不能承受？到期后还能不能顺利续期？

　　在房地产市场上，土地使用年限一向不透明。现在，由于开发商受资金不到位、周转资金匮乏、相关证件办理等诸多困扰，往往开发销售周期很长，一些新建商品房的开发土地实际上也已闲置了许多年，买了这样的房子，其土地使用年限已不足70年。如果你买的是只有40年期限的商铺，这个问题更要注意了。

　　从开发商拿地到销售通常会间隔1至3年，消费者购房前房子还可能搁置一段时间，这样房屋损失的土地年限就更长。而消费者的购房款中包含了所有的土地出让金，这种隐性损失往往被人们所忽略。在住宅土地使用权年限问题上，买卖双方存在着信息的不对称。

　　老百姓买房子时，等房产商们主动跟你讲土地使用期限恐怕不现实，唯有自己权衡得失，擦亮眼睛。④2马戈责任编辑：陈要逢