“地王”能否左右个体投资者购房行为(图)

http://www.sina.com.cn 2005年08月11日16:40 青年时讯

　　8月1日下午，京城新“地王”横空出世，北京华润新镇置业有限责任公司经过80轮激烈竞价，力挫富力和顺驰这两家当年也都是以“天价拍地”被认为是京城楼市“拍地狂人”的房地产公司，以25.65亿元将海淀区清河镇原三家毛纺企业用地纳入囊中，成为新一代“拍霸”。

　　自从国家规定“经营性土地出让必须实行招标、拍卖和挂牌”后，竞拍置地一直处于白热化状态。由于拍卖没有最高限价，只要有竞拍者举牌，就不能停拍，价高者得似乎已成为“招、拍、挂”的隐性规则。一时间，各类“地王”频频诞生，“地王”记录被不断刷新。据记者不完全统计，2002年2月28日，在北京土地交易市场的首次招标会上，富力以31.6亿元拍下了广渠门东五厂49公顷土地，成为京城楼市第一任“拍地状元”，当时华润的报价是28亿元；2004年1月14日，北京市政府对各类经营性用地实行招标挂牌拍卖出让以来的首宗土地拍卖，顺驰以9.05亿元成功拿下大兴区黄村卫星城北区1号住宅项目用地，接替富力成为新一届拍地状元。

　　地价攀升容易造成投资者恐慌

　　“地王”的不断出现，“地王”纪录的不断被刷新，对政府的眼前利益来说自然不是坏事，不仅解决了城建资金的缺口，而且也反映出一些投资者对城市显现出更充足的信心，但是，土地“招、拍、挂”价高者得的潜在负面影响却日益凸现。北京建华时代房地产公司董事长庄宗汨认为，目前以价格为准的“招、拍、挂”标准将加快土地上涨幅度。这种标准是拿价格作为取向的，抛弃其他条件和因素，或者是把其他的因素作为非主流条件来考虑，谁价格高谁就取得土地。在这样一种类似于古董拍卖方式的情况下，必然是价高者得。如果大家都看好这块地，都看好这个项目，可能就会出现价格一轮一轮的抬高，抬高的结果就是土地的成本大幅度上升。

　　专家认为，对于大多数普通消费者而言，面对涨幅过快的房价依然是望房兴叹，让不同收入阶层的消费者都能在市场上找到适合自己的房子很关键。因为“地王”大多是小宗土地，不具代表性，不能作为土地市场的晴雨表，但却容易造成地价节节攀升效应，一方面是政府过高地估测其他地块价格，另一方面是竞拍者容易失去理性，盲目跟进，哄抬地价，这两方面难免会促成一个城市的畸形地价，畸形地价就是大大超出城市承受能力的价格。

　　地价快速攀升容易造成投资者的不安或恐慌，并最终造成投资者观望甚至是逃离。地价超常规的跳涨，无形中加大了他们的经营风险，使他们不得不去观望。如果商务及投资成本过高，他们只好另觅市场，这对一个城市的招商引资，尤其是对城市的持续发展来说都是很可怕的，这会造成恶性循环。另外，“地王”拉动地价快速上涨，受影响最深的是住宅市场和普通消费者。土地价格快速上涨，使房价中的土地成本迅速增加，并造成房价猛涨，上涨幅度远远超过市民收入的增长和承受力，从而造成楼市的有价无市，直至出现崩盘。

　　地价在房价中所占的比例有限

　　深圳同致业地产总经理张晓光说：“房价并不完全由地价决定，天价拍地并不见得就一定会天价卖楼，这是一个现实。”“房价是由综合因素决定的，楼盘质素、区位环境、开发商对利润的预期心理等等都在其中起作用。”国土资源部土地利用司有关负责人介绍说：房价上涨最主要是由需求引起的，不管这种需求是正常的还是非正常的。市场供求决定了房价，开发商根据房子的市场价格来倒推取得土地的成本，然后到市场上举牌竞价。开发商竞拍土地时并不是毫无章法，而是根据当时当地的房价来“出牌”，多高的土地价格能维持多高的利润他们心里清清楚楚。

　　据国土资源部的官员解释，房价的构成不合理，地价的比例低而开发商利润太高是造成房价虚高的重要原因之一。一般来说，房价由地价、建安成本、交易费用、开发商利润等组成，但是根据对全国主要城市的调查，2004年，全国主要城市居住用地地价占商品住宅价格的比例只占20%%～40%%。如北京35%%，天津30%%，重庆25%%，武汉25%%～31%%，中山、东莞、深圳等城市在20%%～30%%之间。而在发达国家，地价占房价的比例较大，如在美国的主要城市，地价占房价的比例在30%%～40%%，韩国为50%%～65%%，新加坡为55%%～60%%，英国25%%～38%%，日本商业楼宇的土地价格占总价更是高达80%%～90%%。

　　除地价外，建安成本在房价中占较大比例，平均约为33%%。而除去交易成本之外，房地产开发利润占房价的比例也较大。据调研分析，目前大多数城市房地产开发中的利润率普遍在10%%以上，中高档商品房更达到30%%～40%%，远高于其他行业的平均利润率水平。从国际上多数国家情况来看，房地产开发商的平均利润一般在5%%左右，高的也只有6%%～8%%，远低于我国目前的房地产开发的平均利润率。

　　政府将对开发商拿地严密监控

　　在众多的信息面前，有业内专家反而认为，现在来判断房地产业有没有泡沫还为时尚早。因为，目前还处于房地产大量投资的阶段，房地产的投资周期一般是两年左右，将来会不会出现供求失衡，是否会出现房子积压、房价下滑的情况，还不可知。

　　北京国际投资发展有限公司总裁杜猛认为，目前国内房地产市场有泡沫无水分。因为北京的房子无论定价多少，都可以卖出去，而且是热销。

　　此外，政府最近也采取了很多措施，会对防止房地产的过热起到积极作用。总体来说，中国房地产市场有过热迹象，但不至于出现类似香港的崩盘局面。

　　人民币汇率近期的调整可能会进一步刺激国际热钱加速涌入国内市场，而房地产是最容易聚集热钱的行业。

　　专家分析，资本都是以逐利为其根本目的的，房地产投资的高回报率导致资本对其投资的青睐，而不愿投资实业从而抬高实业生产成本，进一步减少国内购买力，而房地产泡沫因此也就会像滚雪球一样越滚越大。国际资本在看到有利可图的情况下，就会蜂拥而入，进而进一步使房地产泡沫膨胀。

　　对于越来越多的外资争先恐后地通过各种渠道涌入中国的房地产业，北京东君房地产开发有限公司董事长齐宏说：“这表明中国房地产现在是投资非常恰当的时间”。按照齐宏的看法，实际上目前房地产是多种观点并存，存在着一定程度的混乱，但越是这样越有可能取得暴利的机会。

　　有专家指出：通过土地竞拍方式转让经营性用地使用权为政府获得了巨额增值收益，土地价格高涨，而开发商在支付了高额的地价款后，势必将其转嫁到房价中去，从而增加购房者的负担。在宏观调控下，银行将收紧开发贷款，政府对开发商拿地之后也会严密监控，将使开发商不得不谨慎拿地。