南京：楼市进入“现金为王”时代

　　新华网南京8月18日电（记者邓华宁）南京楼市自今年5月以来受国八条、银行加息、契税上调及各种地方规定等一系列调控政策影响，进入了一个价格涨幅减小，市场交易平淡，买卖双方相互僵持的阶段。7月以来，冷清的市场终于在开发商的一片促销声中出现一些亮点。

　　分析人士认为，需求决定价格，今年下半年，南京楼盘上市量将进一步增加，供求比

　　消费者青睐低价房

　　今年5月国家7部委出台八条铁规后，南京楼市多个板块出现了价格竞争。据了解，短短两个月，位于南京河西有的楼盘通过送装修等多种或明或暗的降价方式跌去了500元至800元每平方米。而有的楼盘通过内部认购的方式，即照顾内部员工或与其有关系的熟人，每平米降价达到1500元以上，不过这种楼盘一般老百姓是享受不到的。

　　价格是市场中最敏感的因素，一些楼盘的降价行为立刻引发了认购热潮。南京网上房地产数据显示，7月27日，南京河西板块共成交115套，不仅登上了销售榜首，而且占据了全市成交量的半壁江山。8月1日河西片区共成交51套，位居全市第一；8月2日又成交48套，仅次于江北排名全市第二。7月29日，中海·塞纳丽舍更是以日销售59套的成绩登上全市之冠。

　　长江以北的浦口区一直是南京楼市的价格盆地。2004年，该板块商品住宅的价格保持在每平方米3000元左右，但始终销售平平。今年5月以来，浦口区苏宁天润城以2600元的单价进入市场，在价格盆地发起价格战，几个月来销售持续火爆，创造了南京楼盘的神奇销售业绩。根据南京网上房地产统计，苏宁天润城三个月内售出了1000多套，在销售面积上高居楼市排行榜的首位。

　　记者查看南京自5月以来销售较好的楼盘，无一例外都是凭借降价促销吸引了消费者。南京城东的东郊小镇售价比周边楼盘低了500元，同时赠送精装修。江宁区的几处楼盘也通过降价扩大了销售量。

　　另外一个值得关注的现象是，5月以来，南京楼市旺销的楼盘价位几乎都在每平方米5000元以下，价格越低则销量越大。而城中板块每平方米价格超过8000元楼盘均销售低迷。

　　团购拉开大幅降价序幕

　　7月以来，在南京最早出现价格战的河西板块，多个楼盘又开始通过团购的方式促销，其降价力度大大超过了前两个月的价格战。

　　南京河西板块内的莫愁湖地段紧邻市中区，因独特的自然风光和便利生活条件，其楼盘价格一直领跑河西。莫愁湖周边的多个楼盘的单价2004年已经突破8000元。然而，7月份该地段一个新上市的楼盘在团购中仅以6000元的单价出售，与周边楼盘拉开的差距达到2000元。

　　河西板块中的奥体地段在南京最早出现价格战，7月以来，该地段多个楼盘也通过不同渠道寻找团购客户。据业内人士介绍，奥体某楼盘开出了4200元的团购单价，比周边楼盘的零售价低1500元，该楼盘已经进行了一次团购交易。此外，不少楼盘对一次性购买10套以上的客户均列为团购，并给予大幅折扣。

　　据介绍，目前团购的对象多数是针对大型机关，团购的打折幅度大，原因是一些开发商资金紧张，或者对楼市前景预期不明朗。在同一地段中，楼盘价格是吸引购房者的最实质因素。团购行为能够帮助开发商大量出售房屋，迅速收回投资成本，迎合了一些实力较弱的开发商赶快出手的心理。据了解，在南京的江宁等板块，近期也出现了团购的形式。

　　一位开发商表示，因为获得土地的渠道不同，河西许多楼盘都有降价的空间。比如某开发商以转让的形式获得土地，每平方米土地的价格仅为500元，加上各类成本，估计每平方米成本在2000元至2500元左右。这类以转让形式得到土地的开发商将在价格竞争中获得主动权。而靠竞拍获得的土地，价格已经达到300万元一亩，各种成本加起来要在4500元每平米，也就是说现在的价格如果再降，开发商就要亏本了。

　　每平米降了500元幅度已经不小了，我们不可能亏本卖的。现在房子不是嫌多了，而是大部分有需求的人都在观望，一旦到了老百姓可以承受的范围之内，购买力会很快释放。4500元至5000元左右的河西房价市民还是能够接受的。这位开发商表示，降价带来的旺销无疑是对其他楼盘的刺激？近期河西发生的价格战，实际上是在重塑一个健康的市场。

　　楼市进入现金为王时代

　　分析人士透露，南京市新建商品房存量目前已超过400万平方米。下半年，存量房还将因大量楼盘上市而增加。随着供求比不断增大，楼市进入现金为王时代。手持现金的购房者将左右下一阶段的楼市发展。

　　据统计，二季度南京房地产市场总需求为368万平米，总供给为580万平米，总供需比达到1.57：1。其中，新建商品房需求236万平米，实际供给435万平方米，供需比更是达到1.84：1。与今年一季度相比，供大于求情况有所加剧。

　　南京抉策地产研究中心总经理厉建军诉记者，由于当前市场冷淡，二季度至少有20家楼盘推迟开盘，因此，今年三四季度的楼盘上市量会有进一步增加，三季度新建商品房的供给总量约为600万平米，大于二季度的供应总量。2005年全年，南京市新建商品房上市总量约将达到1400万平米。

　　厉建军预测，在目前销售压力加剧的情况下，不排除某些区域会出现大规模的价格战，因为一些开发商已表示挺不住了。据了解，像河西目前积压的新建房源有近180万平方米，因此近期这一区域开发商频频出现价格调整动向。率先降价销售脱身后，其他开发商在资金压力下，为了摆脱囚徒困境，可能会纷纷跟进。其结果必然是大规模的降价潮。

　　他认为，前几年在楼市发展初期，由于供不应求，商品房的价格往往是开发商的一口价。而在目前供求关系逆转，开发商资金链吃紧，国家政策又比较明朗的情况下，手持现金的购房者将对房价涨跌起决定作用。受买涨不买跌的消费习惯影响，消费者持币观望的心态可能进一步增强，将引导南京楼市进入一个下行通道。