上海购房群体需求分析:自住买房者最看重什么

　　中新网8月18日电据解放日报报道，房地产交易转向买方市场，购房群体的喜怒哀乐成了开发商研究的热点。分析如今上海市民买房所关注的细节，对开发商的产品和价格定位影响甚大。

　　合理定价集聚人气

　　表面上看，人们购房热情下降，大多数楼盘买卖处于拉锯状态。有的开发商甚至说，购房者正在远离这个市场。然而，事实并非如此。最近市场出现这样的现象：凡是哪个楼盘发布降价信息，不管降多还是降少，许多购房者总会到现场领领行情，降价几乎成了购房群体采取行动的“信号弹”。一旦购房者现场看到降价楼盘确实物有所值，立即就会考虑购买。他们就是今天房地产市场中仍然存在的自住需求群体。

　　最新一期福纳市场调查报告也证实了上述现象。《报告》说，尽管楼市宏观调控并未放松，但是打算在短期内买房的人数在被调查者中依然占据21%，稍作调整仍想进入市场的占12%，两者相加，总量达到33%。

　　《报告》认为，如何激活潜在的自住需求群体，大有文章可做，其中最关键的就是开发商要让利于购房者。只要把房价达到购房者所能接受的程度，楼盘符合合理的性价比，潜在的自住需求群体还是会入市买房。

　　自住需求群体包括哪些人？开发三林板块某楼盘的香港振丰集团董事长姚征说，买这个楼盘的购房者主要分三类：一是结婚群体，由于婚期初定，他们一般不会久等；二是附近地区改善户，楼盘所处的三林地区有许多是10年前从成都路高架工程动迁过来的居民，他们想改善自身的居住条件，也不会长久地等待；三是已有所成就的“新上海人”，这些人只要遇到适合自己支付能力而且品质较好的房子，就会进入市场。

　　买方看重“三大因素”

　　购房对象和购房目的发生变化，购房者对楼盘所关心的内容也会发生变化。

　　福纳调查公司认为，今天购房者对楼盘各种因素不但考虑的时间大大延长，而且对楼盘内涵的探究也大大深入了。新湖明珠城销售部经理高增华说，一旦购房者基本认可这个楼盘，接下来就要考虑一系列同自身居住直接相关的因素，其中最关心的是交通条件、小区配套(包括区内区外)和房型三大因素。

　　高增华认为，价格承受力强的当然首选环内楼盘，因为它的交通较便捷，如果选择外环区域的楼盘，购房者首先就会关心楼盘附近的轨道交通、地面公交以及快速道路等条件，尤其那些自用自住型群体更是把交通是否方便作为选择的首要因素。

　　小区内外各种配套是否完善也同自用自住需求密切相关。那些有完美规划前景、方便的生活设施配套，特别是短时期内能够配套到位的楼盘，会进入购房者优先考虑范围。

　　房型设计和面积指标是近期购房者反复考虑的第三个因素，那些面积大、功能不足的房型首先面临滞销。有的小区一房70多平方米，二房80-90平方米，且小房型所占比例高，理所当然被购房者优先看中。

　　据福纳公司调查，以往购房者并不关心的因素，近来也受到重视。其中包括贷款方式、已购房客户的层次和素质、楼盘的环保质量、物业管理公司的资质和收费情况以及开发商的品牌等。这些内容同楼盘本身的品质和升值潜力有关，因此自住自用客户十分关心。

　　千挑万选谨慎拍板

　　上世纪90年代末期上海房地产市场曾流行这样一句话：外地人买房一次拍板，上海人买房看7次才决定，从中反映出上海购房者的认真和挑剔。今天上海房地产市场渐渐回归理性，上海人购房的认真精神又回来了，这无疑对开发商是一次新的挑战。

　　据达安置业公司总经理戴维平介绍，买他们楼盘的购房者往往先是一两个人上门看房，隔天带上几个来看，再过几天看房队伍又扩大了，少则七八个，多的超过10个。其中大部分是三口之家、三代同堂一起来，新婚夫妇携双方父母，中年家庭邀亲朋好友等等，他们跑工地现场、看样板房、研究楼书图纸……每一套房都是经过反复多次讨论才正式签约。

　　近来，购房群体中还出现亲情购房现象，一个大家庭在同一个小区内同时购买两套住房，父母为子女在隔壁一幢买一套房子，或者子女为父母在楼下买一套房子。开发商在销售方面若能特别关注这类购房群体的话，也许会成为快速消化楼盘的一个契机。(葛颂茂、陆斌)