新之城要刮消费潮流强东风

　　抓住潜力巨大的二线城市，颠覆资商分离的旧管理方式

　　新之城要刮消费潮流强东风

　　《江门新之城，商业新热点》追踪

　　本报记者　谭有禄

　　8月16日本报刊登《江门新之城，商业新热点》一文后，引起业界、市民的强烈反响和关注，新之城一时成为市民饭前茶后谈论的话题。近日，笔者再次走进位于建设二路的江门新之城招商处，为广大读者搜刮到了更多的“猛料”。

　　热点商城辐射整个区域

　　由于江门新之城是在长期“烂尾”的原华润万家物业基础上进行改造的，所以一直备受市民关注。在采访中，江门新之城附近一些居民告诉笔者：“盼了1年多了，那栋楼终于又动工了。看过报道之后，才得知是华润集团打造的潮流主题商场。”不过，有市民就提出疑问：“之前，听说那里是进驻华润万家，现在江门新之城也是华润集团的项目，它和华润万家又是怎样的关系呢？华润集团究竟是怎样的一个企业？”

　　对于市民的疑问，新江城实业(深圳)有限公司董事长王春解释，江门新之城是华创物业(香港)有限公司另一骄人项目。而华创物业(香港)有限公司是华润集团在香港的上市公司。华润集团的历史最早可以追溯到1938年的“联和行”，1948年“联和行”更名为“华润公司”。1983年改组为华润(集团)有限公司，总部位于香港。经过多年努力，目前华润集团总资产超过1000亿港元，主营业务包括日用消费品制造与分销、地产及相关行业、基础设施及公用事业三大领域。

　　王春告诉笔者，华润集团作为中国内地和香港最具实力的多元化控股企业之一，旗下拥有众多企业和品牌，江门新之城是华创物业(香港)有限公司在内地注册公司——新江城实业(深圳)有限公司投资的项目，而华润万家则是华润集团中的另外一个百货超市品牌。

　　另外，还有不少市民对江门新之城能否带动周围区域升值表示出浓厚兴趣。对此，江门新之城林经理告诉笔者，虽然目前该地区聚集了中国电信、银龙阁酒家、车站、专业医院以及银行等配套设施，但是主题鲜明的大型商场却难觅踪影，因此该区域商铺租金以及房地产物业等升值潜力也不尽人意。而江门新之城将作为新的热点商城，强力辐射整个区域，带旺环市片、建设路周围等物业的升值。“目前，这一地区的潜力发挥可以说是万事俱备只欠东风，我们就是东风，而且必定要在江门刮起一股消费潮流的东风。”

　　林经理介绍，江门新之城在对原来商场进行大改造之后，内部的设计将更加气派、通透，明亮的购物环境，展现出现代时尚风格。“到时，整个商场的设计都会洋溢着人性化的概念，突出以人为本的主题。错落有致的灯光，色彩斑斓的水波，世界名牌化妆品、珠宝、金银首饰、高档箱包专柜，同周围景观交相辉映，营造出与其他商场迥然不同的格局。”

　　他还向笔者介绍，除了五邑地区首个真冰溜冰场之外，攀岩、蹦极等动感项目都会在江门新之城出现。“我们要赋予整个商场动感和活力，突出‘玩’的概念，让消费者在与商场的互动中体验到生活的魅力。而且我们营造的不仅仅是一种浓烈的商业活动环境，精心打造的休闲文化氛围也将带给顾客全新的体验。到时十分欢迎街坊朋友来新之城‘叹冷气’。”

　　江门只不过是在内地布局的第一站

　　对于华润集团在江门突然空降新之城项目，业内人士并不感到意外。但江门作为一座二线城市，是否值得投入4亿多元打造一个完全独立的主题商场呢？华润集团为什么看好江门呢？王春董事长向笔者透露了其中的“玄机”。

　　“一线城市的百货超市未必都赚钱。相反，一些二线城市的购买力相当旺盛。因此，我们把下一轮发展的重点放在了二线城市就不足为奇。如果不抓住潜力巨大的二线城市，就无法真正分享内地市场的大蛋糕。江门只不过是我们在内地布局新之城计划的第一站。”王春说。

　　的确，最近两年来，商业“诸侯”抢滩二、三线城市的速度越来越快，看得人眼花缭乱，而江门也成为其中的热点城市。泰国正大集团旗下的易初莲花超市在广州、佛山、汕头、澄海等区域“圈地”之后，也登陆江门。沃尔玛正在佛山、湛江等二级城市“疯狂”进行门店签约，江门也被纳入考评对象。如今，总资产超过千亿元的华润集团，更是携资4.4亿元，将旗下王牌百货新之城引入江门，正面与易初莲花超市、益华百货、新一佳、优越美莎百货等近身“搏杀”，二线城市的“商业战火”在江门越烧越旺。

　　但是，江门毕竟是珠三角次发达的二线城市，这么多大型百货超市堆在一起是否会过剩，甚至出现“泡沫”呢？“过剩的说法明显不成立。江门正在发展新区，人口结构也在不断调整，市场的空间远远还没有饱和，而且新之城的主题概念也改变了江门零售业陷于传统百货重复竞争的现状。另外，华润集团雄厚的资金、采购、管理背景，以及特色经营和价格优势等都容易获得顾客认同，因此在竞争中有较大的优势。”江门新之城营运总监陈德新对此“泡沫论”有着理性的看法。

　　他还进一步分析，随着CEPA深入实施，港资的优势将越来越明显。“更为重要的是，相比其他珠三角二线城市，江门在土地、政府效率等投资环境方面都有相当的优势。”

　　投资商和租户成合作伙伴

　　除此之外，江门新之城独具特色的管理方式和执行力也是成功占据市场的法宝。在江门，大部分商场普遍采用传统的商租方式：由投资商投资建成商场，然后以收取固定的租金方式获得利润。“这种资商分离的管理方式已经相当落后了。因为投资商把大部分成本压力和风险都转移到那些租户身上，造成他们抗风险的能力很低。”陈德新分析，“投资商应该迅速建立起与自身规模发展相适应的管理规范、流程、标准，特别是要加强供应链建设，在人才构架、组织结构上，构建流畅的体系和控制方法。而江门新之城管理模式正是秉承这种先进的理念。”

　　陈德新介绍，在新之城管理模式框架之下，华润集团作为投资商，也将直接参与到整个商场的盈利模式中，提出“同租户是合作伙伴”的理念，实行投资式管理，主张投资商和租户合二为一，与租户共商共赢，风险共担。“有别于旧式的商铺租赁方式，投资商仅着眼于租出商铺，坐收租金，享清福。我们是以合理抽成的方式回收利润，尽可能减免租户的各种成本费用，不把商业成本压力和风险压力施加给租户，这都十分有利于他们快速起步，减少一些不必要的风险，同时也免去他们的后顾之忧。”

　　而且，江门新之城还将身体力行做好对客户的“售后服务”，贴身配合客户、业主进行全方位的营销和推广，坚持不懈为租户创造有利的经营条件，以缔造双赢的局面。

　　另外，为了避免目标顾客定位混乱、租户组合难以适应潮流，相继出现经营困难等情况的出现，江门新之城在租户和品牌的选择上都会贴近动感时尚的主题，同时偏重于厂家直接设置专柜的模式，以求在规模和经营节奏上获取更多的优势，打破了因为代理分级而分薄利润的困局。

　　据了解，由于江门新之城独特的管理模式，招商两个多月以来，已经落签或有意向的客户已经接近商场租位近8成之多，而且质量十分高。“近6成的品牌将是首次进入江门。40％是江门现有的优质品牌；40％是广东有但是江门没有的品牌；20％是首次进入广东的品牌。消费者的选择余地大，同时，形成‘你有我优，我有你无’的差异化竞争态势。”陈德新说。

　　图：

　　新之城大堂效果图。