投资渐转入商业地产 沪经济型酒店争夺投资客

　　中新网8月24日电据新闻晚报报道，在“自住置业”为主导的背景下，上海的投资客渐渐淡出了住宅市场，转而投入商业地产。经济型酒店以其投资门槛低、回报率高的优势，加入了争夺投资客的商战中。

　　经济型酒店大举扩张

　　经济型酒店是近年来一种新型的酒店，它与星级酒店的不同之处在于：它没有豪华的装修，没有高档的服务，没有游泳池、观光电梯、网球场这些高级配套设施，但是他们廉价、安全、舒适、卫生，能够为出差、旅游的旅客提供一个很好的工作休息环境。

　　现在上海的经济型酒店有锦江之星、美国速8、莫泰168、24K国际连锁酒店等，据了解，锦江之星在上海有22家店，平均房价200元一天，入住率为98%；莫泰在上海有20家，平均房价220元一天，入住率高达100%；24K国际连锁酒店在上海有人民广场店和吴中路店，平均价格不超过230元一天，入住率为95%以上。这些经济型酒店几乎都需要提前预约才能有房间，生意非常火。

　　基于这样的高入住率，各个经济型酒店都有扩张的计划，希望提高市场的占有量。锦江之星市场部的朱小姐说：“现在客房需大于供，所以入住率很高。我们的目标是今年年底在全国开120家店，到明年开到200家。”24K国际连锁酒店的目标则是在2010年之前开满30家，6-8家直营，其余为加盟。

　　定位大众投资品

　　据有关统计数据表明，中国目前经济型酒店的比例仅占总量的10%，这与欧美发达国家70%的比例有着很大的差异，而至2010年世博会，上海还空缺10万个床位，不难看出，经济型酒店在中国的发展空间是很大的。这自然也吸引了投资者的目光。

　　继人民广场店和吴中路店后，24K国际连锁酒店福州路店也将在今年11月投入运营。与吴中路店、人民广场店采取的股东投资‘参股’形式不同，福州路店以“租赁”转“租赁”形式让投资者投资。这种新的投资方式是投资者用15万元一次性“买断”一间20平方米客房10年的使用权，同时投资者再与开发商委托的酒店管理公司签订另一份“转租约”合同，统一将客房使用权转让给管理公司对外租赁，其年收益是按照投资额的10%到15%计算，每3个月支付一次，10年以后开发商返还本金。这种低门槛、高回报率的投资方式使经济型酒店成为了投资新热点，还有人将其称为“大众投资品”。

　　据上海亿佰年房地产开发有限公司负责人介绍，目前现有的客房的租赁投资非常火爆的四大原因是：投资者有投资需求、有投资能力(投资门槛低)、普遍看好经济型酒店的发展前景以及24K酒店有专业的管理机构(戴德粱行)。

　　而更早之前，锦江之星就已推出了多种投资形式寻求合作伙伴，例如，收购自建、合资合作、连锁加盟、租赁经营、委托管理等，据锦江之星市场部朱小姐介绍，目前上海已有5、6家加盟店，还有很多人想要加入这一行列。

　　投资门槛低 风险仍然存在

　　产权式酒店每年的投资收益一般为8%，而经济型酒店每年的投资收益不少则达15%，投资期满后返还本金。根据24K现在的营业情况，回报率更高，加上先期投入只需15万，投资门槛较低，这样的投资方式确实非常吸引人。

　　中国经济型酒店网的负责人胡升阳表示，现在来中国旅游的人越来越多，加上2008年奥运会，2010年世博会的影响，对于经济型酒店的需求确实比较大，这也使很多人非常看好这一市场，对其进行投资，但是投资者千万别忘记了风险。

　　胡升阳从三方面分析了投资经济型酒店的风险：第一，行业的风险。例如在“非典”时期，酒店业就普遍不景气，那对于投资者来说也要一起承担这个风险；第二，管理者素质优劣的风险。投资酒店，不仅仅要看酒店本身，更多要看附着在酒店上的管理，只有将酒店经营得好，投资人才能获得预期的收益；第三，回报率的计算。投资者了解到的投资率，大多都是开发商根据现在的市场行情计算出来的，但今后的市场行情是很难预计的，加上市场竞争的不断激烈，不能保证10年中年年能达到原先约定的回报率。(陈文蔚）