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社区商业,爱你不容易


http://www.sina.com.cn 2005年08月26日10:15 南方日报

  本报记者 黄志军

  日前,记者在采访中发现一个“冰火两重天”的怪现象:大多数社区商业所依附的住宅小区销售火爆,居住人口少则几千多则上万,应该说人气颇旺的小区为发展社区商业奠定了基础,但事与愿违的是,不少社区商业出现人气冷清的景象。

  今年5月,商务部在下发了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》,使社区商业越来越受到各界关注。社区商业目前在佛山的发展情况如何?为进一步了解住宅火爆社区商业冷清的因由,记者走访了部分商家、小区业主和相关专家。

  现状

  同质化经营导致恶性竞争

  几乎一夜之间,一家名为“真功夫”的中式快餐迅速在珠三角、长三角等地布局开出80多家装修时尚的直营分店。“我们的店70%是社区店,公司95%的直接利润来自这部分。”真功夫餐饮连锁机构董事长蔡达标对记者透露。

  与资金雄厚的大卖场相比,社区超市、社区专业店易于选址,形式灵活,开始被很多国内零售企业当作反击跨国零售巨头的杀手锏。据记者调查,日前佛山一些社区商铺的换手率已接近50%,并且出现了恶性竞争的局面。佛山市零售商业行业协会林会长指出,商铺出售后主导权掌控在小业主手中,大家想做什么就做什么,整个社区商业规划无序。这很容易出现1000—3000人的小区却有很多便利店、洗衣店、冲印店同质化经营的现象。“社区销售的增长来自于人口密度的提高,一旦入住饱和后,商家的销售将保持平缓或下降,这么多同类租户聚在一起,只能是恶性竞争。”

  商家

  希望地产商多一些支持

  随着城市规模的日益膨胀,商住社区越来越多,成为众多零售商的必争之地。尽管社区商业前景看好,然而,不少商家向记者大吐苦水:在社区的店铺经营很辛苦。“实际经营当中,社区店的收益并不比商业中心店高,如果没有成本优势,我们更愿意投资商业中心区。”佛山民润公司市场部肖经理显得有些无奈。据他透露,自去年以来,不少发展商对社区商铺的发售叫价已经超过市场行情,成本的挑战已经成为零售商进军社区的最大问题。

  佛山升平百货有关人士也认为,社区商业进入住宅小区不一定“钱”途光明,零售企业进入社区经营的最大问题就是多数地产商没有开发商铺的经验,缺少前期规划,商铺硬件配套较差。广州宏城超市总经理洪楚添表示这是零售企业进入社区经营的最大问题,“许多店铺没有排烟、排水、隔音等设施,进驻商家要额外花钱再做,增加成本。”宏城超市发展社区商业已有十年,洪楚添也承认在社区的店铺经营很辛苦,他希望地产商能给零售商的起步多一些支持,让社区商业健康发展。

  业主

  住得舒服,买东西不方便

  “小区住得的确舒服,但买东西、吃饭都不方便,尽管小区里面有一些商业铺面,但许多生活用品还得从市区买回来。”丽日豪庭某居民告诉记者。记者在采访中发现,抱怨小区商业设施配套不完善问题的居民占大多数。

  据调查,由于很多发展商在小区发展之初,根本没有想到小区将来的发展,结果缺乏总体的规划。目前佛山一些小区的社区商铺布局分散、设施落后,离广大业主的生活要求还有相当差距,给社区商业的发展和居民生活造成了不便。

  以玫瑰园·山水居为例,楼盘四周的各种商铺齐全,且地段优越,但大多数商铺的生意冷淡。山水居某水果士多店王老板对记者大吐苦水:目前多数小区居民买东西都喜欢去附近经营业态齐全的大超市,如季华货仓和世纪广场,这就分流了很大一部分顾客。“尽管山水居小区的住户上千,店铺也靠近市第一人民医院,但‘旺丁不旺财’,现在每月的收入仅能维持铺面的租金。希望附近的沃尔玛店明年开业后能带旺玫瑰园一带的商业。”

  专家

  呼吁政府统一规划

  去年底,作为社区商业配套的福特玛超市在番禺的丽江花园等分店纷纷关门,对较依赖社区商业的华南板块各楼盘引起了强烈震动,也给盲目开发社区商业敲响了警钟。广东省连锁经营协会副秘书长黄华军指出,社区商业出现的问题,主要是缺乏统一的规划和经营。目前还没有找到很好的方法平衡地产商与商家之间的关系,既使地产商不吃亏,又能减轻商家的负担。

  值得庆幸的是,社区商业配置不完善的问题引起了有关方面的关注。今年5月,商务部下发了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》,为全国发展社区商业指明了方向。为了再避免发生“福特玛事件”,今年广州欲开展社区商业试点,将传统商业与现代商业、服务业更好地结合,随后将在全市推广。

  另有最新消息称,日前已进入最后上报审批阶段的《佛山市城市商业网点规划》(以下称《规划》)也注意到社区商业的相关规划问题。据出台《规划》的佛山市经贸局相关人士透露,《规划》明确要求了政府部门对佛山社区商业实行动态管理,并进行财政支持,扶持建设社区商业中心和城市居民急需的便民蔬菜专卖店、生鲜食品超市(标准菜场)等社区商业“必备性”业态,并减免各种证照费用及增值税等。

  图:

  社区商业“旺丁不旺财”的现象让业主和商家都很苦恼。

  黄志军 摄


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