《瞭望》文章:改革期房销售的建议触动利益神经

　　国际在线报道央行《2004中国房地产金融报告》关于“取消现行的房屋预售制度”的建议，一石激起千层浪，引起业界的激烈争论。尽管建设主管部门明确表态，国家近期不会出台取消商品房预售制度的政策，房地产开发商们也列举了“一旦取消，后果很严重”的种种理由，但我国期房销售制度中存在的种种弊端不容回避。

　　期房销售制度的缺陷

　　在目前国情下，期房销售制度存在以下弊病：

　　首先是交易不公平。我国实行的期房销售制度，住房还处在建设过程中，购房者就支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。这实际上是以期房销售的名义，实现了现房销售的实质，将经营风险转嫁给了社会。一是购房者支付了全部的房价款，承担了开发的全部风险；二是开发商占用了购房者的资金，实现了“空手套白狼”的经营模式，而且是购房者承担了资金利息；三是通过住房按揭把开发风险转嫁到银行。

　　其次是销售不规范。住房是非标准化产品，由于位置空间不同，每一套住房都是不同质的。现有国内市场的住房销售是买卖双方信息高度不对称的市场交易，商品房采用期房销售制度，实际上是用标准化产品偷换非标准化产品，是用前验商品偷换后验商品。购房者未验货就支付了全部房款或由银行代付了全部房款，这是一种不规范的交易方式。再加之我国房地产市场正处在发育阶段，法律法规、管理机制和管理功能不健全，房地产交易市场缺乏有效的规范。这种不规范的交易方式为不规范销售、违法违规销售提供了可乘之机。有些中小房地产商只做“一锤子买卖”，利用虚假广告和推销招术夸大功能、质量、面积等，诱骗消费者，把期房卖出去赚一把就一走了之。我国商品房销售中存在着虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、会所改变用途、延期办证，得房率、绿化率、容积率与实际不符，将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为，极大地损害了购房人的利益，并引发了大量的法律纠纷。来源：瞭望（来源：国际在线）