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穗二手楼市优势犹存有望反转


http://www.sina.com.cn 2005年09月02日11:04 南方日报

  成交量比降二成应多层面解读

  穗二手楼市优势犹存有望反转

  近年来迅猛增长的二手房交易市场开始遭遇“寒冬”:权威统计数据显示,七月份广州二手房交易同比环比均出现价跌量减之势,此前雄心勃勃计划大肆扩张的大型中介公司不

得不放缓扩张的步伐,而不少中介地铺二手交易更几乎是全军覆没……“二手房市场没戏唱了”,一些中介代理人士开始悲观失望。然而,政策的冲击并没有令二手房优势丧失,二手房依然魅力不减。

  二手房市场遭遇“寒冬”

  广州市国土房管局提供的数据显示,今年七月份广州市二手房交易量大幅下降,十区仅成交了5541宗,总交易面积仅达61.38万平方米,该数据不仅环比上月大幅下降了33.99%,同比去年也急剧萎缩了22.88%。二手房价也从6月的每平方米3147元下跌至2813元,降幅达一成多;二手房交易占房屋交易总量之比重也从此前的48%下降至41%……广州二手房交易市场开始遭遇“寒冬”。

  然而分析其中原委时不难发现,近期二手房交易大幅萎缩主要是因为外部因素的影响而非二手房本身内在质素问题。

  据悉,6月1日起开始实施的“预售住宅禁止交易”的新政策,令相当一部分房屋退出了交易市场,这在一定程度上对房屋二手房市场的供应有削弱,据权威人士测算,其幅度约减少了一至二成。

  更大的影响还在于税费征收标准的调整。房地产新政后,税费征收标准做出调整,其中对个人购买住宅不足两年转手的,将按售房收入全额征收营业税;超过两年的普通住宅在销售时免征营业税,而非普通住宅仍按差额征税。这一新规定,不仅使转手购入两年内住宅的交易成本激增数万元,也使原本可以免除缴纳营业税的一年以上住宅统统被纳入缴税范围。

  此外,消费者购房心态的变化也是造成近期广州二手房萎缩的原因,此前几个月来,中央政府相继出台了多个房产新政,不仅打击了投机炒楼者,也阻截了相当部分自用买家。众所周知,广州楼市主要靠自用买家“升级换代”来推动,很多市民买房卖房,并不是为了炒房获利,而更多的是为了改善居住条件。政策频吹“冷风”,自然会令持观望心态的消费者陡增。近期广州二手房市场交易大幅萎缩当在情理之中。

  优势未失魅力不减

  然而,政策的冲击丝毫没有令二手房所拥有的诸多优势丧失。这便意味着二手房依然魅力不减,二手楼市依然值得期待。

  众所周知,广州二手房结构极其丰富,呈现出多层次、多样化的特点,吸引了众多置业者。而且,广州众多的二手房尤其是市中心区的二手房,地段区位优势普遍极为突出,生活配套更为齐全完备。虽然近年来广州楼市“居住郊区化”趋势愈趋明显,但老城区成熟的生活条件还是令人难以舍弃,尤其是众多“老广州人”。而子女读书问题更令众多消费者对老城区二手房情有独钟。据了解,不少在郊区购买了豪宅大屋的家庭很多都回到市中心买套二手房或者租房,原因就是为了子女读书方便或者解决子女读书问题。

  更为重要的是,二手房拥有优越的性价比。广州绝大多数二手房不仅地段区位与生活配套优势突出,而且价格普遍极具吸引力。众所周知,2004年广州新建商品房价格普遍出现了较大幅度的上涨,甚至2005年上半年依然保持较大的上涨。一手房价的大幅涨升超出相当一部分置业者的承受能力。相反,近上来广州二手房价虽然也出现了一定程度的上涨,但其涨幅相对一手房而言仍极小,导致一手与二手房价“剪刀差”越来越大。权威数据显示,今年七月份广州一手楼价每平方米高达5256元,而同期二手房价每平方米却仅为2813元,两者差价接近一倍!二手房优越的性价比令其成为广大购房者尤其是家庭收入并不算宽裕家庭首选的目标。

  此外,需要强调的一点是,广州外来人口众多,而相当一部分外来人口或家庭更多的是将二手房作为首次置业的首选目标,这也加大了对二手房的市场需求。还有少部分以出租等方式作长线投资的投资性需求,同样会首选地段配套优势明显的二手房……可见,广州二手房依然魅力不减。

  据了解,国外尤其是发达国家和不少地区二手房交易总量占房屋交易总量之比重大都在50%上以上,个别国家或地区二手房更占到了80%之比重,目前广州二手房交易正处于“高速发展”时期,未来发展前景依然极为巨大,值得期待。本报记者 黄博华


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