卖一幢少一幢　别墅市场看俏

　　本报记者　王敏　见习记者　田甜

　　2003年9月14日，国土资源部发布《关于加强土地供应管理　促进房地产市场持续健康发展的通知》，通知表示今后我国将严格控制高档商品住宅用地，停止申请报批别墅用地。这个通知正式向以别墅为代表的高档豪宅亮起政策红灯。

　　但另一方面，这亮起的红灯对早期取得别墅用地的发展商来说却是一大利好消息。进入2005年，经过上半年的修整和消化，下半年别墅市场开始推陈出新。行内预言，东莞将引发一场持久的别墅争夺战。

　　供应

　　下半年市场开发量加大

　　别墅上市大幅增长

　　行内人士称，从2005年下半年到2006年上半年，东莞别墅将进入纷争迭起的时期，供给量大幅增长，竞争激烈，市场销售压力大。区域内产品差异也逐渐缩小，再加上别墅本身销售周期较长，必将引发一场持久的别墅争夺战。激战的结果，必然会有一些别墅小区的积压量上涨，需要一个较长的消化周期。

　　这话不无道理。从下半年的供应来看，龙泊东江总建筑面积12.5万平方米，而10月份将推出约300套联排别墅，总建筑面积6000平方米，主力户型是250平方米—300平方米的联排别墅；中信森林湖首先入市的产品预计也是以别墅为主力；此外的别墅项目还有：景湖·蓝郡Ⅱ期的独立别墅，世纪城二期，再加上镇区南国水乡、碧水天源、湖景1号等。根据东莞中原物业顾问有限公司地产研究部调查数据分析显示，别墅组团成为下半年住宅物业推盘的重点项目之一，所占比重达到21％。

　　发展商对产品的规划自然不会是毫无市场基础的空中楼阁，事实上，自2003年国家紧急叫停别墅用地报批后，将原本可能产生的新的竞争者拒之门外，对于储备有别墅用地的发展商而言，对市场预期是充满乐观的。甚至有发展商断言：“新政策的实施，将使纯别墅类项目逐渐进入奇货可居的状态。”

　　而从2004年至今的别墅销售情况来看，发展商的预期并未落空。即使是2005年上半年较少新推别墅货量，市场以消化前两年存量为主，均并不妨碍其销售上扬。据统计，2005年第二季度别墅的成交面积达10.58万平方米，销售金额达6.65亿元(见附表《2004年以来东莞别墅销售状况》)。行内人士表示，由于在国家停止别墅用地供应之前部分别墅项目已获审批，因此近段时间仍会有新的别墅项目入市。而这一政策将导致未来两年的别墅供应逐步减少，别墅的销售加快，价格上涨。

　　价格

　　别墅均价上涨

　　价格继续提升势成必然

　　除了销量看涨之外，别墅价格的上涨在业界看来也是理所当然的。

　　据东莞中原地产研究部调研资料《2004年以来东莞别墅销售状况》表明，2005年第二季度别墅的成交面积达10.58万平方米，销售金额达6.65亿元，销售均价为6283元／平方米，比去年同期别墅成交单价2970元／平方米提高了3313元／平方米。而从2004年至今的整体销售情况可以看出，别墅的成交均价一直处于上升趋势。

　　行内人士表示，今年别墅价格的大幅提高一方面是因为东莞今年新推的别墅档次明显提升，另一方面也与国家控制别墅用地导致别墅产品日益稀缺有关。

　　这里所说的稀缺包含了两个方面：一方面是地块的稀缺，由于受到国家对别墅用地的限制，市场对未来几年别墅的供应预期减少，政府停批别墅用地，别墅卖一幢少一幢，其产品自然成为市场上的稀缺产品，所谓物以稀为贵，受此影响，别墅项目价格将会有较大幅度的增长。

　　另一方面则是东莞别墅豪宅在区位、环境、产品与客户等方面的稀缺性。众所周知，东莞的别墅区在区位上大部分具有好的人文氛围，是公众认可的富人聚集区。他们或处于配套完善、升值潜力优厚的中心城区，或拥有必不可少的自然环境，如背山面水，紧邻湖景、江景，周边有成树，建筑与自然景观融合。还有一些则是在产品设计上的稀有性。

　　由于景观、区位、产品等方面的稀缺，自然也增加了别墅产品的价值。一位正在操作别墅盘的营销人士告诉记者，虽然近两年来因为联排、叠加等类别墅产品面积较独立别墅小，形成单位成交总价走低的情况，但从2004年至2005年的销售总价及单位单价来看，却未见大幅下降。该人士表示，从另一个层面来看，档次低于独立别墅的类别墅单位，面积售价却不低于早期独立别墅的售价，实际上也表明别墅价格正在上涨。

　　户型

　　独立别墅比重加大

　　联排、叠加仍是主体产品

　　据介绍，2004年东莞房地产市场出现了细分市场的热潮，除了中小户型产品的突起，市场最让人关注的莫过于后别墅，也就是介乎传统独栋别墅和普通低密度洋房之间的新产品。

　　所谓后别墅产品，也可以称之为类别墅产品，即联排别墅、叠加别墅、台地别墅等。行内人士介绍，2003年世纪城·国际公馆刚推出的时候，曾引起业界关于Townhouse的讨论，但市场似乎认同物以稀为贵的市场规律，世纪城销售到二期仍然旺销势头不减。于是，2004年至2005年多个类似联排别墅的后别墅产品陆续上马，希望能延续后别墅产品的火热，分摊一下客户们的偏爱。水印长堤·贝梦湾推出以加州风情为主题的Townhouse和叠加别墅，御花苑二期推出西班牙式山水社区为主题的叠加别墅。在下半年至明年上半年推出的别墅产品中，沿海集团的丽水佳园一期龙泊东江也将是以联排别墅和叠加别墅为主，东坑南国水乡也有双拼及排屋推出。在一段时间里，这部分产品仍将是别墅产品、特别是城区以及近城区别墅产品的主打。

　　然而，要看到的是，今年上半年独立别墅的需求在增大，根据2004年至2005年别墅销售情况交叉分析，单套别墅的需求面积上涨(见附图)。据了解，景湖·蓝郡Ⅱ期甫推出便受到追捧；南国水乡18栋湖边独栋已预订16栋，7栋半山别墅也已经被预订一空，独栋别墅受青睐由此可见一斑。因此，在下半年新推别墅盘中，独栋别墅货量再次见涨，特别是镇区别墅盘，如加州阳光、碧水天源三期等，均是以独立别墅为主打产品。

　　现有别墅消化加快

　　豪宅项目转开发洋房

　　尽管近两年内别墅势必“集万千宠爱于一身”。但由于后续难继的用地忧虑，使精明的发展商们也在寻求别墅之外的豪宅物业，希冀能获得价值与开发面积的双赢。

　　世纪城商住开发有限公司副总经理梁军告诉记者，世纪城后期的开发也将考虑向高档次洋房物业转型，在前期以后别墅产品打造出高档社区品牌后，发展商下一步将在提高容积率、增加开发面积上下些功夫了。梁军表示，一方面别墅土地资源稀缺，成本上升，发展商也需要开发利润最大化。另一方面发展商在拿地时对容积率均有相关限制要求，因此不少发展商在开发中都会采取以别墅首推提升社区档次，以其他高档物业提高容积率的推盘方式。

　　据了解，在广州、深圳等地的豪宅市场中，洋房占了很大比例。但东莞豪宅市场虽经多年的发展，洋房的开发量依然很少。目前已建成真正意义的豪宅洋房只有新世界花园的洋房和新世纪豪园，均价达6000多元／平方米，此后长时间再无类似项目出现。2004年处于同一位置的星河传说·聚星岛洋房以打造顶尖豪宅的口号出现在市场，其市场前景尚需时间论证。若以区位、价格、社区等各方面条件衡量，作为豪宅产品的洋房物业，在东莞市场上显然还稍显空白。

　　行内人士表示，2003年国家出台政策，停止别墅用地的供应，东莞政府也收紧了对别墅项目的审批，但由于在此之前部分别墅项目已获审批，因此近段时间仍有新的别墅项目入市。但这一政策将导致未来一两年的别墅供应逐步减少，估计这一政策在未来1年会产生清晰的市场反应，届时别墅的销售会加快；同时部分别墅项目新的开发计划不得不作出调整，转向洋房的开发。但由于豪宅市场新宠后别墅产品的热销，以及洋房和后别墅产品的价格上的差异不太大，预测豪宅项目转向洋房开发的将会是一个较长的时间。

　　豪宅开发热点→旗峰山南部

　　一山两湖，三大豪宅片区渐成气候

　　据东莞中原地产研究部车经理介绍，原东莞豪宅主要集中在旗峰山的北面和南面，该片区除了别墅项目外，早期开发的洋房如新世界花园洋房、新世纪豪园等，售价均达到6000元／平方米以上，堪称洋房豪宅的代表之作。近年来，由于该片区可供开发的豪宅用地越来越少。而旗峰上南面和同沙水库一带、南城水濂湖及绿色世界一带、厚街环岗湖片区都拥有良好的生态环境，土地资源比较丰富，豪宅项目纷纷进驻，豪宅开发热点由旗峰山一带向南转移，最终将形成一山两湖的三大豪宅开发热点片区，包括旗峰片区、水濂湖片区、环岗湖片区。

　　据介绍，实际上东莞现有泛旗峰山片区、泛水濂湖片区、环岗湖片区、东江及支流沿江片区(万江水印长堤、石龙正龙豪园、企石金椅豪园)、长安莲花片区五大豪宅片区。但由于东江片区和长安莲花片区的豪宅市场局限在少数几个镇区，目前还未形成规模，比较有特色和影响的豪宅区域则主要是泛旗峰山片区、泛水濂湖片区、环岗湖片区三大片区。

　　在三大豪宅片区中，最受追捧的依然是泛旗峰山片区内的项目，据了解，该片区豪宅物业以独栋别墅为主，区域内独立别墅平均价格在7500元／平方米以上，情景美墅、小高层在4500元／平方米以上，有汇集峰景高尔夫别墅、万科城市高尔夫花园、景湖花园、新世界花园、星河传说·聚星岛、新世纪豪园、愉景花园等。由于该片区拥有稀缺的自然资源和良好的人文环境，周边高尔夫、网球场等高尚休闲生活配套应有尽有，再加上东莞人偏好倚山而居的购房心理，这一大片区是东莞市典型的山水豪宅片区。

　　环水濂湖片区亦包括临近西五环东莞大道周边区域，片区内物业以联排、叠加别墅为主，代表项目包括御花苑、世纪城·国际公馆、森林湖等，置业群体包括东莞本地富有群体、中小企业主、部分公务员等。目前独栋别墅均价1万元／平方米、联排7000元／平方米以上、叠加别墅6000元／平方米以上、洋房4000元／平方米以上。片区由于具有丰富的湖景资源、良好的生态环境及清新的自然空气和超前的社区规划而赢得了市场的关注。值得注意的是，目前该片区各项配套还不完善。但由于该片区属于东莞的风景旅游区域，广深高速、五环路、南环快速道的建设，以及东莞大道景观大道的通车，为区域的发展带来了生机。

　　环岗湖片区则主要是依横岗湖水库景观而形成的豪宅片区。横岗水库紧靠大岭山，湖面面积达7500亩。片区内早期的房地产项目为海逸豪庭，目前正在开发加州阳光，潜在的项目为官山碧水、湖景一号山庄等，这些都是厚街的高档住宅项目，该区域将会形成厚街和东莞的别墅住宅区。在物业类型上也显得最为单纯，以独栋别墅为主。片区内独栋别墅均价7500元／平方米以上、顶级别墅为1.2万元／平方米。虽然这一片区周边配套设施较少，但各楼盘自配有豪华设施，再加上横岗水库、海逸高尔夫球场等，因此不少本地富有群体、中小企业主、部分公务员和部分港人在此购置居所，形成独具特色的豪宅片区。

　　行内人士表示，目前东莞豪宅项目依然是以别墅为主，这种低密度物业类型实际上也代表豪宅购房群体对隐私性及健康生活空间的追求。因此，近年来，既拥有良好的景观，更追求整体优良的生态环境，建筑与周边环境的协调，自然生态平衡的生态豪宅分外夺人眼球，生态豪宅与人们追求健康环保的生活方式相一致，将引领东莞豪宅市场潮流。

　　2004年来独立别墅销售情况(图表略，详见报。)

　　2004年以来东莞别墅销售状况

　　套数　销售面积　销售总额　平均面积　每套销售均价　销售均价

　　2004年1季度　1834.28　13879.01　233.8875.84 3242.76

　　2004年2季度　2276.04　17937 266.0879.02 2969.70

　　2004年3季度　4099.88　42730.81　241.56104.484324.98

　　2005年1季度　2015.59　22815.31　27882.07 4081

　　2005年2季度　33110.58 66474.14　320207.8 6283

　　单位 套万m2　万元　m2／套万元／套　元／m2

　　(资料来源：东莞市房地产协会)

　　图：

　　土地稀缺，近两年叠加别墅、台地别墅等后别墅产品因而走俏。　何建文　摄