“跨行转按”为何面市即遭围攻？

　　满堂红旗下的广州亿达按揭公司日前宣布，该公司与深圳发展银行广州分行天河支行从本月起在广州首次推出两种按揭市场新产品：“合同批出即放款”和“跨行转按”。按揭市场随之掀起轩然大波。

　　有业内人士分析，“合同批出即放款”和“跨行转按”，一个有利于卖方提前近一个月回款到账，一个让买家拥有了对按揭银行的选择权。对于这两项号称“宣告广州房地产按

　　上月中国银行在广州试行二手房“直客式”服务，挑起了按揭贷款业的“服务之争”。而一向号称以服务取胜的专业按揭机构随之反戈一击，按揭业巨头亿达公司迅速推出二手买家期待已久的“跨行转按”作为回应。

　　深发行欲借机抢占市场

　　在广州引入“跨行转按”的消息可以追溯到5月，当时深圳发展银行方面已经向媒体透露有意通过“跨行转按”的方式增加个人按揭贷款业务量。广州主要商业银行只允许二手买卖双方在本行内各支行实现转按，而中行和建行则只能在同一家支行下转按，二手楼买家对这种做法一直颇有微词。

　　深发行近期一直在寻找一家可靠的大型按揭机构作为合作伙伴，在个人按揭贷款上突破广州主要商业银行多年来形成的壁垒。最终，广州最大的本土房地产中介商满堂红旗下的亿达按揭与之达成合作，并选择天河支行作为试点。天河区上半年存量房交易量达87万平方米，在广州各区交易量排行稳居前三位。有意思的是，天河区也是中行按揭“直客式”的主要试点区域，双方将不可避免地进行短兵相接。

　　据亿达按揭天河区经理吴先生表示，跨行转按服务推出的目的首先是扩大企业的按揭业务量，另外市场上的确有不少买家有跨行转按的需求。因此只要风险可控，亿达公司都愿意去尝试创新。吴先生称，目前这两项业务的合作试点银行只是深发行天河支行，但广州老八区及番禺的二手房都可以通过该行办理。

　　大银行：

　　风险过高不值一试

　　让购房者拥有选择权的“跨行转按”其实已经争论了很长时间，由于银行方面对这项风险较高的业务一直持保留意见，直到今年才有重庆的招商银行、上海的交通银行等银行机构作出尝试。连同广州的深发行，不难发现，率先尝试“跨行转按”的都是一些在当地业务量较小的商业银行，各地的工行、建行、中行等按揭贷款大鳄的态度并没有松动。

　　有银行界人士认为，跨行转按的情况难以大面积推行，首要原因还是在于其手续复杂费用较多，多数银行认为其可行性不大。该人士指出，从还清前一家银行的贷款并注销抵押登记，到以另一家银行的名义重新办理抵押登记，中间的空白时间对于银行来说仍然存在不可预知的风险：一旦卖家的房子有问题，过不了户，或者出现原贷款银行拖延手续的情形，买卖双方都会陷入尴尬境地。这种先付款后过户的模式也可能让不法中介趁机骗贷，给银行造成损失。

　　也有银行界人士从经济角度分析“跨行转按”对消费者也未必合算。据介绍，即使不考虑中介机构的担保费用，“跨行转按”也只有那些剩余期限在10年左右、剩余贷款额在20万元以上的才比较划算。相比目前普遍的3％担保费用成本，“跨行转按”对于小额的短期贷款从经济角度并不划算。如果是剩余期限在5年以上、采取等额本金还款方法的，后一阶段所还的利息所占的比例较小，再去转按就更不划算了。

　　而在同一银行下的支行间转按不需要担保，也不存在转按但保费，一般只需要花费200元—1000元不等的转按手续费。

　　按揭业：

　　这一创新还不够“新”

　　对于“跨行转按”的本质，每家按揭公司都有自己的理解。中原地产旗下的汇瀚按揭公司某专业人士认为“跨行转按”其实“按揭公司一直都在做”：先由业主向银行还款赎契，再由买家到另外一个银行做按揭。“这实际上都是买卖双方协商着做的，按揭公司只是从中协助办理交易，并且通过一系列的居间代办确保交易安全”。

　　据介绍在一般情况下，以业主尚有10万元的余款未付为例，如果可以收到买家10万元的首期款，业主就可以顺利地完成赎契；如果买家所付首期不足10万，通常由双方协商，或者由希望出售的卖家先垫资完成赎契。该人士指出，以上两种情况都可以实现“跨行转按”，而深发行和亿达所推出的“跨行转按”服务只是在买卖双方都拿不出这10万元的情况下才会出现。

　　某按揭公司业务部负责人表示，这种“跨行转按”对买方而言，就意味着从银行审批后就要开始提前供楼，提前供楼的时间可能会长达三四个月。而且深发行本身对于个人按揭贷款也有不少较其他银行严格的限制，比如不接受公积金贷款，对于楼龄超过15年的二手房贷申请也很难获批。另外深发展相比一些国有银行在审批程序上也可能更严格，是否受理情况复杂的“跨行转按”也是个问题。

　　按揭业人士普遍认为，深发行和亿达的合作形式很有新意，但由于只是多了一个深发行作为选择，其实买家获得的选择权仍然极为有限。有专业人士直言不讳，对于买家而言，除非只有深发展一家可以贷到比其他银行更高的贷款额度，这样才叫对买卖双方真正有利。但实际上深发行与四大行相比并无过人之处，也会令这一创新产品大打折扣。

　　亿达按揭：

　　选择权最终在买家手上

　　对于来自外界的非议，亿达方面也在一定程度上表示了认可。亿达天河区吴经理告诉记者，“跨行转按”只是顺应购房者的需求，并作为一种增值服务供购房者去选择。他认为，跨行转按揭针对的目标群体主要是那些手头拥有按揭房，但想将其卖掉，而想买房的人又没有足够的现金，想通过银行按揭的方式购买的情况。至于划不划算，买家自然会根据需要去计算。

　　随着广州二手房市场的扩张和消费者心理的成熟，以及房改房、安居房陆续可上市交易，消费者的差异化需求如今已经越来越明显。亿达公司负责人表示，亿达公司今后将根据市场需求和合作银行的理财优势，不断研发创新产品，为客户提供更多度身定做的理财服务。

　　这位负责人表示，“跨行转按”这一新鲜事物在广州尚数首次出现，必然受到银行和同行业的高度关注。“如果我们把握得好，相信其他银行和按揭机构也会逐步仿效”，最终也将会使更多购房者受益。

　　“合同批出即放款”

　　让卖家放心

　　相比有争议的“跨行转按”，“合同批出即放款”这项新尝试就得到了更多业界的认可。依据现行的做法，如果买家需要做按揭，卖家只有等买家跟银行签订借款合同并通过银行的审批，然后到房管局办理完物业的登记过户手续后才能收到楼款。业主们会很担心买家能否及时申请到贷款，并付清全部购房款。

　　相比之下，这项新业务不但让卖方最多提前将近一个月收到楼款，更多地是让业主有了心理保障：可以先看到自己账上有钱“落袋为安”，安心办理接下来的手续。

　　据了解，合同批出即放款的流程是：买卖双方一起到深发行确认买卖意图并签订协议，由深发行方面审批后将买方所申请的贷款额直接划到业主在该支行开办的指定账户，并暂时冻结该账户。深发行在指定日期将业主未还清的贷款额转入业主在原银行的供楼账户，之后再办理正常的交易手续。

　　在整个二手交易过程中，业主在深发行被暂时冻结的账户可以选择在递件、完税和出他项权证三个时点解冻。由于按揭公司作为担保方要保证这一过程的交易安全，将会在前两个解冻时点向业主收取占贷款额2％和1％的费用。业主的快速回款也就在这两个时点实现。

　　由于“合同批出即放款”业务的开展并没有房产作为抵押物，按揭公司从中所起的担保作用就非常关键。按揭公司必须要全权代办所有手续，并连同买卖双方先签署一份独立于“三方约”之外的文件，以确认三方的义务权利，特别是如果交易不能正常完成，银行已放出的贷款将采取何种方式收回。

　　名词解释

　　“跨行转按”：是指需要贷款购房的买家购买尚未还清贷款的二手楼，可以先委托按揭公司向银行申请按揭贷款，由银行先行放款，还清原银行的贷款。

　　“合同批出即放款”：是指二手购房者委托按揭公司向合作银行申请按揭贷款，在买家签订借款合同并获得银行审批通过后，银行马上将楼款划到业主的账户。

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　　专题撰文　本报记者　王昊

　　图：

　　制图／陈颖欣