广东新房转手率低于5％

　　业界再辩商品房预售制

　　广东新房转手率低于5％

　　广东房地产业再创新优势发展论坛日前在碧桂园假日半岛酒店举行。国内房地产界著名专家学者，广东省建设、房管系统、房地产业协会领导、广东省房地产精英，以及各大新

　　与会专家表示，随着当今对居住条件提出了越来越多的要求，房地产市场发展可说是进入了“人居新阶段”，生活自然环境与社会环境和谐的结合，创造出健康、美丽的人居。楼盘的配套设施也从简单满足居民生活、购物、休闲的需要，提升到着力满足人们精神层面的追求，创造更高雅的文化品位，构建人居新标准。

　　房价走势看法不一

　　今年上半年，广东房地产市场较往年淡静，银根紧缩使开发商购置土地面积减少，市场销售速度放缓，更多的人转向持币待购。有的地方甚至出现零成交，市场弥漫着一种胶着的观望气氛。下半年楼市进入了调整恢复期，能否为明年的回暖带来一个良性的铺垫？土地政策、房地产金融政策继续从紧从严，将对今后的楼市带来一种什么样的影响？

　　广东省建设厅厅长劳应勋表示，今年上半年广东省房地产开发投资615亿元，占全省固定投资的22.9％，处于较为合理的水平；购买新房一年内转手交易量占二手房交易总量的5％以下，没有出现大规模投资炒楼现象，广东省房地产发展是平稳、健康的。

　　上海社会科学院房地产研究中心主任张泓铭教授则通过对上海、江苏、浙江、广东四地房地产市场的观察比较，从房价的角度对长三角的发展走势作了分析。在房价走高的问题上他提出了自己的看法，他认为上海房价走高遵循这样一个逻辑，即需求过热导致投机过热，进而导致虚拟投资过热，最终造成房价“近乎失控”的局面。同时，他还预测：“上海房价会继续下跌，而且幅度会比较大，持续时间大概在两年左右，而房价的这个走势也会对当地的GDP产生重大影响。”

　　预售制度引发大讨论

　　在论坛的最后环节——沙龙研讨上，广东省房地产业协会秘书长蔡穗声、广州市城市规划设计研究院规划师袁奇峰、华南理工大学建筑学院常务副院长赵红红教授、华南理工大学建设经济管理与房地产研究所所长王幼松博士，以及世联地产顾问公司董事长陈劲松等进行了现场的讲演和讨论。讨论引起了台下听众们的积极回应，特别是在预售制度的讨论上，各方意见发生碰撞。

　　有金融界人士认为，增强放贷流动性是防范放贷金融风险的治本之计。也有人表示，支持央行取消房屋预售制度的建议，央行出此建议也是迫不得已。中国人民银行曾规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，这意味着开发商将不能收取购房者的全部预售款。不过，这一文件后来并没有得到有效执行。其实，取消预售与否只是应对房贷坏账风险的治标之计，随着房地产信贷规模的迅速扩大，商业银行迫切需要提高房地产抵押贷款的流动性。有关人士介绍，资产证券化，是指将缺乏流动性但具有可预期收入的资产(主要为信贷资产)，通过在资本市场上发行证券的方式予以出售，以获取融资，其最大作用是提高资产的流动性。

　　世联地产顾问公司董事长陈劲松在比较了现房销售与期房预售两种制度之后认为，从消费者对于房屋销售的种种投诉来看，例如房屋质量、二次按揭等弊端不见得在现房销售就可以堵住。防范房地产贷款成为坏账等金融风险需要金融机构和房地产企业共同的努力，若金融机构真正能对房地产资金的专项使用监控起来，应该可以预防坏账的发生。

　　另据透露，央行的首批住房抵押贷款支持证券将于2005年第三季度发行上市。与会人员都认为，随着房地产抵押贷款的“出路”进一步拓宽，一个越来越完善的金融市场也最终将有利于房地产市场发展。

　　观点

　　广东省建设厅厅长劳应勋：

　　广东要进一步促进地产发展

　　在论坛上，广东省建设厅厅长劳应勋透露，省政府多次强调要加快发展房地产业，“国务院最近在研究了房地产市场后提出，下一步的工作重点是继续推进和落实已经出台的宏观调控政策，近期不再出台新的调控政策。要努力实现调整结构，保障供给，分类指导，稳定价格的目标。”

　　广东投资购房

　　占总购房量5％以下

　　劳应勋表示，房地产业已经成为广东省国民经济的支柱产业之一。最近省府办公厅转发国务院办公厅的一份材料中指出：“房地产业是拉动全省经济发展的重要支柱产业。”它对带动其他关联产业发展，拉动广东省国民经济增长至关重要。今年上半年全省房地产开发投资六百一十五亿元人民币，占全省固定资产投资的二成二，处于较为合理的水平。

　　劳应勋认为，广东房地产市场的发展空间很大。广东省2004年城镇人均居住建筑面积26.3平方米，按照全面建设小康提出的到2010年城镇人均居住面积要达到30平方米的目标，房地产市场平均每年需要供应商品房3600万平方米，产值达到7560亿元，广东省商品房销售面积连续多年居全国首位，房地产市场需求旺盛。房地产市场价格比较平稳，居民购买住房以自住为主，投资购房比例不高，用于交易投资的购房量只占到总购房量的5％以下。没有出现大规模的投机炒楼现象。

　　坚持市场化是发展方向

　　他提出，“坚持市场化是广东房地产业的发展方向”，市场化使房地产业为人们提供了多样的产品，促进了广东省经济的发展。改善了居民的的生活条件。

　　据了解，国务院最近在研究房地产市场形势时，提出下一步工作的重点是继续推进和落实已经出台的各项宏观调控措施，近期不再出台新的调控政策，努力实现“调整结构、保障供给、分类指导、稳定价格”的宏观调控目标。劳应勋强调，国家宏观调控房地产的政策已经明朗，这都为广东今后房地产业的发展创造了很好的条件，而省政府的态度非常明确，下一步将要研究相关措施。

　　此外，劳应勋还强调要规范房地产市场，保证业主的购房安全。建立开发房地产信息系统，实现对商品房预售的即时监控、房地产信息统计与分析，向社会公布房地产的实时信息，提高房地产管理部门对市场的监控水平，力求在一两年内在全省实施房地产信息系统。

　　广东省人民政府参事、广州大学教授潘蜀健：

　　停止商品房预售制度时机已成熟

　　我国商品房预售制度源于房地产业刚刚恢复与兴起的年代。鉴于房地产业自身的资金密集性及当时我国的房地产业刚刚萌芽，行业初始诞生时在项目融资上存在的具体困难，为了对这一新兴行业支持和帮扶，从香港引进了商品房预售制度，即在商品房尚未建成之前，就允许其进入市场进行交易。这就是人们俗称的“售楼花”。

　　商品房预售制度的实行，对于我国房地产业的快速发展起到了巨大的促进作用。但是，事实证明，商品房预售制度的推行，也带来一系列负面的影响，严重影响着市场经济的稳定，制约着房地产业的健康发展。广东省人民政府参事、广州大学教授潘蜀健认为，“现在应该考虑停止实施这一制度了”。

　　预售制度存在负面效应

　　潘蜀健教授认为，商品房预售制度存在着许多负面效应。首先，它混淆了房地产领域中投资和消费的界限，将投资行为的风险转嫁在消费者身上。商品房预售制度的实行，为开发商的项目融资开辟了一条很方便的渠道。开发商一旦获得项目的预售许可，便可利用项目预售收入进行项目的后期投入。消费者的消费资金，经过预售这一环节，便名正言顺地变成了开发商的投资资金。

　　同时，商品房预售制度降低了入市门槛，推动着房地产业的恶性膨胀；背离了国家法规关于建设项目交付使用程序的基本规定；助长了开发商种种违法、违规、欺诈行为的发生；还使得消费者的合法权益得不到根本保障。在预售制度安排下，交易双方的“标的物”(商品房)并不存在，消费者在一无实物可视，二无证据可查的条件下参与交易，一切都由开发商说了算。预售制度下的商品房交易是在完全的信息不对称条件下发生的。商品房的质量、权属关系、规划与配套设施、设备等等关系着消费者切身利益的重大事项仅靠一纸售楼合同、开发商提供的售楼书来界定，自然得不到根本性的保障。

　　另外，潘蜀健教授还认为，商品房预售制度有可能引发金融危机的风险源，增大了房地产项目的社会风险。

　　停止实施商品房

　　预售制度的时机已经成熟

　　潘蜀健教授认为，商品房预售制度赖以存在的条件已不复存在。中国的房地产业已完成了资本原始积累，成长为不容轻视的巨大的资本源；房地产市场剧烈竞争局面和大量商品房空置的存在，预示着买方市场的形成；大量违规、违法及欺诈行为的产生，预示着社会的信用机制存在着许多问题。历经20余年的发展，我国的房地产业本身及其发展环境已经发生了很大的变化，商品房预售制度赖以为继的基础条件已不复存在。

　　而日益深化的金融体制改革，也为取消商品房预售制提供了条件。入世后的中国金融体系，正面临重大的运营机制改革。不久的将来，各种融资渠道和融资工具便会相继问世，一个以房地产项目投资为核心的房地产金融体系终将形成。房地产项目开发将会面临多种可供选择的融资模式，商品房预售制度的取消，不会带来项目融资的困难。

　　专题撰文　本报记者　关丽

　　图：

　　广东房地产业被业界看作理性发展典型。刘从才　摄