天津：超大户型放量 市场将检测大房子"钱景"

　　新华网天津9月11日专电（姜昊）尽管国务院已经出台房地产市场宏观调控措施，加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应，但是天津楼市中超大户型产品放量供应的现实暂时还未改变。超大户型住宅仍然处于供大于求的状态。

　　据不完全统计，天津下阶段有近10个楼盘主力户型面积都将超过150平方米。专家认为

　　记者通过调查发现，目前天津市高档住宅项目中，户型面积正有不断扩大之势。特别是一些新开发的高档项目，主力户型正在由过去的150平方米向180平方米甚至二三百平方米发展。而且传统的三室两厅两卫户型布局，也正在被多厅、多卫、多卧所取代。

　　九十月份是天津大梅江板块各项目集中放量时期，超大户型将成为此板块供应的绝对主力。另外，天津市中心一些定位于高档的公寓，户型面积也都不小。业内人士说，目前，天津市房地产市场中的户型设计正在朝两个极端发展，一个是越做越小，一个就是越做越大。前者瞄准总价承受能力有限的普通消费者，后者则主要针对高端客户。

　　具备一定经济实力或在某个领域获得成功的人士，对居住的地域、环境、档次会比较挑剔，更强调居住氛围、舒适程度，希望在相对宽裕的空间里获得舒适感和生活情趣，追求置业的终极和一步到位，并且大多有多次置业经历。这是多个超大户型项目开发商对目标客户群的描述。然而有些业内人士却认为，户型面积不断膨胀，最根本的原因是，很多开发商认为只有开发超大户型，才能保证项目整体定位和档次。

　　有关人士认为，目前高端住宅的开发已经走入误区，很多开发商认为只要把户型做得足够大、把总价订得足够高，就可以保证自己项目的高品质。在这种思想指导下，一些项目甚至推出了180平方米的两室、三厅、三卫户型，每个功能分区都大得出奇。而实际上，大户型、高总价并不完全是高端住宅的代名词，户型开发应该适度并且具有合理性和前瞻性。单纯加大面积而忽视功能分区的科学分割，只会将户型做得跟仓库一样，居住起来并不舒服。

　　天津中原地产的专家向记者算了一笔账，一套260平方米的四居高层公寓，均价为7000元/平方米，整体购房款达182万元，按首付40万后20年按揭计算，月供约10000元。而这一价位可以有非常多的选择，选择近郊的TOWN-HOUSE、别墅、花园洋房以及市区150平方米左右的精装修三居室均可。这样，超大户型实际上不仅是在和同类产品竞争，也在和市场中所有的高档产品竞争。

　　“超大户型大量上市，一方面反映出市场确有需求，另一方面也表明天津市场供应结构的矛盾依旧突出。”天津戴德梁行研究顾问部经理王红说，“实际上，天津买超大户型的客户就是固定的一批人，他们会在某一区域多次置业。但现在类似产品的供应已出现超出需求的趋势。”

　　尽管供应量较大，但一些超大户型开发商认为，无论是哪种类型的产品，都有“旺销”和“滞销”的区别，关键产品是否能做“精”。对于超大户型而言，设计上如满足下面三方面要求，市场前景还是很广阔的。

　　首先是合理的户型配置。必须从人性化设计理念出发，关注生活的方便性和舒适性，比如动静区分离、干湿区划分、面积最大利用率，甚至门开在哪、开的角度、是否方便出入、电源插座的位置等细节问题都会直接影响购房者的选择。

　　其次是个性化设计。大而不当的空间设计已经很难满足购房者的需求，利用不同层次、不同朝向进行一些个性化设计，有各自特色才能吸引更多购房者的目光。如天鹅湖高层户型设计中加入了四合院元素，每户设计一个室内庭院，并通过叠错阳台、一步台增加室内与室外的交流。

　　第三是创新。如今的楼市早已进入创新变革时代，各种名目的概念争先恐后、千方百计吸引购房者的注意，这都表明没有创新就没有市场中的一席之地，这就是越来越多的开发商把大量精力从市场推广转到户型与功能创新设计上的原因。