北京3年追缴10亿房地产税款

　　据中国经营报报道　3年追缴房地产企业税款10.05亿元———这是北京地税局历时3年，对北京房地产企业进行的专项检查结果。今年7月，国税总局稽查三处处长孙海亭就曾明确指出，房地产企业偷逃税款问题严重。而前述数字或许可以成为孙海亭言论的最好注脚。

　　记者从北京市地税局了解到，从2003年～2005年，该局对1103家房地产开发企业进行了纳税检查，共发现有问题企业725家，有问题率为66％。其中千万元以上案件24个，总计追

　　房企漏税实情

　　北京市地税局局长王纪平告诉记者，从2003年开始，该局就开始了专门针对房地产企业的税收检查。他表示，在接受立案检查的1103家房地产企业中，被查出有问题的企业725家，其中因偷逃税款而引发的罚金总额达到1817万元。据了解，在这3年之中，其检查结果也不容乐观。

　　“最主要的问题是取得定金和预售款未按规定申报纳税。”王纪平说。地税部门在检查中发现，由于房地产企业存在大量的定金和预售款收入，不少企业将这两项收入计入往来账户，造成企业的营业收入下降，从而躲避应该缴纳的税收科目和款项，造成税收流失，扰乱了市场经济的正常秩序，已经引起了中央和北京市政府的高度重视。

　　税收何以偷逃

　　事实上，中国房地产企业运营的特殊周期为偷逃税款提供了足够的空间。“税务部门不是十分了解房地产行业的特殊运作模式，这才是根本原因。”一位不愿具名的地产商告诉记者。

　　她所言的“特殊运作模式”就是“期房滚动开发模式”。她分析说，如果一个楼盘在2002年正式开始运作，其前期必然需要大量贷款，通常情况下，贷款会占到项目整体所需资金的80％。这就意味着，在2002年中，该项目的运营几乎以完全负债的形式体现，直到得到预售许可证开始预售为止才会产生回款。

　　“可是按照房地产企业的惯例，在预售开始之前，通常会收取定金，但定金将不会被计入到营业收入，而是通常计入往来账款科目。”她说。“而当预售形成大规模回款之后，如果有代理公司，开发企业可以将预售款的一部分打入各类代理公司的账户，其科目为‘服务费’。”

　　按照上述手法，房企的经营收入自然就会减少，所需缴纳的税款自然也就随之降低。“这里有一个前提，就是从开发立项到形成销售营业收入需要跨越一个年度。”这位地产商对记者说。

　　一位北京市地税局的官员向记者透露，目前我国对企业所得税的征收办法采取的是企业申报——政府征收并结合相应税务检查的模式。对于房地产企业的企业所得税征收也基本采取类似的模式，且同样每年征收一次。显然，这为房地产企业漏缴企业所得税提供了可操作的空间。

　　监管疏通并重

　　“现在，房地产行业的纳税情况是国税总局监管的重点。”王纪平告诉记者。而房地产企业的漏税情况也在随着“重点关照”而下降。北京市地方税务局的统计数字显示，目前房地产企业纳税的有问题率已经从最高时的77％下降到41％，下降了36个百分点。

　　记者了解到，目前为了遏止房地产企业的漏税行为，北京市地税局已经开始了企业所得税预先“计提”的试验。融科置地副总裁郑志刚告诉记者，现在，税务主管机关将在每一年度开始时，按照相应比例，对房地产企业的企业所得税进行“预征”，待楼盘销售形成回款之后，再最终确定应征收的总额。“总体的原则是多退少补”。

　　不过，仅在加强监管方面发力并不能根治房地产企业的漏税问题，对于房地产行业本身税制的改革也应该加速。只有在这种监管与疏通并重的情况下，才能从根本上解决问题。

　　《江南时报》 (2005年09月18日 第六版)