公共维修基金离业主有多远

　　公共维修基金是指住宅

　　楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。其本金由售房单位和购房人共同筹集，所有权归交纳人，其利息用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护，利息不足时由产权人分摊。

　　共用部位是指住宅主体承重结构部位 包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。

　　根据现行政策规定，购房者要按照购房款2%%的数额来交纳公共维修基金。以一个总价为50万元的房子为例，它的公共维修基金就是1万元。

　　北京市建委的通报情况显示，2000年2月到2004年12月31日，北京市共归集商品住宅维修基金43.35亿元。房改房售后维修基金自2001年4月开始归集，截止到2004年底，共归集27.99亿元。而这两笔高达71.34亿元的公共维修基金到现在为止，只有3个小区已经使用。

　　公共维修基金像个摆设

　　公共维修基金实际上是居民们的财产，但大部分居民对于自己这部分财产却是“漠不关心”。对于他们来说，交纳公共维修基金只是他们拿到所购房屋钥匙的要件之一；至于这笔钱最终交到谁的手里，这笔钱将来如何使用他们并不“关心”。

　　“总房款的2%%对于个人来说并不是小数目，并不是业主不关心，是因为‘没法’关心，因为无论对于房地产公司，还是公共维修基金。个体的力量太小了。国家也没有相关的法律法规来保护居民对于公共维修基金的权利。我听说北京有很多小区都申请使用这笔费用，但成功的很少。”王小姐购房时交了近两万元的公共维修基金，对笔者倒了这番苦水。

　　9月7日起至10月7日，北京市建委制定的《北京市住宅专项维修资金使用管理办法 征求意见稿 》在网上征求意见。

　　早在2002年6月，北京市就颁发过《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》,但在实际执行过程中出现了一些问题。

　　从管理办法颁布至今，只有宣武区凌云居小区、丰台区慧时欣园小区和怀柔富乐小区北里成功支取住房公共维修基金。据了解，怀柔富乐小区北里因屋顶透水获批1万多元的公共维修基金，另两个小区因电梯和水泵变频器老化分别获批了30多万元和10多万元的公共维修基金。

　　维修基金痒在何处

　　既然公共维修基金只放在那儿摆着，那么这钱着急交吗？况且物业公司凭什么权利不交公共维修基金就不给钥匙？也有个别“较真”的业主面对自己的财产与开发商较起真来。

　　富力城的业主王宏去年就与开发商打了这样的官司，开发商因为他拒交公共维修基金和契税而不给他所购房屋钥匙，王宏不服向法院提出诉讼。

　　查阅过众多法律文件的王宏俨然已经成为了购房专家，他在接受《楼王》杂志采访时说：“开发商无权代收公共维修基金和契税，购房者如果通过开发商交纳这两笔税费，虽然省了很多跑腿的工夫，但是却给自己带来了很大的风险。”

　　王宏分析说，因为开发商代收公共维修基金和契税，自然是将这笔钱放在自己的账户，等积攒到一定数量的业主之后，统一去交给相关部门，在开发商保管这些钱的时间内，开发商是有机会自行支配这些钱的使用的。一旦开发商需要资金周转时，很有可能先将这笔资金挪用，而如果开发商出现资金链断裂，还不上这笔钱，那么业主的产权证等手续都可能办不下来了。

　　根据《楼王》的抽样调查，北京近年来每年关于办理产权证的纠纷都不下数百起，其中一半以上都是因为开发商挪用了代收的公共维修基金而无法办理产权证。

　　王宏最终与开发商达成庭外和解，王宏说，一是因为旷日持久的法律官司，已经让他疲惫不堪，二是他的主要目的自行向相关部门交纳公共维修基金和契税已经达到，所以选择见好就收。

　　板子不该打在业主身上

　　何时交公共维修基金，有的业主认为在目前的情况下不应该在交房款的时候就交。首先，商品房在5年之内所有出的问题应该由开发商承担，因为一个房子有70年的产权，5年之内房子质量出了问题，板子应该打在开发商的身上，而不是业主的身上。比如说电梯坏了，这应该由电梯厂商负责任，不应该由业主来买单。

　　业主交了公共维修基金以后应该有知情权，但政府不仅仅支配所有业主所拥有的公共维修基金，而且政府还有检查、督促的责任，既当运动员，又当裁判员。“业主有交钱的义务，也有知情的权利”，作为公共维修基金交的钱到哪里去了，钱怎么使用，至少每半年公布一次，让所有业主知道钱的去向。

　　开发商从中吃“利”

　　对于很多规模较大或房价较高的小区而言，公共维修基金不是一笔小数目，动辄上千万，甚至达到上亿元，少数开发商代收后，为了从中吃“利息”，往往延迟几个月才上交到小区办。尽管在部分城市，业主可以自行到政府部门指定银行设立的维修基金网点办理交纳手续，但这种情况还未普及。

　　对业主而言，开发商代收也存在风险：如果开发商遇到某种或某几种债权纠纷、侵权纠纷（如民工讨要工钱、建筑承包单位要工程款等），对方当事人申请法院采取了先予执行、诉前保全、诉讼保全、判决执行等程序，则开发商的账号会被封掉，业主交纳的上述款项就会同时被查封，而如果开发商无力还债的时候，包括业主交纳的公共维修基金在内的开发商账户里的款项就会被执行走，结果就是，开发商无法将上述款项转交小区办。入住时“交给”物业公司或开发商，还是入住后自己去小区办交纳公共维修基金已经成了越来越多的楼盘入住时开发商和业主引起纠纷的导火索。

　　分析人士指出，目前即将出台的《细则》有望给业主们一个交代。从7月5日开始，住宅维修基金必须在3日内交到市住宅专项维修资金归集银行，并在15日内向业主出具《北京市住宅公共维修基金专用收据》。

　　未成立业主委员会

　　关于公共维修基金也是近几年才开始施行的。虽然新的小区在不断的兴起之中，但一些建成了四五年的楼座已经开始显出老态。风雨侵蚀，设备老化等等问题也渐渐凸显出来。据了解，2000年以来，已经有不少小区曾向市小区办申请相关费用，但都因为程序问题至今没有批下来。

　　根据国务院颁发的《物业管理条例》规定：使用公共维修基金必须经业主大会三分之二的业主同意。但是,一些小区入住多年却一直没有成立业主大会和业主委员会，这些问题的存在都阻碍了公共维修基金的使用。因为维修资金都是业主的，业主大会的决策机制必需建立起来才能保证资金管理与使用的合法性和合理性，政府没有办法直接替业主批准资金的使用，否则就是越权的行为。因此，业主大会、业主委员会的组建，也是维修基金使用过程中亟待解决的关键。维修基金离我们还有多远

　　此外，申请使用维修基金的工程的有关技术标准、费用额度难以认定等也是造成没有使用的重要原因。目前，政府方面正在积极解决一些相关的技术性问题，如引入中介机构帮助评定维修工程技术方面的科学性与合理性以及相应的费用预算，甚至工程质量的验收等等。

　　而开发商和物业方面也提出了一些建议，他们认为购房合同应明确公共维修基金交纳时间，解决的办法是，在购房合同里应明确公共维修基金交纳时间。如可规定：业主个人交纳的，需在实测面积出来后，在办理入住手续前到小区办交纳公共维修基金；如业主自愿让开发商或物业公司代交的，为了避免开发商或物业公司从中吃“利息”，可在购房合同中约定，入住三天内或一周内必须给业主专用发票。还有就是关于公共维修基金续交的问题，他们认为，政府应该改变基金续交的条件，把制度细化，根据楼房的保修期明确基金续交的时间，保证楼房在过了保修期后能够申请公共维修基金，正常使用，而不是等这笔费用用完了再交，这样就可以防止业主存在不用就不交的心理。只有三方共同努力，我们才能让小区建设更美好。