解读《沈阳市住宅物业管理规定》（征求意见稿）五规定给业主撑腰

　　向收费过高的物业说“不”

　　规定点击：征求意见稿第二十八条明确指出：“物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。”也就是说，业主和业主委员会完全可以对认为物业收费过高的物业企业说“不”。

　　权威解读：辽宁社科院研究员、高级律师冯昀首先肯定了该规定。它让业主对物业费有了发言权。但是，冯昀也指出，物业费是按面积收，还是按服务质量收，该规定没有给出明确的答复，希望关于收费的问题能更明确。

　　物业“撂挑子”有人接管

　　规定点击：征求意见稿第三十三条规定，实行物业管理的住宅区出现物业管理企业提前解除合同时，应当由社区委员会对小区的环境卫生和垃圾收集实施管理。

　　权威解读：辽宁申扬律师事务所梁新春律师说，这是参照《鞍山市住宅区物业管理办法》而采取的措施。目前，的确存在着物业公司退出后，小区无人管的情况。在这样的情况下该怎么办？以前没有明确的规定，形成法律的空白点。这个征求意见稿明确规定由社区来接手，也规定了收费的标准，应该说是一个进步。

　　停车收不收费业主大会定

　　规定点击：“征求意见稿”第三十七条中明确规定，业主大会决定机动车辆在物业区域内的停放、收费和管理等事项。

　　权威解读：梁新春说，在小区里停车收费还是不收费，本身就有争议。“不过，我个人认为，应该收费。因为车毕竟是少数业主拥有的，所以收费是合理的。”此外，他还对于收取的费用标准由业主大会定夺大加赞赏。“这很公平。”

　　房子质量差，建设单位修

　　规定点击：“征求意见稿”第四十二条规定，在保修期内因为质量缺陷造成的损失，建设单位要承担赔偿责任。

　　权威解读：梁新春律师对该规定给予充分肯定。不过，他认为，这存在一个问题，就是如果建设单位不见了，小区的房子质量应该由谁来管。所以，他认为，这个规定可以进一步细化。比如，是动用维修基金，还是由业主委员会决定。

　　装修前，先告知物业公司

　　规定点击：征求意见稿第三十八条规定，业主装饰装修房屋时，应当事先告知物业管理企业。

　　权威解读：沈阳现代物业管理有限公司总经理庞财认为，这能有效防止业主在装修时破坏房子的质量，并有效避免业主与物业公司因为此事发生摩擦。

　　物业公司三招护身

　　拖欠物业费将被起诉

　　规定点击：征求意见稿第四十三条明确指出，业主逾期不交纳物业服务费用的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

　　权威解读：梁新春律师说，这个规定是没有异议的。即使没有这个规定，此前的物业公司也是这样做的，对拖欠物业费的业户进行起诉。因为，在双方签订的合同里都有这样的条款。只不过是，此次用政府规定的形式对此进行明确。

　　物业用房有最低标准

　　规定点击：征求意见稿第二十三条规定，要专门建设物业管理用房，并且物业管理用房的建筑面积不低于物业总建筑面积的0.3%，建筑面积最低不少于150平方米。

　　权威解读：这能够解决开发商挤占物业用房的问题。有了足够大的办公条件，才能促进物业公司更好地为业主服务，也避免了物业公司擅自将公共建筑部位占为办公用房的情况。从根本上，还是保护业主的利益。庞财这样说。

　　物业服务要签合同

　　规定点击：征求意见稿第二十九条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立《物业服务合同》。业主应当根据《物业服务合同》的约定交纳物业服务费用。

　　权威解读：一切按合同说话，是市场经济条件下，经济活动更规范的一个标志。物业服务也不例外。双方只有在明晰了相互的权利和义务后，才能使业主享受到更好的物业服务，也提高了物业公司的服务水平。

　　记者陈志馨 首席记者孙泽锋