住宅用地期满自动续期(图)

　　物权，通俗地说，一头牛属于你，你可以用它来耕田、拉车，可以租给他人使用，也可以杀掉卖牛肉。这种支配的权利是排他的，任何人都不能干涉你。

　　昨日下午，广受关注的物权法草案迎来了第四次审议。以下为全国人大法律委员会

　　1 国家所有权

　　坚决防止国有资产流失 不能照搬国外物权制度

　　（一）草案三次审议稿第五十条规定：“国家维护公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。”

　　意见焦点：有人认为，草案应当突出对社会主义公有财产的保护，不能强调对私有财产的保护。有人认为，物权法应以保护私有财产为主，按先个人、再集体、再国家来设计法律保护制度。

　　法律委员会修改建议：“国家维护公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，发挥国有经济在国民经济中的主导作用，巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。”针对当前的问题，尤其要防止国有资产的流失。要借鉴国外物权制度中对我国有益的规则，但不能照抄照搬。

　　（二）草案三次审议稿第五十八条规定：“国家投资设立的企业，由中央人民政府和地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有所有者权益。”

　　意见焦点：“国家投资设立的企业”容易理解为国有独资企业，国家投资的企业还包括国家参股企业。国家作为出资人，对其投资的企业享有出资人权益，比较确切。

　　法律委员会修改建议：“国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。”

　　2 城镇集体财产

　　权属到底归谁草案未作详细规定

　　草案三次审议稿第六十条规定：“城镇集体所有的不动产和动产，属于劳动群众集体所有。”

　　意见焦点：有人提出，应具体规定城镇集体财产的归属。有人建议改为“属于本集体成员所有”，有人建议改为“属于出资人所有”。有人认为，城镇集体企业经过改制基本上已不存在，可以不作规定。

　　法律委员会修改建议：“城镇集体所有的不动产和动产的归属，适用有关法律、行政法规的规定。”

　　3 征收、征用、拆迁

　　征收土地房屋“合理补偿”标准和办法依据有关法规

　　草案三次审议稿第四十九条规定：“为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收、征用单位、个人的不动产或者动产，但应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。”

　　草案三次审议稿第六十八条第二款规定：“拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。”

　　意见焦点：征收和征用的适用条件、程序和补偿都不一样，应分别规定；对城市房屋的拆迁实际上是与征收相联系的一种情形，不必单独规定；“公共利益”的含义应予明确，以防止滥用征收的权力。应该对“合理补偿”进一步作出明确规定，如“按照市场评估价予以补偿”等。

　　法律委员会修改建议：将征收、征用分别作出规定，将拆迁包括在征收中。

　　关于征收。建议规定：“为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收农村集体所有的土地和城市房屋及其他不动产。”“征收集体所有的土地，应当给予合理补偿，维护被征地农民的合法权益，保障被征地农民的生活。具体补偿标准和办法，依照有关法律、行政法规的规定办理。”“征收城市房屋及其他不动产，应当给予合理补偿，维护被征收人的合法权益；征收城市居民房屋的，还应当保障被征收人的居住条件。具体补偿标准和办法，依照有关法律、行政法规的规定办理。”

　　关于征用。建议规定：“因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序，可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。被征用的不动产或者动产受到损失的，应当按照实际损失给予补偿。”关于“公共利益”的界定问题，拟进一步研究。

　　4 建筑物所有权

　　物业服务用房归业主车库无明确约定属业主共有

　　草案三次审议稿第七十六条规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主所有，但属于市政建设的除外。”“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”

　　意见焦点：有人提出，绿地、道路、物业管理用房的归属有所不同，合在一起规定不够清楚，建议分别规定。有人认为，业主在买房时处于弱势，以约定来确认车库的归属，对业主不利。有人认为，车库作为建筑物的附属设施，原则上应归业主所有。有人认为，在现实生活中，“会所”归业主共有的情形很少，归业主共有也很难经营。

　　法律委员会修改建议：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。”“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”

　　业主共同权益受侵害可以个人名义告物业

　　草案三次审议稿第八十七条规定：对侵害业主共同权益等行为，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁。

　　意见焦点：有人提出，这一条的规定对于切实维护业主权益是必要的，但需经三分之二以上业主同意规定的比例过高，建议降低比例。

　　法律委员会修改建议：“对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。”

　　5 建设用地使用权

　　住宅用地期满自动续期使用费标准由国务院定

　　草案三次审议稿第一百五十五条规定：“建设用地使用权期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。”

　　意见焦点：1.用地期限。现行的住宅用地使用权期限70年太短，有人建议延长为一百年或者一百五十年。有人建议取消使用年限的规定。2.续期申请人。有人提出，一幢公寓多户居住，建设用地使用权期间届满，是由住户个人申请续期还是业主委员会统一申请续期，意见不一致时怎么办，需要明确。3.续期后的土地使用费。有人认为，住户买房时已经支付了土地出让金，续期后不应再交费。有人认为，续期的应交少量的土地使用费。

　　法律委员会修改建议：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，出让人应当同意。”“建设用地使用权期间届满，根据公共利益需要，依照法律规定的权限和程序收回该土地的，应当参照本法第四十八条第三款的规定，对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。”“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。”

　　6 担保物权

　　承包地可以有条件抵押仍禁止城镇居民农村买宅基地

　　（一）草案三次审议稿第二百零六条规定：耕地和宅基地使用权不得抵押。

　　意见焦点：农民贷款很难，可用于抵押的财产有限，应当允许以承包经营权作抵押。

　　法律委员会修改建议：承包地涉及农民的基本生活，如果允许承包地抵押，农民一旦不能偿还贷款，将失去承包地，从而引发严重的社会问题。因此，抵押问题应与转让问题作通盘考虑，允许土地承包经营权有条件地作抵押。据此，建议增加规定：“土地承包经营权人有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将土地承包经营权抵押。实现抵押权的，不得改变承包地的用途。”

　　（二）草案三次审议稿第二百零四条规定：企业、个体工商户、农村承包经营户可以将现有的和将来拥有的动产抵押。

　　意见焦点：有人提出，这一条规定的动产抵押，应当进一步明确由哪个部门来办理登记。

　　法律委员会修改建议：依照担保法的有关规定，增加规定：“企业、个体工商户以本法第二百零三条规定的动产抵押的，应当向动产所在地的工商行政管理部门办理登记；农户以本法第二百零三条规定的动产抵押的，应当向动产所在地的公证机构办理登记。抵押权自抵押合同生效时发生效力；未经登记，不得对抗善意第三人。”

　　（三）草案曾规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”

　　意见焦点：有人赞成草案的规定。有人认为，宅基地上的住房属于农民个人所有，应允许转让。有人认为，应有条件地适当放开，既要方便农民融资，又要保障农民基本居住条件。

　　法律委员会修改建议：对这一款的规定暂不作改动，拟进一步听取意见后，再作研究考虑。