降价失灵上海楼市深陷泥沼

　　“大家都很担忧”，这是俞斌对记者的开场白。

　　10月20日晚，华灯初上，记者找到俞斌的时候，他刚刚结束了当天对于上海市地产界知名专家的连环走访。俞在上海有着20多年房地产业的经验，现在的职务是中穗投资管理有限公司（以下简称中穗公司）的董事总经理。

　　“尽管观点略有不同，但对未来市场的担忧却惊人一致。”俞进一步向记者阐述他此轮走访的成果。恰在当日，国家发展和改革委员会、国家统计局发布了70个城市房屋销售价格指数，9月份，上海房价下降了1.2％，降幅最大。这是继8月份之后，上海再次成为全国房价环比降幅最大的城市。有媒体称之为“上海领跌全国楼市”。

　　而更前一日，上海市统计局公开的“三季度本市企业景气调查分析”中，上海市房地产企业家信心指数跌至不到90点，已与1999年的水平相当。

　　恐惧正在袭来。

　　供应持续放量

　　“很多开发商在整个9月就是什么事情也不做，没有企划、没有宣传，更没有任何针对性的战略，只有夜夜笙歌。”一位开发商告诉记者，很多中小房地产企业的“金九”甚至让全公司员工轮流放假出去旅游。“金九银十”是房地产行业约定俗成的说法。意指这两个月的销售在一定意义上对全年业绩有着至关重要的影响。

　　然而，今年面对这最后的机会，很多开发商却表现得不知所措。

　　“在上海的数千家开发商里，经历过前一轮调控的都少之又少，很多人从2000年进来，只看过‘暴涨’没看过‘暴跌’，他们对市场风险的认识最多只停留在专家的嘴巴里。”俞认为。

　　在以往，卖房子根本不需要任何策划，也不需要任何宣传和包装，在门口拉个横幅就有人成夜成夜地排队。而这种环境里成长起来的开发商，在当前形势下所表现的无助，让人无法想像。

　　自9月份第二周起，上海住宅新增供应持续放量，从28万平方米一路狂飙，第三周达40万平方米，第四周突破100万平方米。与此同时，普通住宅价格9月份逐周下跌，第一周均价就比前一周全线下跌10.4％。

　　面对这一切，一部分开发商选择了降价，另一部分选择了坚持，但更多的人还在盲目中无所事事。

　　偶尔，他们之间也会相互打个电话，询问彼此“行情真的会那么差吗，以后会更差？”

　　“在这时候，连降价都不管用”

　　十月的第一周，上海楼市上市量升至120万平方米。与此同时，几乎所有地区的住宅楼盘开发商都开始启动各种降价促销手段。而“黄金周”期间的“假日楼市”展会，也曾经让一些开发商重新看到希望。

　　十一国庆长假，上海展览中心，219家开发商、4天16万人次、预售2863套、面积25万平方米、总金额12亿元……房展空前“繁荣”，开发商“明折明扣”，大有背水一战的味道，而其成绩似乎也让市场感受到一丝暖意。

　　然而，这些只是昙花一现。

　　仅一周时间，一切又重回现实。上海房地产交易中心统计显示，10月7日至10月13日一周共成交新盘套数3623套，成交面积42.3万平方米，其中住宅2837套，成交面积34.2万平方米，与9月份最后一周的35.4万平方米基本接近。长假之后的第一周，上海新楼市场日成交套数在400套左右徘徊，与9月份相比没有出现大的变化。

　　与此同时，10月10日，国家统计局公布的数据显示，认为目前是买房适当时机的消费者仅有16％，较6月份低了2个百分点。

　　“在这时候，连降价都不管用。”中星集团的销售负责人告诉记者，上海的两大开发商中星和大华曾经因有两个楼盘位置相近而引发一场“价格肉搏”，但最后的结果却让两家企业都大失所望。尽管降价的前几天吸引了一些购买者，不过在这一轮热潮过后，留下的仍是大片的空房，以及更加漫长的等待。

　　这种等待，对众多开发商而言，正逐渐演化成刺入骨髓的恐惧及几近悲凉的绝望。

　　美联物业上海区域副总经理冯泓睿表示，一手与二手的楼价具有相互的指导性。买家在购房时通常会拿一手与二手的楼价进行比较，再做最后决定，而一定程度上，中介就是开发商在市场中参照的“镜子”。

　　然而，在二手市场中，中介们的生存状态比开发商们更加糟糕。

　　上海本地最大的民营中介机构智恒房产，年初尚有143家门店，目前已经只剩50家，且大幅度裁员并将工资削减近30％。

　　“这是我们根据楼市发展倾向主动做出的选择”，智恒房产董事长黄建明对此并不讳言，“为了企业的生存和再发展，收缩是对未来发展倾向主动做出的选择。”

　　“这就是中介和开发商的区别，中介可以用主动收缩来表达自己对未来走向的判断，而更上游的开发商则很可能在等待中把自己逼上‘悬崖’。”黄说。

　　转战沪外

　　相对于中小房地产企业的消极等待，一些“巨舰”企业正在努力调整，其中一个方向就是：转战沪外。

　　“不仅是长三角的其他城市，包括全国范围内许多有投资前景的城市，只要有土地推出，有进入的可能性，我们都有可能根据具体情况出手。”绿地集团副总裁陆新畲在接受记者采访时坦陈，企业已将工作重心从上海本地转出，以规避风险。

　　绿地集团董事长张玉良也曾表示，政策的影响已经逐渐清晰，中国房地产的基本走势依然看好，特别是绿地集团开发的楼盘大部分为中低价房，对于具有真实需求消费者而言具有很强的竞争力。而事实上，这样“乐观”的判断或许更适合上海以外，比如合肥等部分二线城市。

　　日前，绿地集团通过收购合肥建鑫房地产开发有限公司股权的形式获得一幅规划总用地为390亩的土地。此外，2005年6月29日，绿地还曾以5.7亿元拿下徐州937亩土地。

　　与绿地的想法相似，同为上海大开发商之一的复地也在加快外地投资的步伐。2005年5月23日，复地以2.45亿元收购了重庆润江置业有限公司100％的股权，同时获得一幅498.7亩的商住两用地块；9月15日，又以5.1亿元的总价竞拍获得天津最大烂尾楼项目———北洋大厦的在建工程。

　　对于资金链相对牢固的大型开发商来说，与其冒险继续在上海市场“砸钱”，还不如把眼光投向外地市场，毕竟，在一些尚无大量投资客光顾而又有发展潜力的二线城市投资，风险小得多。

　　港资台资逆流而上？

　　尽管业内对未来上海楼市走势普遍不乐观，然而，依然不乏有执意进入者。

　　10月15日，面对怎样看待未来内地房地产市场的问题，瑞安集团总裁罗康瑞向媒体表示，上海房地产市场并不存在太大问题，他继续看好上海楼市，并且也相信包括上海在内的内地楼市还将会有更好的发展。

　　罗的观点也在一些香港公司的投资行为中得到验证。10月10日，恒隆地产斥资7.6亿元一举标下位于辽宁沈阳市旧城中心中街路、占地面积约3.5万平方米的“地王”；而之前，和黄和新鸿基还在为上海浦东的几个地块而争得不可开交；新鸿基郭炳湘旗下的显锐投资有限公司更是曾以31.85亿元的价格拿下潍坊新村地块，中标地价为3457万元/亩，创下了上海土地实施公开招、拍、挂之后的最高出让总价。

　　另一方面，港资开发商对楼市信心截然不同的态度，同样体现在市场博弈的另一方———消费者身上。在海外购房者与本地自住者之间，由于观察角度的不同，也体现着不同的市场信心。9月底，住商不动产上海总部针对417位在上海居住的台湾人所做的调查数据显示，79％的受访者认为上海房价未来五年内的增值潜力要大过台湾，只有3％的人持相反看法；89％表示未来两年可能会在上海购屋，明确表示两年内不会在上海购屋的人只占了10％；55％的受访者过去三年曾在上海购屋，其中在上海居住三年以上的受访者，在上海购屋的比例高达97％。

　　住商不动产中国总部执行董事林倩表示，上海在这一波宏观调控中的房价跌幅不算大，部分优质小区房价跌幅甚至不超过10％，使得中长期投资人对上海的房价发展前景有信心，在八月中旬以后上海房地产市场人气的小幅回升中，除自住者以外，海外中长期投资人也扮演了重要角色。

　　然而，值得一提的是，记者采访的多位业内人士均认为，在上海楼市整体信心趋弱的情况下，指望外资的“雪中送炭”能力挽狂澜，显然是不够的。

　　房贷松动：一个积极的讯号

　　相比之下，倒是来自政府和银行的举动更值得人们关注。10月11日，上海市政府召开的2005年“世界人居日”活动暨“两个1000万”建设工作座谈，杨雄副市长在会上表示，政府仍对楼市持续健康发展有信心，并且，“两个1000万”的建设应该随着房地产市场的变化作适当的调整，明年将适当控制节奏。

　　所谓“两个1000万”，是指上海市政府计划为市场提供1000万平方米配套商品房和1000万平方米中低价普通商品房。

　　“因势而变是必然的，在现在这种形势下，明年‘两个1000万’的建设肯定将与今年不同。”一位知情人士告诉记者，上海现有的成交量中，有很大一部分就是配套商品房的份额，而这部分供应其实给开发商的压力非常大。“如果明年再按这个节奏推的话，很多开发商肯定会支撑不住，因此，‘两个1000万’的节奏调整，也就是为企业恢复留下空间。”

　　另外，在银行方面，原先对房贷“严防死守”的态度亦有所松动。

　　央行上海分行一位中层曾向记者坦言，为了资金及整个金融系统的安全，银行提高对房地产贷款的门槛是必然的，而银行同时作为一个需要通过发放贷款获得利润以求生存的市场角色，也面临着主要业务之一的房地产贷款缩水压力，采取措施改变困境也在情理之中。

　　而对于老公房贷款政策的放松，成为有关银行贷款政策解冻所有猜测中真正确实的一环。从8月份开始，沪上各家银行对房龄10年以上、总价50万元以下的老公房松开了口子。

　　进入10月，浦发银行总行公布了2006年住房贷款调整政策，无逾期欠款记录的老客户，即便是第二套购房贷款，也将在2006年1月1日贷款执行利率调整时，享受同期同档次9折的优惠利率。此外，中行、民生等银行近期也都开始对房贷业务进行调整。

　　不过，中国指数研究院（华东）副院长陈晟指出，上海一些大开发商能够频繁获得大额授信，并不是银根放松的表现。这些取得授信的企业，有很多参与了上海市配套商品房的建设，信贷表征之下，实则是政府对自住型需求的支持。

　　《江南时报》(2005年10月23日第十八版)