小区道路属业主共有车库归谁看合同约定

　　据新华社电

　　7月10日至8月20日，物权法草案向社会全文公布征求意见，共收到11543件群众意见。10月22日，物权法草案第四次提请全国人大常委会会议审议。在这份草案中，群众提出的许多意见都得以吸纳。

　　关于土地使用权

　　住宅建设用地期满自动续期

　　使用费标准授权国务院规定

　　原有规定

　　：建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。

　　主要的意见

　　：关于用地期限。有的提出，现行的住宅用地使用权期限太短。关于续期申请人。有的提出，一幢公寓多户居住，建设用地使用权期间届满，是由住户个人申请续期还是业主委员会统一申请续期，意见不一致时怎么办，需要明确。关于续期后的土地使用费。有的认为，住户买房时已经支付了土地出让金，续期后不应再交费。有的认为，续期的应交少量的土地使用费。

　　全国人大法律委员会认为，建设用地使用权续期的问题，宜区分住宅用地和非住宅用地，要着眼于保障老百姓安居乐业。

　　据此，建议将这一条修改为：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，出让人应当同意。”“建设用地使用权期间届满，根据公共利益需要，依照法律规定的权限和程序收回该土地的，应当参照本法第四十八条第三款的规定，对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。”“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。……”

　　关于拆迁程序

　　保障业主居住才能拆迁

　　征收征用应当合理补偿

　　原有规定

　　：“为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收、征用单位、个人的不动产或者动产，但应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。”“拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。”

　　主要意见有

　　：一是认为，征收和征用的适用条件、程序和补偿都不一样，应分别规定。二是认为，对城市房屋的拆迁实际上是与征收相联系的一种情形，不必单独规定。三是对“公共利益”是否应予明确界定有不同意见。四是认为，“合理补偿”的标准难以掌握，应进一步作出明确规定。

　　全国人大法律委员会建议将征收、征用分别作出规定，将拆迁包括在征收中。关于征收，建议规定：“为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收农村集体所有的土地和城市房屋及其他不动产。”“征收集体所有的土地，应当给予合理补偿，维护被征地农民的合法权益，保障被征地农民的生活。具体补偿标准和办法，依照有关法律、行政法规的规定办理。”“征收城市房屋及其他不动产，应当给予合理补偿，维护被征收人的合法权益；征收城市居民房屋的，还应当保障被征收人的居住条件。具体补偿标准和办法，依照有关法律、行政法规的规定办理。”

　　关于小区物业

　　物业服务用房归业主

　　会所归属不再做规定

　　原有规定

　　：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主所有，但属于市政建设的除外。”“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”

　　主要意见：

　　有人认为，车库作为建筑物的附属设施，原则上应归业主所有。有人认为，在现实生活中，“会所”归业主共有的情形很少，归业主共有也很难经营。

　　全国人大法律委员会研究认为：会所绝大多数是由开发商出售或者出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，草案关于“会所”的规定可以删去。另外，车库无论是购买或者承租，都有合同约定，草案的规定基本可行。

　　因此，建议将这一条修改为：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。”“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”

　　关于业主维权

　　如有共同权益受到侵害

　　业主个人可以提起诉讼

　　原有规定

　　：“对侵害业主共同权益等行为，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁。”

　　主要意见：

　　有人提出，需经三分之二以上业主同意，规定的比例过高。有人提出，现实生活中维护业主共同权益的许多工作是由业主委员会承担的，经业主授权，业主委员会也可以提起诉讼、申请仲裁。

　　全国人大法律委员会建议将这一条修改为：“对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。”

　　关于乡下买房

　　城里人不能买宅基地住房

　　承包经营权可有条件抵押

　　原有规定

　　：耕地和宅基地使用权不得抵押。

　　主要意见：

　　农民贷款很难，可用于抵押的财产有限，应允许以承包经营权作抵押。

　　全国人大法律委员会研究认为，抵押问题应与转让问题作通盘考虑，允许土地承包地经营权有条件地作抵押。

　　法律委员会建议增加规定：“土地承包经营权人有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将土地承包经营权抵押。实现抵押权的，不得改变承包地的用途。”

　　原有规定

　　：禁止城镇居民在农村购置宅基地。

　　主要意见：

　　有人认为，应有条件地适当放开，既要方便农民融资，又要保障农民基本居住。

　　全国人大法律委员会研究认为，我国地少人多，实行最严格的土地管理制度。因此，建议对这一款的规定暂不作改动，拟进一步听取意见后，再作研究考虑。（来源：广州日报）