城乡结合部“野楼盘”泛滥 违法开发亟待叫停(图)

　　近年来，随着城市房价的飙升，在一些大中城市城乡结合部出现了一批，以“旧村改造”名义建设的违法楼盘，并以其低价位赢得了一些投资者特别是低收入人群的青睐。

　　日前，济南市对这一违法行为进行了集中清理整顿，从济南查处的情况看，这股违法开发的歪风若不及时刹住，将严重扰乱土地市场和建设管理秩序，留下社会不安定的隐患。

　　借“旧村改造”之名行房地产开发之实

　　据济南市政府通报，这个市现有96个村在进行违法建设，除建成已交付使用的200多万平方米外；仅在建工程项目就有113处，1000多个单体建筑，建筑面积近600万平方米。这一面积几乎与济南市2005年上半年正式开工建设的房产面积相当，违法开发建设已经发展到了与正常开发并驾齐驱的严重地步！

　　根据我国有关政策法规规定，正常的旧村（居）改造是受保护和支持的，但同时对旧村改造的界定比较严格。旧村改造只能在现有的农村宅基地上进行，居民一户一宅，建成房屋不能对外出售。但从济南城市周边进行的所谓旧村改造看，有相当多的建设项目显然已经突破了这一界限。

　　据济南市国土资源执法监察支队的调查，目前以旧村改造名义违法进行开发建设的形式主要有三种：一是一些村（居）未经审批，擅自组建队伍搞建设；二是部分村（居）与开发商合作，由村（居）出地，开发商出钱，双方利益分成；三是个别村（居）委会直接把地卖给开发商，非法转让集体土地使用权。

　　2004年，济南市只有29个村（居）违法进行旧村改造，今年仅几个月时间就新增了67个村（居）。截止到今年5月中旬，在已开发建设的156．62万平方米中，有104．67万平方米用于安置村民，有51．95万平方米按商品房对外销售。

　　历下区姚家镇林家村旧村改造项目，是济南市通报的违法建设项目之一。记者在这个村看到，整个村庄已经成为一个大工地，有7幢居民楼已经建成，空地上搭满了脚手架。林家村的合作伙伴——济南市一家大型房地产开发公司的售楼处，就设在村委会办公的小院里。公司的宣传资料显示：这个被称为“林景山庄”的建设项目，规划面积40万平方米，占地615亩，这几乎是林家村全部的土地家底。林家村村委会委员李光义告诉记者，开发公司现在每个月付给居民约400元补偿金，至于这些居民的后代失去土地后以何为生，目前几乎没有人愿意为此担责。

　　“野楼盘”迎合了中低收入人群需求

　　关于旧村改造问题，国家有法有规，并没有法律和政策空白，但违法旧村改造为何愈演愈烈，在许多城市城乡结合部几成蔓延之势呢？原因主要有以下三点：

　　首先，从经济利益的角度看，依法进行旧村改造的成本高，程序复杂，时间长，见效慢。如果不依法进行建设，则没有这些程序的限制，既不必层层审批把关，又可以逃脱很多费用。据济南市城市管理行政执法局直属大队队长陈景沛介绍，如果算上土地出让金、征地费、配套费、人防费、建设管理费等，济南市商品房每平方米的规费至少也要1000元。显然，那些未经审批便以旧村改造名义违法进行房地产开发的村（居）委会和开发商，不想承担这些费用。

　　其次，基层政府对违法进行旧村改造问题态度暧昧，有的甚至单纯站在改变城乡面貌的角度予以支持和鼓励。济南市的旧村改造率先从经济发达的天桥区北园镇开始，后来，实施旧村改造的范围逐步扩大，由北园镇扩展到天桥区，再由天桥区扩展到历城、历下、市中、槐荫五个区，范围越来越大，手续却越办越少。开始还是边建边办手续，规费减半缴纳，后来逐步发展到什么手续也不办，什么费用也不交，什么土地都能开发了，旧村改造因此步入歧途。

　　济南市有关人士反思说，期间有两个问题值得认真思考：一是对旧村改造中出现的违法现象没有从一发现苗头就予以打击，客观上纵容了违法行为；二是区、镇政府在招商引资和财政增收的压力下，对以旧村改造名义违法进行开发建设的行为不但不制止，而且采取提倡和鼓励，从而使这一违法开发风得以蔓延。

　　再次，市场需求巨大。以旧村改造名义开发建设的商品房，价格低廉，对城市中低收入阶层有较大吸引力。济南市有合法手续的商品房价格较高，市区内的商品房价格绝大多数每平方米超过4000元，有许多突破5000元，而以旧村改造名义开发的住房，绝大多数每平方米在2000元以下。低廉的价格，吸引了大量中低收入的消费者。

　　菏泽进城务工的青年农民小王，以每平方米1300元的价格从济南西北部一个村委会处购得一处100平方米的住房，虽然他在购房时就知道，他买的房子不可能拿到房产证，但因为房价便宜，还是决定买了下来。小王说：“我也知道，买这种房子将来可能会有麻烦，但我没有钱买别的房子。”

　　据记者调查，购买“野楼盘”的人群，主要是城市中低收入人群和一些正在组建家庭的青年人，进城务工人员；但也有部分行政单位以团购名义购买。从某种程度上讲，经济适用房的缺乏，催生了“野楼盘”；“野楼盘”的出现，迎合了中低收入人群的住房消费需求。

　　处置“野楼盘”面临的难题

　　记者在走访这些违法开发楼盘时发现，许多楼盘缺乏暖气等北方地区必备的住房设施，绿化、体育等公共配套设施更是严重不足。加之许多开发商无合法的房产手续，其卖楼时的虚假承诺已引发多起集体上访，成为影响社会稳定的一颗“随时”炸弹。

　　违法开发建设不仅扰乱市场秩序、滋生腐败，同时也造成大量的财富浪费。济南市市中区南康村村委以旧村改造名义进行房产开发，5天收取购房者定金500万元。执法人员发现后，村委会负责人在迅速退还定金的同时，不得不将已建至三层的违法楼房全部拆除，造成巨大的浪费和经济损失。在济南市刚刚查处的113处违法在建项目中，一些严重违法的楼盘也将面临被拆除的“噩运”。

　　济南市在对城乡结合部这一违法开发行为进行全面摸底后，市建委、国土局、房管局等10个部门联合发布通告，禁止以旧村（居）改造名义实施违法开发建设。并明确要求：所有违法的旧村改造项目必须立即停止开发建设行为，严重违反城市总体规划和土地利用总体规划的，必须限期拆除，违法占用耕地的要限期复耕。通告发布后，济南市所有违法旧村改造项目的建设单位、开发单位、勘察设计单位和施工单位均在当地媒体上被公开曝光，目前，这些单位正在陆续接受相关部门的处理。

　　济南市清理整顿旧村改造项目中的违法行动，在市民中反响强烈，有许多网民在当地一些网站对此发表了评论，其中，大家最为关注的问题是，政府在依法行政的同时，应如何保护购房者的利益，满足中低收入人群的居住要求。

　　据记者了解的情况，济南有关部门对整顿违法旧村改造问题的认识还是比较一致的，他们普遍认为，首先要刹住这股歪风，遏制其蔓延之势，防止出现新的违法建设行为；其次，要以实事求是的态度，解决好历史遗留问题。

　　这些业内人士建议，对旧村改造要严格限定其范围和运作模式，同时予以适当的支持，手续上尽量简化，规费上适当优惠，以保护正常的旧村改造。对于占用耕地和农用地搞违法建设的，要严格追究违法责任人的责任，不能姑息迁就；部分严重违反城市规划的楼盘，要予以拆除。对于已经建成的大部分项目，要承认现实，面对现实，从土地利用、规划等方面灵活运用政策，逐步完善手续，使其合法化。对于已经购房入住的住户，符合条件的给予房产证；对房屋价格严重偏低于市场价格的违法项目住户，可将其购房费用转化为长期租赁费用，保证购房群众的房屋使用权，以兼顾这些中低收入群众的利益。(邓卫华丁锡国)

　　延伸阅读：

　　济南旧村改造：房产商“盛宴”变“鸡肋”

　　当前，借旧村改造之名乱建违法商品房，正成为各地城郊农村见惯不怪的现象。然而，摆在房地产开发商面前的这道“盛宴”却时刻有变为“鸡肋”的危险，甚至有血本无归的可能。济南市近日紧急叫停这种借旧村改造之机违法建房行为，并表示将出台更严厉的处置措施，令房产商们叫苦不迭。

　　山东临沂开展旧城旧村改造 走出节地挖潜新路

　　山东临沂市按照“城市用地促集约、农村用地抓集约”的思路，扎实开展旧城旧村改造，走出一条节地挖潜新路，保证了经济可持续发展的用地需求。

　　在旧城旧村改造中，临沂市坚持统筹规划、以点带面，科学拟定全市近期和中长期旧城、旧村改造计划。城区内，统一规划，统一建设社区，实施成片区规模改造。在农村，实行“迁村并点”，对全市乡镇和行政村进行合并整合，共撤销乡镇71个、行政村2429个，并采取填实“空心村”、合并建立中心村、建设农民公寓等模式实施改造。仅对撤销的村庄进行规划改造，就可腾出建设用地10万余亩，复垦耕地近10万亩。

　　责任编辑:刘家昌