开发商资本回报率高达７００％房地产“绝对隐私”能否公开？

　　“没有２５％的利润，开发商难以再生存，一些地产商利润率达３００％”；“业内人士更声称：开发商资本回报率高达７００％”；“两天催生一个亿万富翁，房地产暴利成聚宝盆”……房价的居高不下，使有关房地产业高额利润的报道一个比一个夸张。那么，房地产的利润到底有多少？目前的房价到底高不高？显然，公布房地产成本已成行业透明化的重要标志——

　　开发商资本回报率高达７００％房地产“绝对隐私”能否公开？

　　今年３月，福州物价部门率先在全国提出测算商品房社会平均成本，并将测算结果公之于众。８月，南京市相关部门推出了向社会公布房屋开发成本的措施。随后，浙江省物价部门也宣布要从１１月１日开始公布当地房价成本。然而，开发企业的反对态度和业内专家的“不便评价”，似乎隐约透露出这一举措的市场收效可能难以令人满意。

　　开发商反对公布商业隐私

　　对消费者来说，成本清单使开发企业的利润率被强掀盖头，似乎大快人心。但开发企业却表示，对于房地产行业过多的干预，将严重破坏投资环境，对社会整体经济发展也会带来负面影响。开发商认为，市场定价是商业运营的重要规律之一。汽车、服装、食品等各行各业都是如此，随行就市，房地产也同样要遵循这个规律。如果单单要公布房地产开发的成本清单，自然会破坏经营环境，那么今后还有谁会在这个行业投资？

　　北京房地产业界对公开房价成本一事基本持反对态度。北京富力城房地产开发有限公司副总经理王志刚表示，政府相关部门公布房价成本清单，一，有难度，二，意义不大。

　　北京浙金都房地产开发有限公司总经理陈豪则明确认为，开发企业的成本不应该对外公开。陈豪认为，目前各楼盘的各项销售指标通过网络很容易查到，如果再公布成本，房地产商将没有任何秘密可言。对比一些工业生产企业，他们的产品成本、库存等数据都是商业秘密，这对于房地产企业不公平。

　　中原地产华北区域总经理李文杰的观点比较直接，他认为公布开发商的房价成本清单起不到任何作用，也没有必要。“政府的本意可能是通过成本估计，约束开发商的开发利润，控制房价，但这种做法肯定无效。控制房价还是应该调节供求关系，通过市场机制与政府调控相结合的办法，使房价保持在合理水平，进而使开发商利润保持在合理水平。”万通集团主席冯仑甚至直白地表示，“在如此遏制投资的环境下进行开发，还不如改行去倒卖汽车。”

　　成本公开可强化宏观调控成果

　　采访中，有法律专业人士表示，房地产行业非常不透明，在房地产交易中，开发商很清楚成本是多少，购房者却一无所知。而根据价格法的规定，房地产开发商可以自主确定房地产价格，但是如果信息不透明，它的价格就会失真，开发商会推动一些虚假需求，形成不真实的价格信息，整个房价的形成机制就会出现问题。这位专业人士还表示，如果仿照福州、浙江的做法，国家将房价成本清单的发布作为一项政策规定确定下来，要求开发商必须定期提供成本信息给相关部门，相关部门必须定期公布，虽然不一定可以从实质方面影响房价，但至少可以强化此前宏观调控取得的成果。

　　中国社会科学院研究员易宪容认为，房地产市场存在两个非常明显的特征：暴利和信息不透明，这也是国家对房地产市场进行宏观调控的主要原因。一个很简单的现象是，富豪排名榜上房地产商的数量增长很快。为什么大家都在拼命地挤进房地产市场？就是因为房地产存在暴利。同时，以获取利益最大化为目的的开发商，自然不会主动公布自己的开发成本。现在房地产的定价机制，基本上由开发商单方面说了算。合理的市场定价机制，前提是信息充分公开。没有这个前提，定价机制就有问题。让公众了解开发成本，开发商了解土地市场等各种信息，各方就都能更理性地判断房地产市场，房价就能更趋理性。因此，房地产成本的测算工作，无疑应是作为公共事务服务者的政府的分内职责。

　　公布成本和信息透明化是两码事

　　持相反意见的人则认为，公布开发成本和信息透明化根本就是两码事，通过公布房价成本来解决房地产市场供需矛盾的做法是不现实的。建设部政策研究中心住宅与房地产业研究处副研究员文林峰认为，公布房价成本与利润率并不能达到什么目的，应该按照经济规律对房地产市场进行有效调控。除了对公布房价成本的做法产生的现实意义不看好外，核算房价成本的方法，也得到了相应质疑。虽然福州方面表示测算商品房社会平均成本已不存在技术问题，但是文林峰认为，复杂的成本构成，使房地产项目的真实成本很难核实。采访中也有相关人士认为，公布商品房成本行为会涉及商业秘密。另外，政府的行政权限问题也不容忽视。

　　公布成本不等于房产降价

　　政府公布房屋开发成本的本意是希望能让购房者享受更透明的消费环境，同时也给过热的地产市场灭火，但很多接受采访的购房者却对此并不持乐观态度。北京的李女士表示，公布房价成本，肯定比不公布好。对于普通消费者来说，一套住房往往就是一辈子的奋斗所得，买房时肯定会慎之又慎，当然需要知道自己所买住房是否“屋有所值”，政府公布房地产成本自然是大快人心的好事。但李女士担心，即使政府公布了地产项目的开发成本，但开发企业不肯降低房价，那么到头来还是没有任何意义。北京的孙先生则认为，房地产行业长期以来在“一荣俱荣”的默契心态下结成无形的利益联盟，共同虚拟成本，共同哄抬房价，制造房价“本该这么高”的虚假行情，消费者在无力揭穿黑幕的情况下，被动接受开发商的“市场洗脑”，用自己的血汗钱，填充着开发商的暴利钱袋。如果物价部门能够在公布成本的同时，向开发商明确合理的利润率，或者规定相应合理的利润上限，这样对购房者才会产生实际的帮助作用。

　　定期发布制度尚待时日

　　另据了解，目前国土资源部还没有真正把全国公开房价成本清单事宜提到日常工作当中。相关负责人分析，如果真要在全国范围内实施房价成本清单公开，难度非常大，如何落到实处，有待进一步研究。但国土资源部土地利用司负责人明确表示，“公布房价成本清单，还购房者知情权，是非常有意义的。这样消费者就能根据真实、全面的信息作出理性判断，形成的房价也会更趋理性。”这位负责人还说，让房价成本信息透明化，可以让公众了解开发商各个环节的真实成本，解决信息不对称的问题，也有利于控制暗箱操作。也许有些开发商会嚷嚷，还有很多隐性成本没打进去，但事实上有些是浮动的成本，有些则是不合理的成本。国土部门将坚定不移地推进信息公开，不仅要求公布土地价格，公布土地供应量，今后还要公布土地开发的进度要求、土地供应计划等，让开发商对未来有个理性的判断。