市场调整终结楼市高回报

　　自今年3月份一系列宏观调控政策出台以来，上海的房地产市场从巅峰落入低谷，虽然在刚刚过去的“金九银十”楼市有所回暖，但巨大的市场供应量和浓厚的市场观望心态使后市仍然不容乐观。从近日中原、美联等房产中介机构对购房者进行调查的结果来看，市场或许还会经历相当长一段时间的调整。

　　本报记者 李宏涛

　　楼市不再高回报

　　自今年初政府推出调控政策后，国内楼市出现一定调整，其中以上海区最为显著，但随着市民消化相关政策后，市场渐见活跃。10月中下旬，美联物业分别在深圳、广州及上海对505名高端投资型客户进行问卷调查，调查结果显示，超过50％的高端客户认为，政策调整到目前为止，已经无碍入市，并对投资住宅物业最感兴趣，而理想回报率则以6％－15%为最多。

　　超过三成(32%)被访者认为回报率及潜力高是主要吸引他们投资的原因，其次为国内整体环境经济改善及消费力提高(23%)，另外四成深圳及广州区被访者均认为最理想回报率应有11%-15%；而超过七成(72%)上海区被访者则认为6%-10%为理想回报率，高回报率的奢望已经成为过去。此外，超过三成（34%）受访者认为市场变化难以预测将是影响他们置业的主要因素，其次为预算将有新政推出(28%)及利息汇率上升(23%)等也是影响置业的原因。

　　下滑20％后为最佳购房时机

　　在房价方面，购房者对后市并不看好。10月份，中原地产对上海的购房者进行了问卷调查，共收回有效问卷328份。调查结果显示：有69%的被访者认为只有房价较大幅度下跌才是最佳的购房时机，其中20%的被访者认为最佳的购房时机是在房价下跌20%以后。由于楼市新政的出台，使很多消费者推迟了他们的计划购房时间。

　　潜在购房者的心理价位普遍偏低，希望能够买到5000元/平方米以下的房子的比例占到9%，而心理价位在5001-8000元/平方米的购房者中30%以上的心理价位明显低于目前市场的行情。50%希望能在内外环间买到房子。同时在对可承受总价与需求面积作对比分析时可发现，希望总价在61万-80万元，并且面积在81-100平方米的购房者比例最高，占样本量的14%。由此可见，购房者的购房能力相对于目前的房价来说比较有限。

　　买家偏好紧凑型物业

　　中原调查显示，选择浦东、徐汇和静安三区的购房者最多，分别占20.2%、15%、12.1%。从这三个区的总体特征来看，它们都属于环境较好、配套较好的区域，其中浦东、徐汇都属于供应量比较大的区域。在物业类型的选择上，三分之一的潜在购房者偏好于二室的小高层物业，其次是选择二室的多层物业和三室的小高层物业，各占样本量的四分之一左右。购房者对户型紧凑的住宅表现了更大的兴趣，选择二室的购房者期望其面积控制在81-100平方米的占52.5%，有23.2%的人希望面积能够控制在61-80平方米。

　　多数潜在购房者选择购买毛坯住宅，占60%，其次是选择全装修的购房者占样本总量的31%，年龄较大的购房者更青睐于毛坯房，而年轻人更喜爱全装修住宅，选择全装修的购房者中不到30岁的人占了近40%，而选择毛坯房的购房者中，60%的人超过30岁。消费者计划购房时间多数集中在了半年-1年这个时间段，比例为41%；有32%的被访者计划在1-2年之间的这个时间段购买住房；有27%的被访者选择了在半年以内购买住房。

　　自住客进场市场有所回暖

　　一系列的楼市新政出台后，上海、广州及深圳都产生了不同程度的压力。以上海为例，今年2月份楼市均价约每平方米9220元人民币，而到了6月份楼市均价已跌至每平方米6424元人民币，宗数更由17051宗爆跌至六月的7296宗，楼市新政对上海房产市场冲击力很大。

　　不过随着时间的推移及投资者陆续离场，上海楼市渐渐升温，9月份楼市均价已回升至每平方米8500元人民币，成交量也递升到10150宗。美联集团中国部行政总裁郭应龙认为，随着整体经济增长，增强了市民置业的信心，加上海外企业及投资者都相当看好国内地产，尤其是广州、上海等中心城市。当市场逐渐消化有关政策后，买家也会按照自己的需要逐步入市。