地产观察:深圳房价猛涨 很大程度人为操控造成

　　新华网深圳11月7日专电（记者　何广怀）“深圳房价涨疯了！”据此，深圳市房地产研究中心日前明确宣布，截至10月底，深圳实际待售商品住宅约有6．8万多套达688万平方米，充足的待售房屋可满足9至10个月的市场需求。这一消息有力舒缓了市民对住房供应短缺的担忧，也戳穿了个别开发商及相关利益集团借渲染“房荒”牟取暴利的如意算盘。

　　炒作、囤积诱发房价猛涨12．18％

　　深圳住宅均价今年1月至9月猛涨12．18％，达到6639．64元／平方米，其中特区外房价涨幅更高达3成。房价上涨相当大程度上是人为操控造成的，近日一度甚嚣尘上的“房荒”流言就是个别开发商哄抬房价的伎俩之一。据了解，今年以来深圳一些开发商采取各种隐蔽的手段违规销售、炒作、囤积房源，使上涨的房价掺进了不少水分，主要表现为以下几招：

　　一是在拿到楼盘预售许可证后，采取分期销售的办法，人为制造供应紧张的气氛，由此大幅提升房价。例如，一个1000套房子的楼盘，开发商先推出一期100套上市，制造“抢购”局面，给消费者造成房子紧缺的心理暗示；接着推出二期100套，再次出现“抢购”局面，房价就上涨一截；然后三期、四期依次类推，房价被人为操控猛涨。

　　二是销售定价不透明、不规范，利用信息不对称诱使购房者就范。开发商在通过内部登记和认筹来积累客户的过程中，大多不标价或标价内容不全，等到客户积累到一定的程度，发现某些房型特别受客户青睐，就在正式销售时调高房价，如果楼盘整体热销，更随时提高房价，即使同一个楼盘，连营销人员也不知道明后天的房价是多少。如深圳某著名开发商最近推出一个海滨豪宅楼盘，客户认筹时房价为16000元一平方米，到最后销售时竟涨到24000元一平方米；加上原先许诺推出的400多个单位，到时又减少至120个，引起排长队等候购房客户的强烈不满，以致售楼处被砸坏了。有的开发商甚至在楼盘销售前的十几分钟都不公开房价，剥夺了客户对真实销售信息的知情权。

　　三是与地产中介代理商串通组成联盟，共同不断制造房价新高。由于代理商的店铺遍布大街小巷，这种联盟影响力很大，有的还雇人排队，营造供不应求的假象，实质是共同欺骗客户。

　　此间地产研究人士指出，依据价格法，商品应该明码标价，商品房也不例外，同一个楼盘同类型房子，地价、建材等成本基本相同，人为分期销售就把房价大幅提升，不仅损害了消费者利益，还有乱涨价、偷税漏税之嫌。

　　专家建议实施强有力的监管制度

　　鉴于今年以来房地产市场交易环节出现的种种不规范行为，对深圳房价上涨有很大的影响，研究人士建议从多个方面采取措施加强监管，提高市场透明度，抑制房价不合理的上涨势头，保护消费者的合法权益。这些措施包括：

　　——建立商品住宅成本监测制度，提高房价透明度，加强社会对房价的监督。可由物价部门或者国土部门定期测算城市分区、分建设项目的商品住宅平均成本，强化对土地取得费用、前期工程费用、建筑安装成本、附属公共配套设施费、公共基础设施费、代缴的行政事业性收费的监审，这7项成本是商品房价格构成的主要成本，实行严格的监测有利滤掉其中的水分；每半年向社会公布一次监测结果，房价上涨过快或成本变化过快地区可每季度公布一次，以提高消费者对房价构成的认识，探索建立由社会舆论监督、消费者参与、企业自律的商品房价格约束机制和暴利控制机制。同时要及时公布实际成交价格，进一步提高商品住宅交易信息透明度与准确性。

　　——由物价、税务和国土等部门联合实行严格预售许可审批、打击非法操纵房价行为的措施。国土部门在批准预售时，开发商必须上报其楼盘的推盘计划，并且经物价部门审核，作为批准预售的依据之一，审核合格后，方可批准其预售许可证。这样可以有效防止开发商囤积房源、利用分期销售达到变相涨价的目的。

　　——对商品房实行价格审核制度。分期推出的楼盘价格，应先由物价部门审核，即结合地段、物价上涨、利率变化及成本因素，由物价部门给出核定的价格基准，然后公开对外发布，开发商可以有一个5％到10％的浮动范围；经核准的房价及开发商最后的定价都要在销售时做到明码标价，价目单上要有物价部门核准的盖戳作为价格真实性的证据；国土房产部门按照核定后的房价批准预售，并严格监管推盘计划。同时进一步完善商品房价格备案制度，房价经物价部门审核通过后，还应向税务部门登记备案，以防止开发商偷税漏税的行为。

　　——国土房产主管部门还应逐步改革商品房销售制度，加强对开发商批准预售后的工程监管。可借鉴香港等地的经验，对于批准预售后的房地产项目，要定期由监理机构、质量检查机构出具工程形象报告，同时加强预收款的监管，防止烂尾楼的出现，减少金融风险和社会风险。

　　“有形之手”在行动

　　据悉，深圳有关方面正陆续推出抑制房价不合理过快上涨的措施，如市地税部门从11月1日起恢复征收土地增值税就是其中的一项。有关人士表示，此举的目的显然是打击房地产市场的投机和炒房行为，有利于抑制豪宅开发商获取暴利，对深圳的普通购房者影响不大。

　　另外，深圳还将积极调整土地供应计划，适当增加特区内的房地产用地供应，充分满足市场需求。深圳从2002年下半年起实行了房地产用地的紧缩政策，每年新增商品用地出让控制在1平方公里左右，对控制当时房地产投资过热等问题起到了积极作用。专家认为，现在情况有了很大的变化，紧缩政策可根据市场变化作出适当调整。专家测算，深圳每年新增商品住宅需求约900万平方米，相当于10万套住宅单位左右，按照平均容积率3，政府每年要供应约3平方公里的商品住宅用地才可满足市场需求。