业主与物业：一场实力悬殊的法律角力

　　与“对手”法律地位平等的业主实现权利时面临个体难起诉、维权成本巨大等难题

　　北京市东城区成立全市第一个物业管理调解委员会。在刚刚成立的物业管理协调大厅里，调解员和当事人正在进行交流。本报记者韩萌摄

　　“我服了，我交钱！”在两名法警的控制下，许某嘟囔了两声。他的小女儿正在吃饭，扔下饭碗跑出门哭喊：“你们别抓我爸爸，求求你们放了我爸爸！”

　　这是10月30日，朝阳法院在北京欧陆经典小区强制执行部分业主时的一幕。理由是，他们欠交物业费，且不履行判决。

　　此前另一则引起广泛关注的消息是，在北京首个成立业委会小区———聚龙花园，原物业公司雇请了30多名身着迷彩服的保安，将社区业主委员会远聘的新物业公司人员围在了社区入口。东城区法院受理此案后，裁定原物业公司先退出小区，但这家公司一直拒不退出社区。

　　“这是一场实力悬殊的角力。”一直活跃在房产维权领域的律师秦兵深有感触。

　　尽管在法律地位上，物业公司与业主完全平等，但在权利的真正实现上，业主显然面对的是一条更多荆棘和更为漫长的道路。

　　业主起诉的先天“软肋”

　　由于仅对那些绿地、电梯等享有共有所有权，单个业主无法获得有效的原告身份。

　　芍药居北里一位王姓业主是此次被强制执行的57名欠费业主之一。当他从邻居家借了2000元交给法官时，怨气满腹：“我不是不交，几次叫物业给我们修房子都不来，我凭什么交费啊？”

　　“这是单个业主所能找到的最直接的维权方法，虽然这是错的，不合法的。”王才良律师曾代理过大量房地产案件。在他印象中，业主和物业公司的矛盾冲突在这个世纪初，达到了一个高潮。

　　但矛盾并没有必然带来物业诉讼数量的增加，这个曲线在2003年以后才陡升上去。

　　朝阳法院提供的数字表明，今年该院受理了超过7000件物业纠纷案，2004年的这一数字为1898件，而在2002年，仅有194件。

　　“过去由于受传统行政主导的影响，纠纷双方往往更愿意选择行政方式解决。”和谐社区发展中心理事长蔡若焱认为，物业管理作为一种商业化公共事务管理，传统行政对其制约和影响力大大降低，对很多纠纷和争议越来越无能为力，这些矛盾和纠纷逐渐走入诉讼程序。

　　但在法庭上，多数坐在被告位置上的不是物业管理企业，而是业主。公开资料显示，2003年海淀法院共受理192件物业纠纷案件，仅有11件是业主诉物业管理企业，其余全是物业管理企业诉业主，占到全部案件的94％。2004年前两月，比例升为99.2％。

　　其中一个原因是，作为单个业主，无法获得有效的原告身份。

　　一个看上去很复杂的法律概念“建筑物区分所有权”成为不少业主的“绊脚石”。其简单的解释是，业主对于自己的居室享有专有所有权，而对那些绿地、电梯等建筑物附属设施享有共有所有权。

　　“所以，对于社区中的绿地侵占、电梯不通风等涉及社区共有财产的问题，单个业主就无法以个人名义出来主张权益。”王才良律师解释。

　　在与物业公司的抗衡中，这成了业主先天的“软肋”。“物业公司是为整个社区服务的，只有绝大多数社区业主投票认为它有问题，才能对其解聘。”

　　王才良说，所以现在业主维权必须通过一个社区组织，业主大会以及由业主大会所选出的执行机构业主委员会，“只有代表组织能主张社区共有财产的所有权，并且能决定解聘社区的物业公司。”

　　但是现实的情况不容乐观。北京有2900多个物业管理区域，只有400多个区域成立了业主委员会。业主的代表组织并没有大规模地发展起来。

　　维权诉讼的巨大成本

　　秦兵律师算过一笔账，通过诉讼赶走物业公司，需35个月，70万元。

　　“现在的业主们就像一盘散沙，而物业公司则相对来说要强势得多。”王才良说，物业公司是个团体，是个组织，拥有的资源比单个业主更丰富，“并且它有主管部门，主管部门可以聘请专家对立法进行影响。而类似物业费价格的听证会，根本就见不到物业代表的参加。”

　　物业公司还和房产开发商的关系千丝万缕。一项权威统计显示，目前全国2万家物管企业中，70%属于开发商办的，20%属于房管所改制或后勤单位改制，纯粹意义上的专业物业管理公司仅占10%的份额。一位接受采访的律师说，“大的开发商对政府都能施加某种程度的影响。”

　　甚至有的物业公司的背后就闪现着政府部门的身影。

　　当业主状告物业公司时，局面就呈现出三难，“立案难”、“审理难”、“判案难”。在王才良的叙述中，每一难都让他头疼万分。

　　“法院经常以证据不符合采信标准把案子给拒了。”王才良承认，业主通常都不具备专业的法律知识，“他们不会留心收集证据。这对他们来说，在时间、精力上支付的成本很大。”

　　“考虑到诉讼成本太高，很多业主干脆就不选择上诉。”在王才良的印象中，业主进行相关电话咨询的很多，但最后委托代理办案的则寥寥无几。

　　秦兵律师曾算过一笔账，在一个有1000户业主的社区内，假设业主希望更换物业管理公司，那么他们就要分三步走：成立业主委员会、解除与旧物业公司的委托合同、选择一个新的物业管理公司。在业主委员会成员足够聪明、通晓相关法律规定、不需要任何报酬、只有一名秘书、一切事务相对顺利、全部费用均由业主分摊等等几乎不可能实现的前提下，所需时间及花费为：有诉讼为35个月，需70万元。

　　即使能够立案，真正胜诉的业主也是少之又少。海淀法院统计了近几年的物业诉讼发现，案件审理结果多为业主败诉或与物业管理企业和解。

　　物业矛盾推动立法

　　条例明确表明，物业公司仅是接受业主委托管理小区的“管家”。这被外界评价为当时的最大亮点。

　　“国内的立法环境还是在向好的方向发展，对物业行业的规范也从一无所有到日趋细致。”舒可心从1999年投身房产维权第一线。在他记忆中，没有物业管理法规时，中国各地都是依据建设部的一个文件来约束整个行业。

　　王才良说，那时打物业纠纷的案子就从民法通则里去寻找相关依据。“所幸上世纪90年代的房产纠纷主要是针对开发商，涉及的都是专有所有权问题。”而建筑物区分所有权在民法中是没有体现的。

　　北京的物业管理法规迅速成长起来。1991年，北京出现第一家物业公司。4年后，《北京市物业管理条例》出台。虽然它只有粗略的22条内容，而之后出台的《北京市居住小区物业管理服务标准》的条目数比它多出一倍有余，但在有法可依之后，越来越多的业主在解决纠纷时，从传统的行政救济轨道转向了求助法律。

　　深圳、北京、上海各地的物业管理逐步成熟。在结合了成熟的经验之后，2003年9月1日，《物业管理条例》开始施行，条例明确表明，业主大会是物业管理最高决策机构，物业公司仅是接受业主委托管理小区的“管家”。这被外界评价为当时的最大亮点。

　　“这其实是一种越权。”物权法律师事务所主任蔡耀忠说，在一部行政法规里明确业主大会的地位是不合适的。“确定团体的性质应该是由物权法来完成。”

　　但当时业主和物业公司的矛盾已进入白热化，甚至两者的剧烈冲突将影响到社会稳定，“从这点来看，当时出现这条非常合适。”王才良说，这样业主才有了维权的渠道。

　　之后，北京市的相关文件出台进程开始加快。北京市小区办宣传科王颖介绍，目前，由16个规章文件构成的“1195”政策体系构建中，已经出台了11个，今年还将出台3个。

　　物权法能否解围？

　　“《物权法》是一部基本法，它要确定的只是一些基本的法律概念和法律性质。”

　　《物权法》的出台能否平衡业主和物业间倾斜失衡的天平？

　　“不能。”北京律师协会物权法专业委员会主任蔡耀忠回答得斩钉截铁。“《物权法》是一部基本法，它要确定的只是一些基本的法律概念和法律性质。”

　　蔡耀忠说，《物权法》中涉及与物业有关的条例基本上都是来自《物业管理条例》，“条例本身已经很成熟。只是少数内容做了增加或是改变。”

　　对于业主很关心的“绿地、车库的归属权问题”，蔡耀忠说，就他所知，在草案的第四次审议稿中，绿地的归属权已经是法定了，归业主共有。而车库还是通过“约定的制度”来界定它的归属。

　　“这并不是像社会上所认为的，因为车库存在收益，才让开发商决定它的归属权。”蔡耀忠解释说，在法律上这是要区分主物与从物。如果它是附属于业主房产等的从物，就法定为业主共有，但如果它是可以独立存在的主物，就应当在一个合理的基础上通过约定来决定归属。

　　“在目前情况下，要扭转失衡的天平，市小区办还应多发挥作用。”作为律师，王才良承认自己对业主通过诉讼维权不持乐观态度，“通过行政手段维权的成本也许会比诉讼成本小得多。”

　　而今年6月，北京市首个社区物业纠纷调解委员会的成立也成为解决纠纷的另一条思路。有专家认为，物业纠纷与其他纠纷一个大的不同是，物业公司与业主的日常生活密切相关，可谓一对“棒打不散的鸳鸯”，在法律之外，各方都要去寻找是否有别的途径与可能。

　　本报记者 闾宏

　　■数据

　　消协人士称，物业服务质量仍然是主要的投诉对象。

　　朝阳区法院10月30日加大强制执行力度，许多欠费者被堵在被窝里。

　　北京市建委小区办随机抽样调查显示，在回迁房小区，这一数字甚至不足三成。

　　《新京报》制图/丁华勇