增值回购承诺再现南京 3年120%回购赚还是赔

　　中新网11月9日电据金陵晚报报道，顺驰“滨江奥城”在奥体板块房价最高的时候承诺业主108%回购，结果，板块房价竟然跌了。一批业主宁愿倒贴营业税也要争取退房重买别家。增值回购承诺从此再也没有在南京露头。然而8日，正在热卖万元楼王的“金陵大公馆”又发布惊人消息称，他们愿意向消费者承诺：三年后120%回购已交付房产。

　　开发商认定南京房价必定飙升

　　记者获悉，“金陵大公馆”万元楼王120%增值回购方案的主要内容是：凡是购买金陵大公馆06栋万元楼王的业主，在交付满三年后，开发商可以在该商品房原先契约价格基础上加价20%回购，回购交易过户费用也由回购方承担。销售负责人告诉记者，增值回购内容可以作为开发商的承诺写入合同。

　　三年为什么增值20%？开发商解释，20%是根据他们对房价上涨的信心倒推回算的结果。以万元楼王现在的均价1万元/平方米为基础，开发商很有信心地预计，交付三年后房价至少将涨到1.2万元/平方米，也即增值20%。

　　在楼市低迷、房价疲软的时候，开发商敢于增值回购，其信心来源于哪里？

　　金陵大公馆销售代理南京东凯置地投资顾问有限公司总经理包天雷表示：“我们的信心来自于城中住宅和土地供应量的高度稀缺性，相信城中房价必定飙升。”

　　签订增值回购合同有没有法律风险？律师分析，只要不是开发商强行要求业主接受增值回购，就没有变相融资的嫌疑，就是合法的营销手段。一般情况下，开发商会在商品房买卖契约之外附加一份增值回购承诺书，由于这是开发商单方面的邀约，所以到底签还是不签，主动权完全在业主手上。

　　律师认为，签订增值回购只需要根据业主自身的情况考察经济风险，除了房价未来是涨是跌以外，最重要的还应该考虑到，房产一买一卖之后业主的所得肯定不足20%。

　　120%回购，业主是赚是赔？

　　增值回购到底对谁有利？记者8日请教了房地产专家、南京我爱我家房屋租赁置换有限公司商业代理部经理金浩洋。结果令人惊讶：如果业主需要通过银行贷款来购买这样的房产，利润远达不到20%。(以下计算有部分细节省略，因此仅供参考)

　　假设业主所购房面积为160平方米，单价1万元/m2，则购房总价为160万元。交付3年后如果业主想退房，可得到192万元(160×120%＝192)。乍一看，业主退房时可以赚32万元，然而考虑过应该缴纳的税费后，这一收入将大打折扣。

　　首先，业主购房时缴纳的4%契税(因为属高档房)和3%的维修基金(因为属高层住宅)，在回购时是不退的，这笔支出为11.2万元(160×4%＋160×3%＝11.2)。

　　其次，三年后如果退房，业主需要为开发商的回购行为缴纳5.6%营业税等税费，依据新政出台的规定，计税金额为房产一进一出后业主赚得的差价，应纳税款17920元。(32×5.6%＝1.792)

　　如果业主购房是一次性付款，那么三年后退房确实可以多得19.008万元(32-11.2-1.792＝19.008)。回购增值部分其实只有11.88%，根本不足20%。

　　如果业主通过银行贷款购房，那么贷款成本一定要仔细算清。这里只假设贷款五成20年的情形。贷款80万元(160×50%＝80)，20年期，3年后一次性全部付清，这期间业主的贷款成本为66657.42元。相当于总房款的4.2%。也就是说，通过贷款购房的，增值部分三年总共只有7.68%。如果是业主购房后自行装修出租，然后再按回购协议退房给开发商的，假设业主的装修成本为总房价的7.5%即12万元，月租金5000元，也就是年收入6万元，退房时出租满两年，租金收入刚好把装修款还清。此时，开发商拿到的回购房已进入纯利阶段，业主会不会退房呢？开发商的回购协议中又将怎样补偿装修价款呢？

　　金浩洋提醒业主，认识到增值到底有多少之后，才能最终确定履行增值回购承诺的合同风险。(李军、刘欣)