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“一小时生活圈”制造楼市新机遇 本地发展商锁定深圳客户群


http://www.sina.com.cn 2005年11月10日10:50 南方日报

  本报记者 王敏

  10月22日和11月5日,两组深圳看房团来到东莞,参观星河传说、世纪城等楼盘。当日,一些深圳看房者在看房时便慨叹东莞城市的变化之巨,以及东莞楼市产品提升之快。更有一些看房者对项目产品发生莫大兴趣,一位女士在星河传说现场下订,购买多套。

  而11月5日,在主动报名的前提下,100多名看房者再次来到东莞看楼。深圳人对东莞楼盘的兴趣让东莞城区发展商幡然醒悟,除了本地客户群外,交通甚至比一些镇区更方便的深圳客户,也可能成为项目的潜在购买者。

  第一次,“一小时生活圈”概念从镇区客户流动移转到城市之间,深圳客户群成为一些发展商的目标客户群。

  现象

  深圳购买力外溢惠及东莞

  11月5日,来自深莞两地的十余名业界人士在星河传说会所举行“深莞一小时生活圈高峰论坛”,探讨深圳客户东莞置业趋势。

  在当天的论坛上,来自深圳的一些行内人士提及了深圳楼市购买力外溢的现状。据介绍,经过多年经济快速发展,深圳住房需求和购买力不断快速增长,紧缩型的市场供应已经远远跟不上住房需求的发展。而深圳成立特区20多年,大部分人经过20多年的积累,有了雄厚的经济基础,又有换房需求,然而此时的深圳一来供应紧张,二来在从华东退出转战华南的炒房团及海外游资影响下,房价飞涨。在这样的情况下,周边交通方便,房价却有极大落差的城市房地产便受到了关注。10月22日,一位深圳看房者便慨叹:“深圳一间房、东莞一套房,深圳一套房、东莞一幢楼”,他表示花同样的钱在深圳和东莞两地买的房子,面积上存在比较大的差异。

  据业内人士分析,随着城市化的进程,城市之间人才的流动,居住打破城市区域是必然趋势。而深圳人都是来自五湖四海,经过一定创业期以后,需要一套能充分容纳和维系亲情的居所,那么选择去周边的区域,则可以满足这样需求;其次是深圳确实存在一批较为富裕的人群,他们需要购置第二或者更多的居所,来实现其不同的生活需求。而就符合1小时生活圈的深圳周边城市来看,东莞可能具备了更多的潜力。东莞现在集聚了大量的台湾、香港居住者,在环境及交通配套方面已经有了一定的基础。并且与深圳距离很近,相互往来应该十分方便。东莞思创动力地产顾问有限公司总经理湛华北同时告诉记者,目前,东莞、佛山等周边城市的房价远远低于深圳、广州等中心城市房价,特别是别墅等高端物业。东莞的生活成本相对较低,价格结构就决定了消费结构,也决定了客户结构。这实际上对房地产业的发展是个互补。现在东莞的住宅均价还不到3000元/平方米,而且人居环境非常好,在深圳是找不到,因而在社会面前确实有吸引力。

  东莞的这一点便利和优势,使深圳楼市购买力外溢时,东莞楼市理所当然成了受惠城市之一。

  前瞻

  双城记还未真正开始

  虽然深圳购房者对东莞楼市的关注度明显提高,但需要提醒的是,在深圳媒体10月所做的一份深圳人城外置业城市指数调查中,东莞的置业指数明显低于珠海、惠州等地。而目前在东莞城区置业或计划置业的深圳人,不同于镇区较多因为工作关系在东莞置业的人群,他们投资及用于自住的置业行为大多仍处于试探阶段,要真正让深圳主动并成为东莞一支置业主力军,依然任重而道远。

  “不管是自住还是投资,都要考虑物业的升值空间。而物业的增值、保值是靠服务来完成的,楼盘质素不仅仅是产品和规模,最主要是后续的服务,这是楼盘的内功。而仅靠一个楼盘的内功是无法吸引人决定在一个城市置业定居或者投资,要完全构造一小时生活圈,更重要的还需要政府对文化、环境方面的构铸。”思创动力湛华北告诉记者,如果大部分购买者只是投资而不是居住,楼盘空置率对后期管理的正常进行也并非好事。而要真正构成1小时生活圈,吸引外来者在东莞投资或居住,首先要扭转整个城市给他人的“大工厂”印象,从营造城市生态环境开始,提升人居环境。“湛华北表示,一个城市的人居环境支撑包括三个层面,文化层面、经济层面和生活成本层面。仅仅把一个楼盘做好,或者可以吸引本地置业者,但对外地置业者的吸引力却是不足的,只有城市产业升级,文化构铸,提升人居环境,对于自住者可以感受到比较好的生活氛围,对于投资者可以看到更好的升值前景,才可能真正吸引人愿意在这个城市置业,更好地实现生活圈的意义。“从宏观来看,轨道交通等交通发展,产业经济的揉和,未来地域划分将越来越不明显,跨区域置业是大趋势,但在生活上真正要实现‘双城记’还有一段较长的路要走。”

  分析

  深圳买家投资自住均有

  行内人士表示,深圳客户在东莞置业的主要目的有两种,一种是自用,一种是投资。

  在当天的论坛上,深圳市星彦地产顾问有限公司董事总经理路莹分析表示,在东莞购房置业用于自住的主要有两类人群,一类是从深圳来东莞创业或受聘于东莞工作的深圳职业经理人。这些人通常在深圳打拼时间较长,有比较丰厚的经济基础,在深圳已有物业,来东莞工作后考虑到时间成本和交通成本等问题,再加上看到东莞楼价走势的升值潜力,会选择在东莞置业。这种置业群体可以说是一种被动置业。第二类人群是在深圳工作多年,即将退休的中、老年人。对于这些人来讲,选择在深圳周边居住、生活,是非常理想的。一方面因为子女大都在深圳工作,相互来往比较方便;另外又能享受到比较轻松、悠闲的晚年生活。而且,考虑到生活舒适性等一些因素,再加上两地的价格落差,这些人在购房时往往选择面积较大居住宽敞的房子,同时也非常关注社区配套等各方面因素,因而受到他们关注的多为中高档楼盘。

  另一类是投资客户。来东莞投资的客户看中的是东莞楼价的升值空间。路莹表示,从两地价格落差来看,东莞目前的置业门槛明显低于深圳,而东莞的变化大多数人都看在眼里,城市经济的快速发展,购房人群结构的变化,人们对价格承受力的增强,决定了楼价走势必然还会上涨,而且相较于邻近的广州、深圳,以及从东莞本地楼市产品、市场等各方面来看,还颇有一定上涨空间。深圳的投资者看中的无疑也正是这一点。

  倾向

  买家大多瞄准豪宅项目

  实际上,东莞发展商关注到深圳市场并非是今年10月才开始,早些年塘厦等邻近深圳的镇区在楼盘开发时,都曾关注到深圳市场。2004年,东莞的三正半山豪苑亮相深圳,短短数月时间,就吸引了大量深圳客户,而今年初开始推广的新世纪可居,树立在梅林关外的一面广告牌也甚是醒目,在深圳的推广亦得到部分深圳客户追捧。而据业内人士透露,在这些楼盘销售时,深圳客户对价格的接受程度往往高于本地客户。

  今年深圳看房团所走的楼盘定位也非常清晰,均为东莞的高端住宅项目。据深圳对在外置业群体所作的调查,发现这个群体非常注重产品的整体质量,他们对购买房产的一个最大的需求点就是要求健康、楼盘的周边的自然生态等要达到一定的相应指标。

  “不管是投资还是自住,必然都是手有余钱的客户。对于一般在深圳打工的群体来讲,除了房价,还会考虑时间成本和交通成本等各项问题,就目前而言,往深圳外置业的可能性不大。而且,在国家停批别墅用地之后,深圳的别墅项目非常稀少,而在东莞却还有较多别墅或类别墅供应,而且这些别墅项目多拥有较好环境资源,产品也日益更新,对深圳客户而言有较大的吸引力。”一位业业人士一语道出在莞置业深圳人为何以中高端人士为主的原因。东莞联华国际副总裁李懿家告诉记者,单纯因为深圳同周边城市房价落差太大,而到周边城市居住的目前还是极少数,深圳毕竟还是一个年轻的城市,大部分人都还处于创业阶段,工作比较繁忙,生活节奏也很快。如果跨城居住,可能会因为距离相对比较远而花费更多的时间成本和交通成本,得不偿失。因此,在深圳周边城市置业的主要是中高端人群,看中的产品也多为豪宅产品,由于价差及在莞置业购房群体的群体特点,这些人对东莞的楼价接受程度也较本地人更高,同时也更注重项目产品品质。

  由于在素有“中国地产样板”的深圳呆久了的这群人,对价格敏感度虽然不高,但对楼盘品质及配套却极为看重,这就要求东莞的楼盘一定要有较高的楼盘质素。这里包括楼盘的建筑产品,生态资源环境,社区配套,物业管理,外部交通、教育、购物等生活配套均要达到相当高的质素。

  瑞峰置业董事长陈强也表示,手握财富的人,时时刻刻都在瞄准增值的机会。整个珠三角中,东莞的机会很多,东莞的房地产正处于壮年期。因此在目前应该瞄准东莞高端的产品,因为只有这种高端产品的性价比对深圳的客户最有吸引力。

  趋势

  单向需求转为双向流动

  “深圳人来东莞置业将成为一种趋势。不仅是莞深之间的城外置业,整个珠三角的地产格局亦将向一体化转变。”当天的论坛上,大家对此似乎形成了一个共识。

  “早在2003年,就有不少东莞企业主在深圳购房。”德思勤副总经理赵石告诉记者,东莞人在外地的消费力颇高,除了一些高档消费场所外,在深圳一些高档居住区也多见粤S车牌。据该人士介绍,2003年,他在操作深圳一高档楼盘时,就发现不少在深圳有经营的东莞人在深圳的高档社区买楼,而且东莞人在深购置的这些房户均在200平方米以上,均价在10000元/平方米以上。赵石表示,当时两地的互动购房实际上就是东莞置业者单向流向深圳。到2004年,塘厦三正半山吸引到一些在东莞有投资的深圳企业主在塘厦购房,才开始两地互动。如今,随着城市经济结构和大交通格局的发展变化,深圳在莞置业群体中开始有部分单纯为居住或投资的客户出现,才真正体现到两地的一种双向置业。

  在当地的论坛上,业内人士均表示,随着城市经济文化的快速发展,“一小时生活圈”跨地域置业也将成为一种趋势。据介绍,不久前,广东省投资1000亿打造城际快速轨道的举措已然昭示珠三角城市一体化迈出了实质性的一步。城际快速轨道交通网以广州(佛山)、深圳(香港)、珠海(澳门)为中心,以广深、广珠经济带为主轴,形成A形结构,辐射到肇庆、江门、惠州、中山、东莞等市,将连接珠三角经济区9个城市,珠三角城市群可望实现轨道一小时“生活圈”,城市间距离越来越小,并最终将珠三角融合为一个不分彼此的城市群,而这个将形成的珠三角大交通圈是城市和区域合作走向经济一体化的基础和纽带,它对以单个城市为阵营的房地产将是一次全面解构和观念重塑。在区域经济合作的共同理想中,在城市群落加速融合的过程中,房地产的地域性将逐步消减,房地产再不是以城市为营地的狭小区域概念,跨城市、跨区域的房地产合作和买卖将逐步变为现实。

  而在轻轨交通实现之前,莞深高速实际上已经极大拉动了莞深之间的互动。首先是东莞产业结构的调整,城市白领的出现并迅速壮大,深圳一些中高级层白领受聘来东莞工作,人才流向由单向流动变为双向流动。其次是深圳人在东莞企业上的投资,在东莞开公司的深圳人也越来越多。经济与人才的双向流动使两地人对双方城市的发展了解进一步加深,由于工作、生活等方面的需要,两地双向置业,“一小时生活双城记”将成为一种必然趋势。

  图:

  “一小时生活圈”为东莞地产业带来了新的机会。资料图片


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