开发商存在诸多违规行为 高房价暗藏四大水分

　　日前，淮安市有关部门抽调专门力量，对市区21家房产开发企业进行了一次全面的价格大检查。结果显示，开发商存在着诸多违规行为，高房价中暗藏着众多的“水分”。

　　水分一：购房款利息未抵冲房款或未退还给购房者。住宅商品建设周期长，少则半年以上多则一年有余。一个10万平方米的小区要全部建成和交付使用（包括所有的配套设施）没有三年五年拿不下来。开发商所需的大量资金，一重要的来源就是向购房者预收购房订金

　　水分二：地下室卖了双份价钱。买卖过程中，开发商常将不能办理产权的地下室以每平方米600元左右的价格“恩赐”给购房者，在购房者不得不买的同时，开发商不知不觉中卖了双份价钱。原来开发商没有将地下室的成本单列，在上报审核基准价时已把它消化在住宅商品房中。而在销售地下室时，开发商将地下室“单列”了，单独卖出的收入没去冲减成本，成了非法所得。

　　水分三：多报成本，少报面积，变相提高房价。核报面积少、销售面积多，是许多开发商获取额外利润的惯用手段。有些开发商在申报政府指导价时将本应全部申报的商品房屋面积截留一部分不报，将截留那部分面积的建设成本全部摊派到已上报审核的商品房中去。如此，上报核定下来的指导价就因为成本的加大而虚高，变相提高了房价。截留下来的那部分零成本的商品房，开发商又以高于政府指导价的价格出售，牟取暴利。如一个建设小区的核报面积是8万平方米，实际销售面积9万平方米，多销售的1万平方米如果每平方米房价是2000元，就多出来2000万元的利润。

　　水分四：公共设施缩水。新房拿到了，住进去才发现售楼书上描绘的幼儿园“失踪”了，近千米的绿色长廊也萎缩成百米左右。由于在商品房合同规范文本中并无公共设施建设的条款约定，因此开发商能省就省，而这些公共设施的建设成本早已被分摊并进入了商品房的价格。(记者/陈华飞)

　　目前全国仅有福建福州、江苏、浙江等少数地方进行了公布房价成本的尝试，而且也遇到了相当大的阻力，个中情形不能不令人生疑。作为房屋产品的消费者，人们不但迫切想知道房价的真实成本，而今看到“要不要公布房价成本”竟然演变成为一场火爆的争论，人们更是迫切想知道，那个被“上帝”拼命掩盖起来的房价成本，莫非隐藏着什么惊人的秘密？一旦将各地房价成本的真实数据公之于众，将会暴露出多少“难言之隐”？

　　自福州市物价局7月初向社会公布房价成本清单后，江苏、浙江等地相继传出开始推行公布房价成本清单的消息。“清单”公开命运如何？记者在浙江和江苏两地进行了追踪调查。

　　建1平方米商品住宅到底需要多少钱？房价虚高的数目究竟有多大？

　　8月上旬，记者在调研中获取了一份福州市有关部门测算的当地部分地块商品房价格成本对照表，在所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500元不等。经测算，开发商的利润率平均约50％，最低的约为20％，最高的超过90％。其中利润率超过50％的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。

　　房地产商一直想捂的，正是普通老百姓想知道的。

　　数字是枯燥的，面前的这份楼盘“成本清单”，行内人一看就明白，但对普通消费者而言也许仍是一头雾水，更难以想象记者获得这些数据的艰辛。

　　即便是面对疯涨的房价，面对因为高房价而四起的民怨，开发商、有关主管部门、一些地方政府还是众口一词，不言房价过高，纷纷以地价、建材成本上涨为由，为高房价寻找种种借口，譬如高地价催生高房价、成本涨带来房价涨云云。房价究竟是高是低、成本在房价中的占比究竟是多少？这些都该由谁、以什么样的方式来定夺？

　　短短一年间，一套54万元的房子就能上蹿到86万元，利润率高达60％。这样的“爆炸式增值”，在2003至2004年的上海楼市，是件寻常事。近年来，全国各大中城市的房价纷纷持续上涨。国家统计局统计显示，2004年全国房价涨幅达14.4％，比上年提高10．6个百分点；今年一季度，房价同比再升12.5个百分点，全国35个大中城市中有34个城市房价还在上涨。面对“狂飙”的房价，人们不禁要问：究竟是什么助推了房价在节节高涨？全文

　　在目前这个特殊的经济发展阶段，要控制房价，而又不伤及行业的发展、金融体系、老百姓，最有效、最稳妥的办法就是政府通过成本透明管理等办法，合理控制开发商的“暴利”，将开发商的利润空间控制在合理范围内。全文

　　国土资源部同时还对全国51个城市2004年的土地价格进行了调查。张维表示，按照国土部的数据，2004年，全国的土地平均价格为1198元，比2003年上涨了6.1%，其中，住宅用地的土地平均价格还要略低一些，为1128元，只比2003年上涨了5.4%。（来源：新华日报）