济南老城“第三条道路”能否走通

　　“市场有的是资金。不要整体开发，在保护老街巷基础上将老城拆开卖给自由职业文化人。”11月9日，在济南市历下区召开的“挖掘老城文化，重现泉城古韵”专家研讨会上，曾做过济南芙蓉街改造、纬六路老洋行搬迁工程的山东意匠建筑设计公司董事长刘奎语出惊人。

　　既是商人，又是高级建筑师、济南市规委专家委员会委员，且自认为泉城古韵老街

　　老城改造对许多城市来说是块心病，对济南尤其如此。

　　老城区王府池子周围不足2平方公里的民居院落、文物古迹及散落在此的48眼泉，是代表老济南风情的缩影，清末作家刘鹗在《老残游记》中描述的“家家泉水，户户垂杨”便指此处。这里也是作为历史文化名城的济南尚存不多的历史街区。近年来，不论是为济南做整体规划的国内专家，还是为山东做旅游规划的国外专家，都一致认同“老城区是泉城的灵魂”，对这一优秀的旅游文化资源遭冷遇表示了遗憾。

　　今年以来，济南市历下区在前期投入3000多万元整治老街巷的基础上，又投入700万元对王府池子周围历史文化街区内的居民建筑进行了“立体恢复”，吸引了省内外甚至国外众多游客。然而对于老城区来说，这点修缮远远不够。

　　而要充分展现泉城古韵绝非易事。这里居民拥挤的居住条件与环境迫切需要改善。由于资金不足，政府方面希望能用市场化的手段，吸引社会资金参与开发，于是“叫卖”老城古巷。但是由于老城区人口密度大，拆迁成本高，而保护泉脉及老城风貌又要求开发时容积率不能高，令许多前来接洽的开发商觉得无钱可赚。

　　对于一些专业搞旅游的公司来说，济南老城区与周庄等处不同，周庄进入的路径有惟一性，较易收取门票，而济南老城区则四通八达，又位于闹市区，不可能成为有围墙的景点，需另创收入来源与营销模式。再说，能否保持泉水的长年喷涌也是个问题，如果企业投入巨资开发，遇到枯水年份能否保障收入？

　　历下区区长张辉曾表示，为改造老城区而寻找市场化力量，他们已寻觅了10年。

　　各方为难之时，刘奎所说的第三条道路得到了前来参与研讨的专家、相关政府部门负责人的认同。

　　刘奎认为，老城区要完全摒弃整体开发的思路。他介绍，瑞士旅游规划专家亚格·布琛在为山东作旅游规划时看过济南老城区，认为在城市中心能保留这么多老街风貌及建筑十分可贵。这个区域不用规划，需要的只是恢复与保护。

　　刘奎解释说，亚格·布琛认为济南老城区自然生长感与历史感非常强，这是任何规划都难以做到的。这里的一些老房子都不是统一规划并一同建造的，在建造时由于时间差异与建房人实力不同，在统一的中国传统风格下各具特点，极富个性。老城区这种材质、肌理是在时间的纵轴与空间的横轴交替打磨下形成的，可以在原基础上微调，做保护修缮，整体开发肯定是破坏性的。

　　但这并不是说，老城区改造就没有商业价值。比如，可以先选老城区一些成熟的点来整治，整治出一个中式四合院，卖给富裕的文化职业者。那种靠盖楼增加面积的房产开发其实是最笨的一种。目前在北京，中式四合院价值就远远超过别墅。将老城区拆零来卖，不会没有买家，因为这里所具有的文化、泉韵是独一无二的。政府所需做的只是引导与服务，前来购买者肯定对老城区有感情，没有感情不会来买，这样便解决了老城保护问题。“老房子可能破旧，但它的底胂是别人没有的。难道它能愁卖？”

　　“老城区先选一些好做的点整治，整治好后整个街区的附加值就会上去，人气就会提升，后期会有更多的人前来投资。济南老城区改造，怎么就没有第三条道路？”刘奎说。