一二手房差价拉大凸显投资风险

　　一二手房差价拉大凸显投资风险

　　2003年差价：1257元／平方米　2004年差价：1909元／平方米　2005年前9月差价：2019元／平方米

　　广州商品住宅售价自2003年底开始至今已实现了连续2年顽强攀升，不少投资者从持续

　　今年前9月新房与二手房差价创历史新高

　　2003年，广州房屋销售价格创出了多年来的新低。统计数据显示，2003年广州十区商品(一手)住宅成交均价仅为3888元／平方米，同期二手住宅成交均价为2631元／平方米，一二手房每平方米成交均价差价为1257元。不过，2003年广州楼价创出的新低却营造了广州楼市近10年来的一个“谷底”，广州楼价开始从此“触底反弹”。

　　2004年，广州市十区商品住宅成交均价快速上升至4618元／平方米，较之2003年的3888元／平方米大幅上涨了18％，成为7年来商品住宅价格首次回升的拐点。与此同时，广州十区二手住宅成交均价也上升至每平方米2709元，较2003年的2631元／平方米的价格上涨了6.7％，由于一二手房销售均价上涨幅度相差较大，导致广州一二手房每平方米交易均价差价也拉大至1909元。

　　据广州市国土房管局日前公布的最新统计数据显示，2005年9月，广州市十区一手住宅成交均价为4950元／平方米，环比上月每平方米上升了54元；与去年每平方米4618元的成交均价相比则每平方米上升了332元，上升幅度约为7.2％；同期广州十区二手住宅成交均价则为2931元／平方米，环比上月轻微下跌1.3％；而与去年每平方米2709元的成交均价相比则每平方米上涨了222元，上升幅度为8.2％。不过，由于一手住宅售价相对较高而二手住宅价格相对较低，因此虽然二手住宅价格涨幅较一手住宅稍高，但每平方米上涨的绝对数却较一手住宅低了110元，因此一二手房每平方米成交均价差距也拉大至2019元，广州一二手住宅销售均价差距加大并创出了近年新高。

　　一手商品住宅售价不断创出新高，而二手住宅售价却并没有因此而水涨船高，导致一二手房差价越拉越大，广州一二手住宅售价出现的巨大“倒挂”令商品住宅投资风险悄然加大。

　　二手房品质已难与新盘比拼

　　广州一二手住宅售价差距不断加剧的现象确实令不少业界人士也为之迷惑。但事实上，只要对市场多作一番了解，相信不难理解其中的玄机。

　　众所周知，两年前广州楼盘带装修销售者还不足50％，如今带装修销售的楼盘却早已超过了80％。更为重要的是：此前多年来广州楼盘装修标准大都为每平方米300元左右的“基本装修”，如今楼盘装修标准却动辄为每平方米500—800元的“精装修”，1000多元的“豪华装修”，甚至2000多元乃至3000多元的“超豪装修”！装修标准的不断提升，是近年广州一手商品住宅售价持续上涨并不断创出新高的一个重要原因。

　　此前广州开发商获取开发用地相对较为容易而且获取土地成本也较为低廉，很多开发商也不懂得珍惜土地，因此很多楼盘都是“粗制滥造”的“大路货”，市场竞争更多地靠价格取胜。如今广州市区土地资源业已极其稀缺，开发商获取土地成本大幅提升尤其是获取土地难度越来越大，“好不容易”获得的土地资源，开发商大都极为珍惜并开始“精耕细作”，希望将手头的项目打造成精品，这就是近期不少楼盘开发商都开始转走高端路线的原因。开发成本提高了，产品价格走高也是自然而然之事，这也是缘何今年来在广州市区5000元／平方米以下的中低价新楼盘几乎绝迹的原因。

　　相对于几年前的产品，如今的楼盘不仅规划更为科学，设计更为合理，配套更为齐全，而且产品品质也有了大幅提升：包括装修标准、建设用材、建设质量等等。仅仅拿5年前购买的房子与现在推出销售的房子作一比较，其间的优劣便可一目了然。

　　广州市区不少楼盘第一期推出时每平方米售价仅4000多元，如今二期推售时每平方米均价已达6000元，按理说购买一期的业主卖出即可获得至少30％的投资收益。然而现实并非如此。事实上不少购买了一期的业主“放盘”后即发现，根本就不可能卖出像现今在售的二期产品这样的价格！原因是二期产品不仅环境更佳设计更科学合理，而且品质也有了较大提升。这就是为何广州一二手住宅售价差距不断拉大的原因。

　　由于中央政府对投机炒房行为的严厉打击，并对两年内转手者征收5％的营业税，尤其是一二手住宅售价差距的不断拉大，令广州商品住宅投资投机炒作的风险悄然加大，爱“炒”一族需要提高风险意识。

　　本报记者　黄博华

　　2003年—2005年一二手房均价走势　制图／陈颖欣