广州首个“按套销售”方式遭冷遇_新闻中心

广州首个“按套销售”方式遭冷遇

http://www.sina.com.cn 2005年11月11日10:45 南方日报

广州首个“按套销售”方式遭冷遇　　新版商品房买卖合同已列出此计价方式，但业界认为相关制度仍有待完善　　卖楼也像卖音响“按套销售”？不错！日前广州东风东路全新推出的东山紫园，在广州首个推出了“按套计价”方式签订合同：以合同价格为每套住宅的最终价格，实测面积出来后，无论最后核实的单位建筑面积和套内面积多或少，发展商和业主均不退不赔。“按套销售”在近期广州楼市引起了普遍的关注，同时也引发了诸多争议。　　有业界人士表示，楼盘“按套销售”是国外普遍采用的售楼方式，因此，为适应“入世”、加速与国际通用惯例接轨的需要，“按套销售”将是未来中国楼市发展的必然趋势，不过目前国内市场对“按套销售”需要一个接受的过程，而推行“按套销售”更需要相关政策以及消费观念的“配套”，例如预售制度的改革，政府监管的强化，楼盘开发商诚信度的提升，以及购房者消费观念的改变等等。从东山紫园“按套销售”引发的争议可以看出，目前广州楼市相关的“配套”依然严重滞后。　　正方 　　“一套单位一个价”避免了计价漏洞　　无论按建筑面积计算还是按套内面积计算，事实上都会有缺陷。例如按建筑面积计算的计价方式，虽然可以做到计价面积与发展商所报面积相符，但单位的实用面积却得不到保证，而且公摊面积的计算标准较复杂。按套内面积计价，由于目前楼盘报出价格都是按发展商给出的建筑面积计算，所谓的“按套内面积计价”都是在签合同时才把总价除以套内面积而得出套内面积的单价。因此，如果发展商在售楼时故意将建筑面积中的公摊部分报大，使按建筑面积计算的总价更高，而签合同时选“套内面积计价”方式，届时如果实测面积减少，也只赔偿“套内面积”减少的部分，公摊面积减少不予赔偿，同样严重损害了购房者的权益。　　而按套售房“一套单位一个价”，不仅可以避免以往按套内面积计价存在的漏洞，而且，即使是采取“按套销售”的交易方式，合同中也注明了房屋的使用面积和建筑面积，因此，其符合国家制定“按套售房”办法的初衷。　　反方　　“按套销售”，业主可能多付“冤枉钱” 　　据了解，我国房地产市场习惯于以每平方米多少钱来论价，因此，无论是按套内面积计算还是按建筑面积计算，购房者都感到很实在。　　购房者通过实实在在的面积数字来评价房子的大小和质量，多付或少付一分钱都有具体的数字考量，而且购房者还可以根据实际数字与合同上的数字差距与开发商“多退少补”。更为重要的是，根据新规定，房屋竣工后，套内实测面积与预测面积发生误差时，按合同约定的方式处理，合同未约定或者约定不明的，当面积误差比绝对值超过3％的，购房人有权退房。显然，此举赋予了购房者更多的主动权。　　相反，按套销售“一套单位一个价”——不管实测建筑面积和套内面积多少，双方都不用多退少补，此举虽然可以避免日后买卖双方因面积误差引起纠纷的麻烦，但倘若房屋实用率降低(实行按套销售时这种情况很容易出现)，买家则需为此多付不少钱。而且强行实施按套销售不仅剥夺了业主选择计价方式的自由，侵犯了购房者的知情权，也在某种程度上剥夺了购房者选择退房的主动权。　　○　业界看法　○ 　　锦江房地产营销副总监戴晓峰：　　按套销售引导消费者更注重房屋整体品质　　锦江房地产有限公司营销副总监戴晓峰表示，“平方米”作为一个平面概念，无法完整地反映作为立体空间的一套房子的整体品质和综合功能，甚至有些不良开发商为了保证有“足够”的实用面积，不惜将墙壁彻薄，这无疑于“谋财害命”。可见以平方米计价的住宅交易方式是欠科学的，它导致了住房价值观的“窄域化”，即把整体品质和综合功能局限为“面积”。按套售房打破了以平方米来计价的模式，引导购房者从重视具体的面积上升至对房屋整体品质的关注，可以说，这是一大进步。戴晓峰断言，推行“按套售房”将是大势所趋。　　华港花园董事总经理马豪：　　有待完善制度配套　　不过，在期楼销售中采用“按套计价法”的方式对买卖双方却都是最没有保障的一种方式，期楼销售导致“按套计价法”在实施过程中出现的不确定因素远较按套内面积计算还是按建筑面积计算为多，而且强行实施按套销售不仅剥夺了业主选择计价方式的自由，侵犯了购房者的知情权，也在某种程度上剥夺了购房者选择退房的主动权。　　华港花园董事总经理马豪认为，在目前情况下，推行按套售房还需要相关政策以及消费观念的“配套”——例如预售制度的改革，政府监管的强化，楼盘开发商诚信度的提升，以及购房者消费观念的改变等等。　　记者点评　　商业诚信决定“按套销售”成败　　“按套销售”并非没有法规依据。广州市房管局新《商品房买卖合同示范文本》今年7月1日起启用，其中第四条“计价方式与价款”明确列出了3种付款方式，第一种是“按建筑面积计算”、第二种是“按套内建筑面积计算”、第三种为“按套(单元)计算”。　　此次实施按套销售的东山紫园很多单位没有样板房，虽然楼盘所派发的资料上每个户型都列有建筑面积和实用面积，购房者签订的认购书也列明了每个单位的建筑面积和总价，但由于无法对具体单位进行实地考察，很多购房者对看图纸购买的单位实测时是否能达到宣传中的实用率没有信心。据悉，此次东山紫园在销售中便遭遇了多起因为购房者没有样板房作为参照、无法对具体单位进行实地考察而放弃购买的情况。　　事实上，引发人们对按套销售方式最大的争议都是因为在期楼销售情况下强行推广按套销售。就以此次实施按套销售的东山紫园为例，其不仅为期楼销售，而且很多单位没有样板房。期楼销售，缺乏参照，尤其是购房者缺乏对楼盘开发商的信任，是此次广州推行按套销售遭遇的最大问题。　　因此，只要对目前国内现行的预售制度进行改革，实施“现楼销售”，那么推行按套销售所遭遇的很多问题便可迎刃而解。诚然，政府监管的强化，楼盘开发商诚信度的提升，以及购房者消费观念的改变等等，是有效推行按套销售的最大保障。　　专题撰文　　本报记者　黄博华　实习生　赖少芳