安居房上市：20万元可在市区置业

　　近日，广州市财政局等单位联合发出《关于印发〈广州市已购公有住房和经济适用住房上市缴纳土地出让金及收益分配管理规定〉的通知》，明确了安居房上市交易税费与商品房无异，土地出让金按评估价的1％征收。事实上，从今年7月起，广州已放开安居房上市限制，房产证出证满两年的安居房即可上市交易。

　　据了解，广州从1986年起兴建经济适用房，最后一批安居房在2002年起进入市场。因

　　广州的安居房主要集中在天河、白云、芳村、海珠四区。大型的安居房小区有棠德花园、同德花园、泽德花园、积德花园、侨德花园、汾水小区和聚德花园等7个。南方楼市记者特别为读者全方位介绍几大安居房小区的情况。

　　棠德花园：天河罕有低价成熟社区

　　棠德花园是广东省内最大的解困小区，小区内部包括解困房、安居房、房改房和商品房等，共分为8个区，目前居住了约6000户。棠德小区的安居房占30％左右。棠德花园靠近天河中心区，周边市政、交通、生活和教育配套完善，又有地铁开通的利好，已经成为广州东部的一块风水宝地。

　　据中原地产棠德分行经理刘先生介绍，棠德花园安居房大量上市的消息可能会对东圃市场构成价格冲击。目前棠德花园的安居房成交价普遍在3300—3500元／平方米，这个价位即便在棠德小区都算很便宜。中原地产预计棠德花园安居房仍有上升空间，随着地段的升值可以达到4000元／平方米。

　　楼龄：10年左右

　　均价：3300—3500元／平方米

　　物业管理：广州棠苑物业管理有限公司

　　管理费：0.55元／平方米／月

　　预计年回报：5％左右

　　同德围：四大安居房小区成交价不到3000元／平方米

　　白云区同德围地区有四个安居房小区：同德花园、侨德花园、积德花园、泽德花园。该地区过去饱受交通堵塞、治安差、生活配套不完善的困扰，这些花园最大的优势则在于不足3000元／平方米的成交价格，同德地区在20万元以下的二手房大概只剩下安居房和那些没有房产证的“农民房”了。

　　近两年同德围地区生活水平得到改善，最大的污染源广州水泥厂和货运市场也在今年得到外迁，同德围地区未来的生活质量有望继续提高。目前在该地区置业的主要是工薪族和初次置业者，四大安居房小区占同德围地区二手楼总成交的45％以上。

　　泽德花园

　　均价：2500元／平方米

　　管理费：0.5元／平方米／月

　　配套：幼儿园、中学、社区商铺

　　积德花园

　　均价：2800元／平方米

　　管理费：0.5元／平方米／月

　　配套：幼儿园、南方中英文小学、市场

　　同德花园

　　均价：2500—2800元／平方米

　　管理费：0.68元／平方米／月

　　配套：幼儿园、小学、中学、运动场、公交车总站

　　侨德花园

　　均价：2500元／平方米

　　管理费：0.5元／平方米

　　配套：幼儿园、小学、市场

　　聚德花园：会展商圈内超大生活居住区

　　聚德花园处于地铁二号线和三号线的交会处附近，各项市政设施相对齐全，生活和商业氛围也都非常浓郁。会展中心商圈的启动也促进了该地段楼盘价值的提升，低价位的聚德花园性价比更加突出，有不少经济能力偏低的家庭在安居房小区定居。

　　据中原地产赤岗分行经理冯先生介绍，聚德花园一直以租赁市场为主，业主卖楼的意愿不强。特别是赤岗板块利好不断，楼价一升再升，可转手的盘源就更少了。冯先生表示，现在聚德小区在售的二手盘源不过几十套，安居房暂时也不会出现大量入市的现象。另外由于聚德花园交通条件不算方便，升值潜力不会太大，预计这些安居房最高也只能达到4000元／平方米的价位。

　　楼龄：10年左右

　　均价：3000—3500元／平方米

　　管理费：0.4元／平方米／月

　　配套：幼儿园、小学、中学、市场、超市、运动设施

　　预计年回报：7％

　　汾水小区：原芳村最实惠社区

　　据满堂红有关人士介绍，芳村区的安居房主要集中于汾水小区。汾水小区生活配套完善，交通也很方便，还启动了地铁公交专线，从小区到地铁站票价1元／人次。汾水小区环境优美，以多层楼梯楼为主。

　　芳村并入新荔湾区后，花地大道众楼盘普遍已比2004年底上涨了300元／平方米左右，目前汾水小区房改房成交价在2000—2500元／平方米，周边商品房二手成交价在2800—3200元／平方米。满堂红预计安居房上市后的价格应该比房改房还低。

　　楼龄：10年以上

　　均价：2300元／平方米

　　配套：学校、超市、市场、休闲娱乐

　　安居房置业指南

　　价格

　　安居房最大的特点是价格相对低廉，由于楼龄长、无电梯及物业管理较差等因素，安居房普遍比同地段二手商品房价低20％—50％，甚至比同地段房改房也低500元到700元左右。

　　地段

　　尽管统称为“安居房”，但不同地段的安居房价格相差甚远，整体上表现为“东热西冷”。位于天河、海珠的安居房已经成为城市发展的中心区域，地段价值大幅提高。同德围和芳村地区的安居房则普遍不到3000元／平方米。

　　居住群体

　　早期经济适用房主要供应给人均居住面积不足七平方米的低收入家庭，近年来有部分居民转移到其他地区居住，将房产出租或出让，买房租房居住的不但有生意人和年轻白领，也有其他各类人士，居民结构复杂。对房屋外部环境要求高的买家而言，安居房并不是一个好的选择。

　　回报

　　如果只是看到安居房价格低就认为投资回报高那就错了。一方面买二手安居房的价格比业主初次购置时的价格已经高出近一倍，投资成本不可同日而语；另一方面安居房周边有大量城中村“农民房”和解困房等其他盘源竞争，安居房在租金上竞争力不强。据了解，安居房投资回报率能达到6％就已经不错了。

　　盘源

　　专业人士分析，安居房上市限制放开未必会带来大量安居房盘源。除了安居房总量较少，仅有房改房的1／20左右外，多数安居房目前仍以自住为主，成交并不活跃。如聚德花园安居房近期盘源仅有五六套，90％以上的业主出售意愿不强。

　　产品结构

　　安居房的共同特点是以小户型为主，两房单位大多数户型在50—70平方米，很少有70平方米以上的中大户型。另外在内外装修、房屋间隔上与商品房有不小差距，对于工薪阶层和初次置业者较有吸引力。

　　记者观察

　　安居房上市丰富置业选择

　　近日，广州市财政局等单位联合发出《关于印发〈广州市已购公有住房和经济适用住房上市缴纳土地出让金及收益分配管理规定〉的通知》，明确了安居房上市交易税费与商品房无异，土地出让金按评估价的1％征收。事实上，从今年7月起，广州已放开安居房上市限制，房产证出证满两年的安居房即可上市交易。

　　价钱低廉、小区成熟，尤其是随着城市的扩展，原先位于城市边缘的“安居房”小区如今大都成为了新城区甚至新城区中心，这些优势令“安居房”突然间成为近期被不断上涨的楼价无情地击碎“购房梦”的众多广州中低收入者以及那些购买住宅物业用于出租的投资者青睐的“香饽饽”。

　　优越的性价比以及政府政策“利好”的刺激，近几个月来，广州二手房市场问询“安居房”的购房置业者悄然间大幅增加。据广州最大的二手中介代理公司满堂红地产方面透露，从今年7月至今，该公司已经成功促成了多起“安居房”买卖。有如2003年广州房改房的全面“开闸”，如今广州“安居房”的开闸上市，也给很多人带来了希望。

　　据了解，目前广州符合上市条件的安居房多达3万余套。

　　此前，2003年开始广州有65万套房改房符合条件可以全面“开闸”上市，然而2004年全年广州老八区房改房上市成交总套数仅为1.75万套。上市成交量不到总量的3％。因此，虽然广州市出台新政，满两年以上可上市交易的安居房总量高达3万余套，此举将有助于活跃二手房市场，但期盼安居房缓解中低价房荒之势并不现实。

　　不可否认，随着广州居民生活水平的普遍提高，原来住在安居房小区的不少中低收入家庭经济水平也水涨船高。在经济条件允许后，确实有相当一部分业主希望改善居住条件而搬入了居住条件更为优越的商品房楼盘。据悉，由于一般安居房的原业主购进安居房的价格不满10万元，而如今交易的价格却大多在10多万甚至20万，增值相当明显，因此很多搬离了安居房的业主大都会出让手中的安居房。

　　然而，入住安居房的业主大都不是富裕家庭，自然地换房也不是件容易的事情，因此，安居房“开闸”后真正能够推出市场的并不多。尤其是目前不少安居房所处区位优势极为优越，很多安居房的业主都知道目前这些安居房升值潜力还相当巨大，并且对价格的上涨空间抱有极大的信心，而用于出租却可以获得极为丰厚的回报，因此目前很多安居房业主在搬离原安居小区后大都选择将名下的安居房出租获取长期收益。因此事实上真正进入市场交易的安居房远没有人们所想像的那么多。自然地，期盼安居房缓解中低价房荒之势也不现实。

　　不过，广州安居房的“开闸”上市确实为广州二手房市场补充了大批的廉价房源，为工薪阶层和收入水平不高的人士提供了更多的置业选择。广州二手房市场因此而更趋活跃已是现实。

　　黄博华

　　专题撰文(除署名外)　本报记者　王昊　实习生　尹乙鸣

　　图：

　　王昊　摄