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■本报记者苗露淄博二手房交易平淡，除了中介自说自话外，亮点乏陈。房地产一、二、三级市场是一种约定俗成的提法。房地产一级市场是指土地市场；房地产二级市场是指新建商品房即增量房交易市场，或叫一手房交易市场；房地产三级市场是指存量房交易市场（即二手房交易市场）和房屋租赁市场。一般来讲，凡已购买或自建并取得所有权证的房屋，统称为存量房，即二手房。小范在一家公司负责电话登记房源信息，她之所以经常接听到求购、出租二手房的电话，是因为公司在媒体定期刊出房源信息。她说，他们登记的二手房出 售、出租、求购、求租等信息都是每周三借助报纸来发布的，每月平均发布１５０条左右，其中张店城区出租、出售信息占４０％，而包括外区县合并统计的求购、求租信息尚占不到２０％。急于出手的多，接盘者寥寥。城中、体坛等老社区要求出售、出租的较为集中，丽景苑、瑞丰苑等新建小区也呈现上升势头。登记信息中显示，期房进入二手房交易市场已不鲜见。由此可见，二手房交易过去以旧房为主，现在已经逐渐发展到新房、好房也都涌进了二级市场，这就拓宽了二手房交易的空间。那么，求购、求租信息中，则是以小面积房为主，１２０平方米以下张店中心路和柳泉路附近的住宅成为市场寻求的重点。中介热求购缓一周不足１０条的求购信息，对于淄博二手房市场意味着什么？据透露，他们电话登记房源信息尽可能杜绝中介公司信息的渗入，其做法：一是登记前多仔细询问提供房源者的具体信息，判明是否是房主；二是仔细核对电话号码是否曾经登记过。因为，一旦中介机构进来的话，将不可避免涌入更多出售、出租信息，更重要的是这些信息将成为他们谋利的工具。除了为数不少的正规二手房中介机构外，大街小巷还滋生更多非法小中介、黑中介。设饵钓鱼，专检那些贪图便宜者下手；来就得交登记费，成不成人家不管；当然，也有的事情成了，中介再从中提取一定比例的费用。如今，最关心房源信息的莫过于中介。往往是一个出售信息刚发布，纷纷电话打来咨询的却是中介机构。中介积极性高，巴不得二手房市场搅热，从中分得利益；而一手房商家急于造市，难免致使二手房市场泡沫泛起。值得一提的是，自开放三级市场以来，从国家到地方陆续推出了一系列的二手房发展政策和措施。这些政策措施主要都是围绕着降低市场准入门槛、降低交易税、费以及提升配套服务水平展开的。城市建设及老社区改造，为房地产市场的联动消费提供有利契机。需要谨慎乐观房地产商品的使用是一个漫长的过程，在这个过程中，由于受主客观因素的影响（如使用者工作单位的变更、经济实力的变化、物质要求的提高等等），房地产使用者常常会中断使用，将自己正在使用的房地产商品通过出售、租让、互换、抵押等方式，转给中间商或其他消费者，从而使房产进入二级或三级市场。随着房地产市场的不断成长和人们生活水平的提高，人们“一房伴终身”的观念正在悄悄改变，住房“梯级消费”的观念正在逐步形成。前几年购买商品房的消费者，现有部分人已开始二次置业，因而存量房市场的需求面正在扩大。而在三级市场投资购买以获得租金利润的新兴投资群也成了一股活跃三级市场的力量，因为购买新的商品房一次性投资额较大，相对风险也较大，而投资二手房不仅资金小且可选择中心区域提高出租率。所以人们通过先租后买，先买旧后买新，先买小后买大，先买普通的后买档次高的，从安置型到适用型再到舒适型，逐步完成“梯级消费”，使房地产二、三级市场进入一个联动互补的良性循环。近几年淄博二手房市场发展较快，但与其他城市综合比较，仍然存在着发展步伐不大，发展速度不快等问题。其掣肘因素何在呢？未登记房屋（无籍房）确权问题。房屋没有登记发证就不能进入淄博市二手房市场交易，直接影响二手房市场的交易量。其主要原因是：一些开发商在建房初期没办理规划审批手续、违规开发，对此规划部门不认可，因此不能确权发证。房改房再上市交易量较少。一些较大的企事业单位，职工虽然参加了房改，成为房屋的所有者，但是这些单位出于自身利益的考虑，内部做出规定，限制单位职工房改房上市交易。公有住房使用权转让不规范。公有住房使用权转让，转让人按交易额的缴费标准已经偏高，但在实际运行中，有的产权单位收费标准比这还要高，每平方米达到１００多元。有些单位还规定，职工不得转让公有住房使用权。这些条条框框，不仅限制了公房使用权转让，而且很不规范，房地产主管部门不能掌握其转让时间和价格，因此其交易不能在全市二手房交易统计中体现。单位拖延办理房改房办证时间。一些大企业未严格执行房改政策，不能及时办理产权证。二是一些单位由于人员变动，或为省时、省力，分批办理，几个月才收一次款，推迟了办证时间。中介服务不规范。市场上“买不到房”和“卖不出房”的供求矛盾同时存在，一方面众多的需房者不能迅速有效地找到所需房屋，另一方面众多的有房者又不能迅速有效地将闲置房屋变现增值，问题均出现在中介服务机构上。中介市场普遍存在规模小、信息少、营业场地分散、经营手段原始落后等诸多问题。相当多的中介逃避市场管理和监督，随心所欲抬高收费价格，有的甚至采用虚假信息坑害消费者，影响三级市场的发展。房地产一二三级市场的协调发展，是以“三二一”为序来推动的。即通过盘活三级市场存量，带动二级市场增量销售，并以此作为规范一级市场的基本依据，从根本上促使房地产市场走向繁荣。大量的二手房进入市场交易，表明市场适应居民住房消费需求的变化，有利于居民梯级消费的实现，使居住条件通过以旧换新，以次换好，以小换大，得以实现，同时大量二手房的快速流转，会产生巨大的产业附加值，直接推动存量住房的消化，推动新建住房的增长，并促使商品房的品质不断更新。
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