阳光权官司暴露法律缺失

　　“我家的阳光到底值多少钱？”输了官司的苏州市民左奇（化名）一脸无奈。去年，左先生购买的住宅未达到国家规定的采光标准，他状告苏州市规划局并获得胜诉。就在前几天，左先生却在要求采光权的侵害赔偿诉讼中“败诉”。苏州市金阊区法院表示，“缺乏法律依据”是左奇“败诉”的“硬伤”，也就是说左奇的采光权确实受到了侵害，然而如何消除侵害却成了一道司法难题，既不可能把违规楼房拆除，也不可能按照原告提出的经济损失进行赔偿。一名业内人士表示，屡屡发生的采光权侵害索赔案暴露了我国“阳光政策”的空白

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　　为讨阳光上法庭

　　2002年，左奇在广告上看到，苏州高新区一处别墅小区里房子盖得挺好，地段可以，环境也不错，便购买了小区内28幢期房。然而直到去年交房时，左奇才发现他的别墅与其他小区的别墅相比，楼间距过于狭窄。与此同时，购买了29幢期房的郑女士也有同感，她感到她购买的29幢住宅的楼间距和国家规定的标准相差很大。

　　左奇说，在苏州市规划局发出的工程建设规划许可证附图中可以看出：28幢房南侧是原来老新村5层高的旧楼房，建筑高度为13.8米，两楼建筑间距为10.97米。28幢房与北面29幢房的间距为11.98米，28幢房北侧屋面檐口至29幢房南侧室内地坪相对高度为10.2米。另外，在附图名称一栏中，苏州市规划局注明了“同意按放线图建造别墅，南北间距1∶1.2以上”、“28幢房、29幢房按放线尺寸往北移2米以上”等内容。也就是说，当时规划部门已注意到28幢房、29幢房的楼间距偏小，在审核开发商申请时，要求28幢房、29幢房按放线尺寸往北移2米以上。

　　但是，按照当时《江苏省城市规划管理技术规定》（2000年版）规定，南北楼间日照间距系数为1∶1.2。即居住建筑日照间距至少要等于南侧建筑物（北檐口高度）的1.2倍。这样，28幢房相对应南面13.8米高的五层楼房，建筑间距应达到16.56米，而附图上的建筑间距仅为10.97米，即便往北移两米，仍然达不到国家规定的采光、通风标准。另外，28幢、29幢的楼间距也未达到国家规定的要求。

　　据此，左奇和郑女士曾多次与苏州市规划局以及别墅开发商交涉，均没有结果。无奈之下，左奇只得把苏州市规划局以及开发商告到苏州市金阊区法院，要求法院判令撤销该工程的规划许可证。金阊区法院一审判决，苏州市规划局在颁发规划许可证时未尽严格审查义务，其所颁发的建设工程规划许可证中涉及28幢房、29幢房的日照间距不符合国家规定。据此，法院确认苏州市规划局于2002年颁发的该工程规划许可证违法。

　　一审判决后，苏州市规划局不服，提起上诉。今年4月，苏州市中级人民法院二审依法作出终审判决，“上诉人苏州市规划局在房产商提供的建筑设计方案不符合《江苏省城市规划管理技术规定》所要求间距规定的情况下，仍对该建筑设计方案予以认可，发放工程规划许可证。苏州市规划局该发证行为未尽审核义务，违反国家有关建筑采光标准和日照系数的规定，依法应予撤销。据此，苏州市中院依法作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。

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　　胜诉以后难执行

　　左奇虽然赢了官司，但他感觉并不轻松。左奇说，尽管法院判令规划局颁发许可证行为违法，确认了规划局和房产商的违规操作，但这些远远没有达到他对房产商停止侵权的要求。所以，左奇决定打第二场官司。

　　但是以何种法律名义提起诉讼却难倒了左奇。对商品房住户来说，一般情况下，只有住宅建成后交到住户手中，住户才能知道自己住宅的采光是否被侵权。也就是说，当住户知道自己的住宅采光被侵权时，侵权建筑往往已建成投入使用。在这种情况下，法院判令“停止侵权”又该如何履行呢？

　　一位业内人士介绍，从社会资源有效利用出发，如拆除建筑物，将造成社会资源的浪费，并且采光受到影响的房屋并非完全不能使用。因此，在以往的采光纠纷处理过程中，通常采取由妨碍方给予受影响方一定补偿的方式来处理。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第二条规定，“国家行政机关违法行使职权侵犯利害关系人的合法权益造成损害的，利害关系人有权要求国家赔偿”。

　　于是，左奇拿着生效后的法律文书向苏州市规划局提出行政赔偿申请。但规划局对此感到委屈，他们承认审核规划时违反了国家建筑日照标准，但得利的一方是房产商，即使要赔偿也应由房产商出面。而房产商则表示，他们是按照规划局的许可证施工，有问题也应由规划局出面处理。另外，左先生提出的赔偿依据和赔偿数额，也因没有先例而让规划局和房产商难以接受。

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　　二上法庭输得窝心

　　三方一直未对采光损害赔偿的具体数额达成协议，左奇只得再次向苏州市金阊区法院提起“规划行政许可行政赔偿诉讼”。请求判令，苏州市规划局赔偿其经济损失39.3万余元。

　　左奇说，由于规划局的规划许可行为违法，致使该别墅小区的楼间距缩小，给小区居民造成损害，购买的城西别墅的价值降低，即：阳光光照不足；通风受到影响；活动空间减少；视觉卫生受到侵害等。另外，规划局的规划许可违法行为不仅在房屋间距上违反法律法规规定，而且在小区的容积率和土地使用权上也存在违法行为，致使开发商从中获得了不应得的经济利益。

　　左奇说，39.3万余元的赔偿依据就是规划局的违规行为给开发商带来的不当利润。这部分利润由两块组成：“一是因整个小区的用地、建筑层数、建筑高度及容积率的规划违反国家规定，开发商在该小区多建了1万多平米的商品房面积。从开发商每平米的投资成本和每平米商品房销售价格分析，可计算出因提高小区建筑容积率，开发商获得的“非法所得”总额。再把“非法所得”的总额分摊到左奇199.78平米的别墅面积上，就是规划局应赔偿的数额。经计算，这部分赔偿额为27.4万余元。

　　二是左奇所购买的这幢别墅因日照间距不足，致使该房屋部分面积不能达到住宅使用条件，开发商将这部分住宅面积出售所取得的收益是违法所得，应赔偿给居民。经计算，这部分赔偿为11.9万余元。

　　对于这两个诉讼请求，规划局认为，行政赔偿并不是什么权利受到侵害都要赔偿，它是基于具体行政行为违法造成公民人身权和财产权损害后给予的赔偿，而左奇提出的受损害权利都不属于行政赔偿的范围。另外，左奇以开发商的销售收入作为赔偿标准也没有法律依据。

　　经审理，法院认为，苏州市规划局颁发的该建设工程规划许可证确是违法，原告有权要求国家赔偿。但根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五条规定，在行政赔偿诉讼中，证明因受行政行为侵害而遭受损失的事实，应由原告负举证责任。但是根据现有证据，法院对损害程度无法予以确认，而原告以被告的违法行为给开发商带来的利润所得，作为其遭受的直接损失提出赔偿，既缺乏事实根据，也没有法律依据。故法院驳回原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求。

　　记者了解到，左奇败诉后，并没有放弃对规划部门及房产商的赔偿要求，而是继续积极筹划新的赔偿依据。一业内人士表示，左奇的官司败诉，并不是能不能赔偿的问题，而是依据什么标准来赔偿的问题。所以，左奇要维护“采光权益”，第三场官司恐怕难以避免。

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　　法律规定尚有“空白”

　　近年来，社会上关于采光权的纠纷、诉讼越来越多，采光权也从不为人知的权利发展到事关生活品质的生存权利。

　　一业内人士介绍，目前，在我国现有的法律体系中，存在大量有关采光的规定，明确规定了相邻建筑之间的距离以保障居民的采光权。但这些规定大多是从产权界定的角度出发，即明确了房屋所有人或者使用人享有采光权，邻人亦享有一定程度上的合理遮挡权，以此确定受害方的采光权、通风权是否被侵害。而对采光权的保障和补偿却没有具体的规定和细则。也就是说，至今还没有具体的采光权、通风权该如何赔偿，赔偿标准以及实施细则如何确定等规则。其后果就是：一旦法律判定受害方采光权被侵害，则难以通过法律的强制手段来全面保障胜诉方的合法权益，通风权亦是如此。

　　因此，在侵害采光、通风权并要求赔偿损失的案子中，法律上遇到的难点很多，仅从审判角度而言，取证就是一个大难题。住宅楼被遮挡阳光，究竟对住户有多大影响，具体应该赔多少，谁也说不准，也没有相关的鉴定机构评价。

　　一位曾代理过多起采光权纠纷案件的律师坦言：“《民法通则》第八十三条规定了侵犯相邻权有三种承担责任的形式：停止侵害、排除妨碍及赔偿损失，然而在法院众多的采光权、通风权的案件中，法院判决结果大多为前两项内容，即停止侵害、排除妨碍，而能直接判决赔偿损失的案子少之又少。”问其原因，这位律师笑着说：“你说阳光值多少钱？”据了解，目前法院能直接判赔偿的采光纠纷案件，也多是一些案情简单、双方没有太多异议的案件。

　　有律师表示，在司法实践中，由于缺乏相对统一的执法尺度和补偿适用标准，全国各地法院处理采光权侵害赔偿案件的标准不一，因此也带来了一些问题。例如，判决标准不一，大多取决于法官的自由裁量权；赔偿数额确实太少，难以体现采光权价值。一位律师不无忧虑地指出：“对房产商来说，多建造一幢楼房或一个楼层的建筑面积能多卖出价值几十万元甚至上千万元的楼盘。相对于住户永久享受阳光和通风的权利，目前采光权的损害赔偿额确实太低了，所以房产商往往并不在乎这点经济赔偿，形成用金钱就能解决一切的习惯。损害赔偿数额偏低，客观上也造成房产商违反国家采光、通风标准的案例日趋严重。”

　　既然法律上存在空白，为什么不尽快立法呢？有法学专家表示，主要是很难划定出一个具体的标准，房价的不确定、日照时间的难以细化以及不同人对阳光通风的不同认识等，甚至同一城市，不同地段，地理条件就相差很多，不可能以一个固定标准来计算。

　　一位业内人士透露，目前，物权法草案正在审议之中，采光权作为《物权法》草案所要维护的诸多物权之一，一定会出台详细的规定，各界人士对“采光权”补偿细则的出台充满了信心和期待。

　　《江南时报》(2005年11月15日第二十版)