政策漏洞成地产商逃税“避风港”

　　一项调查表明，90%以上的房地产企业在纳税上都存在问题。一位税务工作人员告诉记者，房地产业是高利润、高收入行业，也是当前税务部门重点监控的行业。但谁都没有想到，这一行业偷漏税竟然如此严重。房地产企业究竟是怎样避税的呢？南京审计学院财政税务研究所所长蒋大鸣教授指出，造成地产商避税的主要原因是税收征管政策存在诸多漏洞，导致征收成本大、力度小。许多地产商利用了房地产项目开发时间跨度长、环节多、成本计算复杂的特点，千方百计钻政策漏洞。他说，房地产项目纳税“大头”主要有两大块：一是5.5

　　四大漏洞“漏”在何处

　　第一，预售收入定义不准确。预售收入关系到营业税的多少。理论上讲，所有开发商拿到《房屋销售许可证》之日起，都开始对外收取楼盘预售款，税务部门也同时开始对开发商取得的预售收入进行征税。实际操作中，地产商正是利用我国税制中对预售收入规定的不准确来避税。我国的税收制度分国税和地税两种，在对预售收入进行测算的环节，中央与地方的规定存在严重脱节。

　　“国税法2003［83号文］”规定，预售开发产品完工后企业应及时按规定计算已经实现的销售收入。但“国税法2003［195号文］”又规定，“首期款不作为预收收入”。这两个规定自相矛盾，给地产商提供了可乘之机。到了地方，国税与地税的具体解释又不同。江苏地方国税局对“预售收入”没有任何解释。江苏地税“2003［258号文］”规定，“销售未完工房产获得价款（包括定金），应算做预售收入”。

　　政策定义混乱为地产商提供了造假便利，他们在汇总预售收入时，只计算购房者所付定金，将购房者首付款排除在纳税范围以外，这样企业预售收入缩小了。有的开发商等到房子基本上卖出去以后，又赶快把购房者支付的房款用于银行还贷。而相关税法规定，银行贷款不能算销售收入，因此不用纳税。开发商在“一贷一还”间，减少了预售收入，从而逃避了营业税。第二，应纳税所得额计算方式有缺陷。所得税是房地产项目需要交纳的最大税款，也是地产商避税的最大黑洞。江苏省地税局规定，“经过有关部门验收合格”，项目才算完工。因此，房地产企业的项目决算要等到整个工程项目通过验收之后才能进行。因为一个项目需要建委、质检、人防、消防、交管、技监、供水供电等10多个部门都出具验收报告后才算完工。漫长的验收过程为地产商提供了偷税的便利，有些开发商利用连续滚动开发项目，有意无意地将项目决算期推后。

　　在项目未完工之前，建筑单位不能对地产商开具工程发票，也就是说，一天没通过决算，项目本身就不能算出利润，利润也就无法入账。此时，很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去，使其成本暂时无法清算，最终形成企业所得税应纳税部分难以确定，利润黑洞无法计算。最常见的操作方式是，开发商在住宅项目接近尾声时，再投资建设商业项目，把住宅部分所赚到的利润全都投到这个商业项目上去，不仅不用交纳数额巨大的所得税，还长期持有固定资产，并可通过出租经营获利。第三，广告费定义有漏洞。国税“2003［83号文］”规定，“广告费与业务宣传费可无限期结转移后年度，按规定标准扣除”。利用此规定，地产商可以通过虚开高开宣传费的方式增加企业成本，达到减少利润的目的。第四，高额利润外包。我国税收政策中对外商独资与合资企业纳税有各种优惠规定，一些开发商通过与外方合资的名义，以高档房的设计开发承包给外方为幌子，逃避交纳企业所得税。

　　地方保护是洞开根源

　　为地产商避税提供便利条件的另一个因素来自地方保护主义。江苏省物价局服务价格处处长华文介绍，各地为引进税源争相出台各种优惠政策，想方设法保护投资者的积极性，有的地方甚至有税收返还的政策，而对地产商的高额利润会睁只眼闭只眼。地方政府与地产商之间常有千丝万缕的联系，一些地产商在交纳了预收企业所得税后，以各种借口延时交纳企业所得税。在此期间内，再通过多种方式避税，这也是造成税收黑洞的一个重要原因。

　　有关专家认为，今年2月1日，国务院已经出台了财政

　　违法处罚条例，“应收不收”与偷税漏税同样属于违法行为。造成房地产企业避税现象严重的根本原因是地方政府没有转变观念，为了招商引资、增加财政收入，千方百计保护地产商的利益。

　　针对房地产税收政策中的漏洞，政府应尽快建立房地产税收控管体系，对现行政策不明确的地方，国、地两税应尽快执行统一政策。同时税务、工商、国土、规划、建设、金融等部门要通过信息交换作分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息，使房地产税应收尽收。

　　现象＞＞＞

　　实交税仅是应缴税额的一半

　　眼下，房地产行业利润高已是不争的事实。在南京一般行业难觅的10％的项目利润已成开发商底线，一些拿地早、土地储备充裕的项目在一期高于一期的房价攀升中攫取30％至40％的利润也不鲜见。根据测算，房地产企业的平均利润至少在20％－30％之间。

　　然而，近日记者在南京市地税局2004年房地产企业纳税排名表上看到，排在前10位的企业利润率都在10％左右，赢利能力与房地产业内人士公认的利润率有很大差距。一项调查显示，南京市某区2004年房地产销售收入为2.07亿，预征营业税也达到了1035万，可该区国税局实际收取到的营业税仅为577万，只有实际应交营业税的一半。

　　链接＞＞＞

　　北京地税局为房产企业定制“测谎仪”

　　北京市地税局有关负责人近日透露，地税部门正在探索建立房地产行业的纳税评估模型，只要输入房地产企业的相关数据，就能“八九不离十”地当场测出企业是否存在纳税异常。房地产行业是北京地税税收的重点税源对象，北京地税去年的税收收入为692亿元，其中房地产业缴纳税收129亿元，占税收总收入的18.64％。北京市地税局有关负责人介绍，只要输入房地产开发面积、销售价格、销售率等基本信息，评估模型就能科学地分析测算各项指标是否合格，初步断定该企业是否存在涉税问题。黄玉迎

　　《江南时报》(2005年11月15日第十八版)