先行规划与公共利益孰轻孰重？

　　先行规划与公共利益孰轻孰重？

　　规划部门已举行听证会，行政许可决定将在30天内作出

　　■“小区绿地转眼成电梯洋房？”追踪

　　文／图本报记者卢秀华詹雨鑫

　　事件回顾

　　今年9月21日，江门市兴南小区的业主在小区内看到了江门市规划局发布的《江门市兴南小区D地块局部规划平面修改公示》，公示指出，兴南小区的开发商——江门市城启房地产开发有限公司(以下简称“江门城启”)申请对该小区D地块原规划作出局部调整，规划部门就此发布公示听取小区业主意见。

　　开发商此次申请局部修改D地块原规划，拟将小区74幢前一块面积约3000平方米(50米×60米)的绿地建成9层高的商用建筑楼(一层规划为会所)。据了解，此绿地是整个兴南小区唯一一块面积较大、功能较集中的绿地，是小区居民散步休闲、锻炼身体的主要场所。所以，开发商的开发意图遭到了小区业主的反对，10月下旬，在小区现有568户业主中，有432户在一份由小区业主委员会筹备小组起草的联合声明上签字，反对小区开发商改变兴南小区D地块用途(详见本报11月8日C08版)。

　　11月9日下午，关于兴南小区D地块规划的听证会在该小区内准时召开。据了解，这是江门市首个关于小区绿地的规划听证会，引起多方关注。

　　根据《行政许可法》相关规定，规划部门将在听证会召开后20－30天内作出行政许可决定。听证会结束后，小区的许多业主都表示期待规划部门最后的行政许可决定。“如果认定开发商可以在那块绿地上建房，那么我们将会采取法律诉讼的手段来争取大家的合法权益。”一位业主代表如是说。

　　焦点1

　　“临时绿地”还是“公共绿地”？

　　尽管是上班时间，但不大的听证会现场，除了听证会的申请人——开发商江门城启的2位代表、利害关系人——5位小区业主代表和相关的工作人员外，还有许多获准旁听的小区居民，一些来晚的住户干脆就在窗外旁听。“业主们都很期待这次听证会的召开，我们也相信行政部门会依法行政，维护业主们的合法权益。”几位参加听证会的业主表示。

　　听证会一开始，开发商和业主双方就对小区74幢前绿地的“属性”表达了不同的意见。由于是此次听证会的申请方，开发商江门城启的代表首先就此次申请局部更改D地块规划作了陈述。据其介绍，小区原关于D地块的规划图中，74幢前绿地被规划成将建13层至15层高层(含3层会所)的建筑用地，并且此规划已于1999年11月通过了江门市规划部门的审批。开发商代表指出：“当时开发商出于自身资金等因素的考虑，没有对D地块进行开发，为了美观，才对74幢前那块建筑用地进行绿化，因此它并不属于小区规划绿地。”

　　对此，小区业主代表提出质疑。他们认为，74幢前绿地是在小区建成时已经存在，至今已有5年之久，小区物业管理处定期从居民缴纳的管理费中拨出固定资金，在绿地上种植了多种热带植物，并铺设了石子路、草坪等，还定期对其进行维护、修葺。因此，绿地并非一块准备建楼房的“工地”。“我们每户每个月按0.3元／平方米的标准缴纳物业管理费，这其中就包括绿地的维护费用。可以说，小区居民已共同维护、使用了这块绿地5年多，绿地已经成为小区生活配套设施的一部分。”业主代表余先生表示。

　　焦点2

　　先行规划VS公共利益

　　听证会上，江门城启的代表对此次申请局部更改D地块规划进行了进一步阐述。他们指出，此次更改的重点是将原规划的74幢前地块的13—15层高层建筑(底部3层为会所)更改为9层左右的中高层，而并非更改此地块的性质，将其从公共绿地“变”为建筑用地。至于原规划中的绿地，开发商将完全保留。

　　业主代表则认为，在绿地上盖楼将会影响小区居民的生活质量。“如果改变了74幢前绿地的用途，在该地块建楼，就会减少了小区的大部分绿地面积，降低空气质量，严重影响生态环境。在绿地上建楼还侵占了居民的主要室外活动场所，小区内上百位老人、儿童将只能在小区道路上运动休憩，进而影响车辆通行和引发安全问题。此外，再建楼房将改变兴南小区的居住密度和人口密度，影响居住质量和引起资源紧缺。”

　　业主代表在听证会上指出，小区现有住户568户(未包括解困房住户)，常住人口已有约2000多人。若再在此兴建楼房，一方面使绿地周围的几幢楼房密度增加，破坏景观，影响居住环境；另一方面小区内增加近百户约300人在小区居住，将造成交通、车位等资源的紧张；同时，兴建楼房期间造成的噪音、灰尘，将严重影响小区居民的宁静生活。在听证会上，参与旁听的兴南小区业主还指出绿地已经是既成事实。

　　“再次提醒大家，74幢前地块并非绿化用地，从1999年11月通过审批的规划图中它就一直是建筑用地，只不过是大家已经习惯了这片‘临时绿化用地’的存在而已，除了局部楼层的调整，我们完全遵照原来的规划开发。”开发商代表如此申辩。

　　律师支招

　　当聪明业主从看楼开始

　　听证会结束后，有数位业主向记者表示，当初买楼的时候开发商承诺该绿地不会盖房子，这块绿地甚至成为售楼人员向购房者推荐的一个卖点，而且在看楼时绿地已经成型。“当初这块绿地是划入整个小区的绿化率的达标审核之中的，就是因为前面有一块绿地，视野好，74幢的房子比73幢每平方米要高出50元。”74幢一位住户说到。对此，小区开发商江门城启的李工告诉记者，当初兴南小区的绿化率考核是逐幢考核的，即使没有74幢前绿地，整个小区的绿化率也是达标的。而且，整个小区的卖点并不是74幢前的绿地，而是每幢楼的首层架空，这在江门是首家的。

　　那么仅是售楼人员的口头承诺是否等于吃了一颗“定心丸”了呢？如何在购房过程中当一个聪明的消费者，从而避免日后的类似纠纷？广东永华律师事务所的吴律师认为，相对于开发商，个体购房者是一个相对弱势的主体。因此，购房者在看楼时有权要求售楼人员出示关于楼盘的用地许可、建筑许可、规划许可以及预售许可等证件，确认开发商是否规范经营。不能完全听凭售楼人员的介绍，应当对绿地面积等查看楼盘的正式规划图进行核实。同时，购房者应当保留当初开发商提供的楼盘宣传册等文字材料，日后开发商出现“说到做不到”的情况，这些材料就将成为业主们追究开发商违约责任的有力证据。

　　据介绍，许多城市都推出了“请律师买楼”的业务，律师可以“包办”调查建筑规划的规范性、签合同到交楼等工作，帮助消费者厘清在购房过程中涉及到的众多法律问题。

　　图：

　　听证会很大程度上将决定74幢前绿地的“命运”，因而格外受到业主关注。

　　业主在听证会场外等候。