地产商“严重缺血” 资金窘困威胁房地产业(图)

http://www.sina.com.cn 2005年11月16日14:00 新华网

　　由于资金异常紧张，许多房地产商都是在苦苦支撑，上海某些急需资金的开发商，已经开出了20％以上的年借款利率。未来房地产业对国民经济的影响不容乐观——

　　整个楼市潜伏着一场致命的危机:资金缺血。在风雨飘摇的上海楼市，这一点尤其明显。有分析人士指出，上海楼市买卖双方的博弈，博的就是开发商资金链承受能力，一旦开发商资金难以为继，上海楼市就很有可能出现崩盘。因此，当前开发商的资金窘境已经直接威胁到上海房地产经济的持续发展。日前，某媒体引用有关官员的话称，房地产在“十五”期间已经完成了它的历史使命，现在房地产对上海经济的负面影响也已经出现。

　　资金紧张助生“掮客”

　　最近几个月以来，一群神秘人物在上海地产界活动频繁。这些人的使命就是寻找在此次宏观调控后，资金链出现问题的开发商，然后以高利率的方式向他们推荐江浙财团的借款，被业内称为“资金掮客”。这些“资金掮客”瞄准当前上海楼市陷入僵局，部分开发商资金回笼不畅的机会，开出了高达10％－20％的借款年利率，对于那些急需资金的开发商，有的甚至开出了20％以上的利率。尽管这些资金的年利率在同期银行利率的2倍以上，但为了生存，还是有不少开发商接受了这个苛刻的借款条件。

　　“这充分说明，当前上海楼市面临着巨大的资金压力，这种压力主要来自于开发商的资金紧缺。”一位专家指出，“由于购房者的观望情绪很浓，开发商的资金回笼非常缓慢，持续经营能力受到严峻考验。对于当前普遍采用杠杆作用运作房地产项目的开发商而言，一次小小的资金流转不畅就有可能导致毁灭性的打击，在这种压力下，被迫接受高利率借款也是正常现象。”

　　而一位业内人士分析认为，国家对房地产信贷政策的收紧和开发商心中仍然抱有的“暴利”幻想，给了江浙资金可乘之机。长期以来，在房地产行业盛行一种“小资金撬动大项目”的现象，也就是通过银行贷款、期房出售等方式，用较少的启动资金完成整个项目开发。尽管央行一再提高房地产开发项目的自有资金比例，但是，通过一些不规范的运作，例如在贷款时临时拆借资金在账面上作出符合条件的自有资金、包装项目价值以从银行贷得更多款项等，开发商仍然可以完成“小资金撬动大项目”的过程，而风险却转嫁给了银行。

　　随着国家对房地产风险的高度关注，银行系统对房地产的贷款政策明显收紧，即便符合自有资金等条件，开发商也很难从银行贷到所需资金，而其他正规融资渠道如信托等，近来也大幅提高了门槛，这给一些启动资金不足，资金链紧绷的开发商沉重打击。另外，尽管目前上海楼市出现降价现象，但小幅的降价对楼市刺激作用不明显，而在很多开发商的心里，对大幅降价抗拒心理非常强，对上海楼市仍然充满“暴利”的幻想，认为只要熬过短暂的冬天，上海楼市必定反弹，从而给自己创造牟取“暴利”的机会。在这两种因素的综合作用下，开发商在面临巨大资金压力的时候，有不少人宁愿选择高利率的民间借款，也不肯通过降价尽快回流资金，从而出现了前文所述的现象。

　　事实上，对于房地产行业而言，资金就是血液，能否顺畅流动对房地产商的生存发展至关重要。江浙资金敢于向上海房地产开发商们开出如此高的利率，正说明上海楼市潜伏着一场致命的危机:资金缺血。据了解，在上海房地产行业中，存在四千家以上开发商，其中不乏一些中小开发商和一些简单的项目公司，融资能力较弱，抗风险能力不强，而在充分利用杠杆作用的情况下，自身的资金链又绷的非常紧，在上海楼市陷入危机之时，他们承受的压力最大，一旦融资渠道堵塞，就面临着破产的危险。

　　房地产“支柱”将倾

　　对处于敏感时期，牵一发而动全身的上海楼市而言，这些中小开发商无疑是一颗潜伏的炸弹。有分析人士指出，上海楼市买卖双方的博弈，博的就是开发商资金链承受能力，一旦开发商资金难以为继，上海楼市就很有可能出现崩盘。因此，当前开发商的资金窘境已经直接威胁到上海房地产经济的持续发展。

　　上海楼市面临的这种致命威胁似乎让有关政府部门非常紧张。记者在经常联系采访的几位专家口中得知，有关部门希望他们不要发表对上海楼市的看法。而不久前，上海房地产官方网站——网上房地产改版后，不再公布均价等重要数据，让人们无法对上海楼市现状作出直观判断，一些房地产咨询分析机构也失去了重要的信息来源，从而无法对上海楼市的未来走势作出分析。上海房地产资源局有关人士表示，这是考虑到信息的有效性，那些数据仍将通过《上海房地产快报》提供给开发商。对于这种解释，一位媒体记者表现的很愤怒:“需要了解上海楼市现状的不只是开发商，还有普通老百姓。这种针对性地截留信息的做法是非常不公平的。”

　　不过，在谨慎处理上海楼市危机的同时，上海市似乎也在逐步淡化房地产对经济的拉动作用。日前，某媒体引用有关官员的话称，在上海的“十一五”规划中，房地产将退出支柱行业的地位。该官员表示，房地产在“十五”期间已经完成了它的历史使命，现在房地产对上海经济的负面影响也已经出现。

　　“如果房地产退出支柱地位，不会对上海的经济造成很大影响。”一位专家表示，“以前是过于渲染房地产对经济的拉动作用了，事实上，并没有那么夸张。不过，房地产行业的下滑可能会对一些地区的财政收入造成影响，因为在房地产过热的时候，个别地区的房地产税收占到财政收入的一半以上。”（记者　李良　上海报道）

　　房地产业与银行业的这种高度关联性，让银行业在国家对房地产业进行宏观调控时，遭遇前所未有的尴尬。房地产业在不知不觉中已经挟持着银行业踏上了同一辆向前飞奔的战车，两者已然成为一对同生共死的患难兄弟。

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　　·（来源：新华社/中国证券报）