秋季楼盘竞相启动　二、三线镇区楼市起跑

　　本报记者王敏

　　提到镇区地产，大多数人首先想到的便是樟木头、长安、虎门、厚街等经济发展快，楼盘也比较多的镇区。然而，今年下半年，大岭山凯东新城、中惠沁林山庄、中堂南国雅苑、东港城、道滘龙泊东江、东坑南国水乡、黄江中惠金士柏山、桥头石竹山水园等项目相继启动，东莞二、三线镇区的楼市发展也开始受到行内关注。

　　热潮初现

　　大规模高档住宅是开发主体

　　根据10月31日市房协发出的第三季度预警数据，镇区项目在这一季度见涨，除四大城区外，各镇区新增预售项目总数达到60个。大部分镇区在第三季度均有新预售项目出现，一些镇区新增预售项目均在三个以上，镇区楼市正逐步进入快速发展时期。更值得关注的是，大岭山、企石、道滘、洪梅等以前较少受到关注的二、三线镇区出现预售项目。

　　今年8月，凯东新城在大岭山破土动工，拉开二、三线镇区楼市角逐的序幕。之后，沿海龙泊东江开始认购，中堂东港城、中天力通南国雅苑、黄江中惠金士柏山、桥头石竹山水园、东坑南国水乡等项目先后认筹或开盘，综艺集团莞都可苑也即将在中堂推出，短短两三个月的时间里，多个项目相继启动，一场东莞二、三线镇区楼市开发的热潮开始了。

　　引起业内关注的是，这些项目都颇具开发规模。凯东新城总建筑面积达26万多平方米，龙泊东江活水别墅住区达38万平方米，中天南国雅苑建筑面积也达到23万平方米，中惠金士泊山和沁林山庄的总建筑面积均在50万平方米以上。开发规模之大在这些镇区前所未见，甚至超过城区一些楼盘规模，开了镇区建造大社区的先河。

　　据记者观察，在产品上，这些项目大多走大中户型高档楼盘路线，从四房、五房、复式的洋房大户型，到联排别墅、独立别墅，两房户型多为点缀，发展商的定位十分明确。同时在项目类型上则大多为商住复合型项目，东港城甚至拥有4万平方米的商业面积，大规模、高档次，再加上开发商的极力招商，一些知名商家已闻风抢占这些镇区市场，9月，华润万家超级广场抢先签约进驻中天城市广场，东港城也与海雅百货签订了入驻意向书。开发商不仅希望能吸引住宅客户，同时还希望能在商业开发上大做文章。

　　起跑背景

　　交通便利是二、三线镇区楼市发展最大助力

　　对于二、三线镇区的起步开跑，行内人士表示，这是“发展大势”。

　　“经济发展到一定规模，本地需求加大，房地产自然会发展。而其发展基础，首先便是交通便利。”一位行内人士如是告诉记者。

　　据行内人士分析，上个世纪90年代末，铁路沿线邻近深圳的樟木头、常平、塘厦等镇区启动了针对境外客户的市场，在十多年的时间里，东部地产凭境外客户之力发展迅速，在东莞楼市里占了一席之地。而厚街、虎门等镇区也因为本镇经济的迅速发展，市场需求增大，从而带动了房地产的迅速发展。

　　9月28日，耗资数十亿元、历时近两年，包括一条高速公路、一条快速路及4条主干公路在内的东部快速交通圈正式通车。路网的逐渐完善对二、三线镇区房地产的发展起到了极大的推动作用，特别是这6条交通干道沿线的东部镇区。

　　据行内人士介绍，对于房地产行业来说，这6条交通干道沿线所覆盖的包括寮步、桥头、横沥以及松山湖在内区域的房地产有望迎来新一轮的发展。首当其冲的便是寮步，据分析，五环路及松山湖大道的通车，消弭了寮步镇与东莞城区之间的地域差别，而随着莞樟路的改造成功，该区域的地产环境将融入城区大背景，从寮步中心区域到东莞城区车程不过十来分钟，两者的亲密距离也使寮步的地产业蓄势待发。据了解，目前已有众多有实力的品牌房地产公司正在频繁地与寮步镇政府接触，希望能入驻寮步，多家发展商也表示愿意到寮步地块开发项目。而随着东部快速路的开通，大朗、桥头、横沥、东坑等镇区到城区的时间缩短，区域价值将被进一步提高，交通的便利势必带动本地经济发展，进而推动房地产市场的发展。同时，西部快速线的规划启动，对中堂、道滘等镇区的拉动也将成为一大助力。

　　另一方面，发展商在拿地时也颇为注意地段的选择。大部分地块都选择在两镇交界处或交通比较便利的地方。如东坑南国水乡位于东坑靠近常平的地域，希望能吸引两个镇区的购房者，而大岭山凯东新城选址于镇中心地带，中堂南国雅苑、东港城均靠近107国道，距莞城仅需半小时左右车程。

　　竞争优势

　　空白市场吸引发展商

　　除了交通的便利外，二、三线镇区土地成本相对便宜，当地购买力强、房地产市场竞争小，都是促使一些发展商愿意考虑的原因。

　　正在操作东坑南国水乡项目的深圳长城创展置业有限公司总经理罗国海告诉记者，有不少人认为东莞本地人自建有房，不会购买商品房，这种观念可能需要扭转了，一些镇区本地的购买力是不容忽视的。随着镇区经济水平的提高，本地人对生活品质的要求也随之提高，社区生活、居住安全等逐渐被本地人群关注。这些人群成了二、三线镇区楼盘的基础客户群。“东部楼市的置业群体以前外销客户占到七成以上，现在本地客户与外销客户比例已经达到5：5。”罗国海表示，这些人群的购房需求实际上是比较旺盛的，加上这些镇区以前市场一片空白，竞争力小，使得新开发楼盘前景被人看好。

　　在采访中，相当部分开发商都认为，目前城区土地资源稀缺，发展商开发楼盘成本较高，并且市场竞争也异常激烈。在常平、樟木头、虎门、厚街等一线镇区，也有着类似于城区的市场状况。而像桥头、横沥、中堂、大岭山等镇区本身楼盘的开发量较少，市场的需要非常大，而土地资源相对丰裕，成本也较低，随着东部快速干线的开通，西部快速干线的启动，这些镇区很可能是地产商锁定的下一个重点。

　　另一方面，发展商在二、三线镇区开发时看中的往往不仅仅是一个镇区的购房群体，除了选址会选择在两镇交界地段外，开发商在开发时往往也会在项目所在镇区乃至辐射周边镇区的商业需求，以及休闲需求上下工夫，这也是二、三线镇区新开发楼盘有较大商业规划，并引入较知名商业品牌的原因。同时，发展商还会考虑到一些休闲广场等市政配套的补充规划，除了改善居住环境，补充生活配套外，往往也会得到镇区政府赋予的一些便利条件。这些是在楼市相对发达的城区和一线镇区比较难获取的。这也是吸引一些发展商往二、三线镇区拿地开发的因素之一。

　　□楼事点点评

　　不是主战场也要有精品

　　主角：湛华北

　　职业：东莞市思创动力地产顾问有限公司总经理

　　经历：1990年入职深圳国际房地产咨询股份有限公司从事房地产交易，1996年任中国房地产开发深圳公司营销部经理。1997年至2001年任深圳乾富实业副总经理，分管房地产营销，兼任其子公司久鑫房地产项目公司副总。2002年－2004年底就职德思勤营销总监、副总经理。之后至今任东莞市思创动力地产顾问有限公司总经理。从业期间，直接操作11个项目，参与项目达30余个。

　　了解规划需求做好楼盘定位

　　记者：请问您对近期二、三线镇区楼市的发展有什么看法？

　　湛华北：二、三线镇区目前不是东莞的置业主战场，也不是热点区域，市场是空白，也表现了这个市场的不成熟，因此，发展商在二、三线镇区的楼市开发过程中，对项目、社区的开发必须要有严谨的判断和定位。对目标客户也要有清楚的了解。

　　大部分发展商在二、三线镇区开发时，看中的是当地市场空白后本地的需求。然而镇区有多少本地人会放弃自建房改买商品房？这还需要了解清楚。镇区还有一种客户是因为工作、地缘的关系需要在本地买房的，但是东莞镇区产业实际上以蓝领的构成为主，这群人大多只赚钱，少消费，其购买力是有限的。需知，不管是在哪个城市，中产阶级是购房主力，东莞的中产阶级是比较缺乏的，在镇区就更为缺乏。因此，对于项目的目标客户，市场需求，以及未来的房源需求，发展商在开发前一定要有比较清晰的了解。

　　镇区楼盘也要有精品意识

　　记者：在镇区一些楼盘定位客户时，曾提及想吸引城区客户。对此，您有何看法？

　　湛华北：从工业化到城市化，高度城市化之后会出现人口郊区化，这是一个规律。一个城市高度城市化，会使高端人群向郊区置业。但是，目前东莞显然还远远没走到这一步。我们所见的，是大多数镇区人群更愿意在城区置业，因为可以享受到城市中心的丰富资讯和生活配套，扩大社交层面。因此，从目前的城市状况而言，除了因为工作因素不得不在当地置业外，让城区人口到镇区置业的想法还不是太现实。

　　如果楼盘想在这一点上做文章，那需要项目做到软硬件的很多结合，赋予客户购买理由。这里说的软硬件包括了三个方面，一是价格差异，应该有一定落差。二是产品设计，价格落差不等于产品质素降低。反而要求发展商对产品要精雕细琢，而且要在社区环境、邻里关系等软件方面做足功夫。三是位置、消费资源和配套等硬件要吸引人。

　　上述这些，实际上就是要求楼盘必须要做精品。

　　记者：确实，现在大家的观念认为二、三线镇区楼盘的质素等方面比城区和一些一线镇区差。

　　湛华北：其实这些镇区有些生态资源是比较不错的。但是有些因素制约，包括后期的入住情况，镇区对住房需求的间歇性，镇区购房者对价格的接受度低等因素，使一些镇区楼盘慢慢发展成一种过渡性产品，因而在建筑素质、人居环境、品味等显得相对薄弱。

　　实际上，镇区项目做得不好，对整个楼市也是不利的，因为城市发展，打破区域居住是必然，不好的产品却是无法抹杀掉的。我个人的建议，希望发展商在二、三线镇区开发楼盘时，不要仅仅当作是从一个区域市场的消费力和承接力来考虑，而是从整个市场来考虑，做出精品物业。各项软硬件都能做好，不管是对自身销售，还是对整体楼市，都是有利的。

　　王敏

　　图：

　　随着东部快速路的开通，二、三线镇区楼市开始启动。杨凯摄