高层景观公寓价值何在？

　　【南京日报报道】 编者按：11月12日，由中国房地产及住宅研究会、南京大学城市研究中心联合主办“城市景观公寓价值”研讨会，并对龙江地区第一景观公寓龙凤AB高层进行了解析。本报《南京地产》摘要发表部分专家观点，并以此展开高层景观公寓的价值探讨。

　　中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端：

　　以人为本，天人合一

　　现在很多建筑都出现了高层化的现象，这也是鉴于我国人多地少，城市建设用地尤其紧缺的缘故，居住向空中发展势在必然。居民从小平房、大杂院到住高楼这种生活方式即居住文化的巨大变化，已逐步从过去的惧避心理转变为向往“一览众山小”、眼界开阔的高层住所。

　　此外，我国传统民居历来注重生态环境，我们的祖先总是尽量选择依山傍水、自然环境优越的地方建造住宅。即使地处寸土寸金闹市的民居，也设计了可以种花植草、气息清新的庭院和天井，或者是叠石为山、聚水为湖、绿树掩映的私家园林，并通过建筑结构的变化来改善日照、通风、温度，防止噪声侵扰和灾害侵入（如高院墙、风火墙等等）。总之，千方百计营造良好的生态环境。而高层住宅与生俱来的拥有“登高望远”的景观优势。

　　同时，人们对住宅的要求，已从过去的着重解决有无问题转变为解决优劣问题，要求以舒适、健康、实用、安全为目标，对住宅内部功能区进行优化和细化配置，合理分配各功能区的面积，以及私密性的保障等，为此，户型面积开始增大。目前，住宅的功能分区越来越细，每套住宅已从六个空间格局（卧室、起居室、餐厅、厨房、卫生间、阳台）增加到八个空间格局甚至更多，如增加了电脑房（书房、工作室）、储藏室等。特别是动区和静区的分隔，避免了互相干扰的烦恼。对入口、起居室、餐厅等礼仪空间和卧室等私密空间的设计，也精益求精。主卧室不仅要放在开敞、舒适度好的位置，而且还将其空间细分为睡区、坐区、卫生区和壁橱区。根据人性化的要求来进行功能空间的细分和组合设计，已成为造精品、创品牌的有效途径。南京日报记者高喜玲

　　我国著名房地产金融研究专家、经济学家王国刚：

　　高层住宅带来两大便利

　　现在的房地产市场比以前活跃很多，但我要强调的两点是：第一，商品住宅是个性化的产品，个性之处就是价值的体现之处；第二，现在大家对商品住宅市场的讨论开始冷静并深化了。

　　王国刚指出：住宅实行市场化后，受香港等地区的影响，带有电梯的高层住宅逐渐增多。房子是一种个性化的产品，但是很多人对它的认识还是共性产品，比如我们常会用“均价”来表述房子的价格，实际上这是不妥当的。因为每个房子有不同的地理位置、不同的楼层、不同的朝向和拥有不同的价值，所以应该是一房一价。现在，城市车辆增加带来了尘土、尾气和噪音污染，靠马路边的低层住宅受污染最重。因此，商品住宅出现了楼层越高价格越高的现象。这也就使得高层住宅逐渐受到人们的青睐。而这种高层住宅可以带来两大便利：一、眼界开阔、采光好、污染少；二、与收入品位相当的业主为邻——给生活和人际交往带来便利，成为业主间和谐相处的基础。王国刚同时认为，我国商品房市场仍是个未成熟市场，未来相当长一段时期仍是卖方市场，只是由于政策原因出现了目前短暂的供过于求现象。以上海为例，上海的高档商品房房价的确在降，从原来的2万元／平方米降到1．7万元／平方米。同时，二环以外的偏远地区房价也在降。但内环以外、二环以内——中等收入家庭可以承受的房价没降反涨。这说明商品房市场仍然供不应求。正因此，使得土地资源和城市景观资源更显稀缺，这为高层景观房带来了升值空间。

　　南京大学城市研究中心主任张鸿雁：

　　高层住宅是人类理性的一种选择

　　土地资源的稀缺和高层住宅建设技术的发展是人们走进高层住宅的两个重要因素，高层住宅是人类理性的一种选择。

　　我们从城市发展的角度来看，高层住宅的发展与人类的发展是同步的。人类经历了洞穴生活到半地下生活，再到高台式生活，到小多层生活。高层是一种高密度的生活，比如高密度的智慧聚集、高密度的财富聚集等，一个城市的高层是这个城市的荣耀与价值体现。

　　从地产经济学上的理念来看，该地区的土地价值是郊区的1000倍。我们先看区域价值，这是构建在社会大的配套资源、配套属性体系下的；再看高层住宅的景观属性，表现为心理文化关系，这两个方面表现出来的价值都是刚性的。最后，高层住宅的社会服务体系构筑的较为舒适。

　　南京大学商学院博士后李程骅：

　　商业新业态提升“龙江第一景观公寓”居住价值

　　龙江新的社区大卖场、MALL的快速崛起使得这里的居住生活消费非常方便，商业人流的密集度甚至可以和新街口媲美，新商业业态带来的“体验型”消费造就了一个新的商业业态体系完备的“龙江高尚生活圈”。

　　在我看来，龙凤AB高层具有“中心位势”。该项目在嫩江路与秦淮河风光带结合处，拥有的景观资源、出行便利、环境幽静等角度看，都是唯一的中心景观楼盘，称其为“龙江第一景观公寓”名副其实。20层以上的景观公寓，200米内看不到阻挡视线的楼房，可以说是真正的环景式公寓，这就是高层的最大景观优势。同时该项目距离金润发超市和新城市广场一站多路，所以享受景观和生活便利相得益彰。仅以生活消费为例，形成了完整的5分钟“便利消费圈”和10分钟的“社区消费圈”。去年，在对1000户家庭调查时发现，以MALL、大卖场超市、便利店为代表的商业新业态构成了南京家庭生活的“三重消费圈”，这带来了新型的城市生活方式。在龙凤花园，社区生活圈和城区消费圈交错，两重生活圈就满足了一切消费需求，解决了时间成本和交通成本。

　　高层景观住宅拥有独特的稀缺性。龙凤可以说时真正的双水景住宅，可以俯视秦淮河和鬼脸城，远眺长江壮丽景色，是龙江地区新地标，可以满足精英大户型的消费需求。

　　南京日报记者高喜玲(编辑暴雪)