社区商业该放还是收？

　　以社区居民为服务对象的属地型商业——社区商业，自诞生之日起就在促进城市商业发展和提高市民生活水平方面，扮演着十分重要的角色。但是，随着城市的不断发展，社区商业在便民利民的同时，噪音、油烟和垃圾等扰民问题也日益突出。这种便民又扰民的业态，令社区居民又爱又恨……

　　生活噪音油烟污水投诉不断

　　据佛山市城市管理行政执法局提供的数据显示，今年1月—9月，执法局共接到生活环保类的噪音、油烟和污水投诉8032宗，其中立案处理86宗。

　　老居民区

　　住改商后配套跟不上

　　由于历史原因，城市中企事业单位的福利房和城市发展扩张时出现的城中村，规划设计一般未将社区商业考虑进去。随着城市发展和居民生活需要，居民区内才逐渐出现社区商业。但住宅结构变身商铺，在隔音、排烟、垃圾处理等设计上存在先天不足。

　　记者走访发现，这类现象在佛山较为普遍。许多居民区的沿街一层住宅改建为商铺出租，甚至一些居民区内已形成了“饮食一条街”、“不锈钢一条街”等等。

　　一位家住在金鱼街的市民就向记者抱怨，他家楼下的餐饮店非常多，虽然住在4楼，每天楼下餐馆里的油烟仍不断涌入房间，害得他夏天都不敢开窗。不仅如此，因为生意好，餐馆每天都开到十一二点，嘈杂的人声更严重影响了他的正常睡眠。

　　此外，老居民区和城中村一般都缺乏统一的物业管理，商铺招租较为混乱，以个人利益为主导的选择形式普遍。因此，在招租过程中，商铺业主不可能对租户进行合理筛选，许多噪音大、污染严重的商业种类也就纷纷进驻社区。

　　因此，老城区、城中村等社区商业的扰民问题的整改也较为困难。

　　新居民区

　　利益驱使规划不合理

　　新城区社区商业的扰民问题也不容乐观。

　　据了解，出于利益驱使和小区住宅销售的需要，许多没有商铺开发经验的开发商也不遗余力，以住宅开发模式进行商铺操作，这使得开发出来的商铺规划不合理，硬件配套较差。

　　记者在禅城的城南的几处新居民区走访发现，小区商铺大部分没有预留空调位和排气通道，空调主机都安装在商铺的入口上方，排出的热气就正对着商铺门前的走道。

　　另外，许多店铺没有排烟、排水、隔音等设施，进驻商家要额外花钱再做，不仅增加了商家的经营成本，更重要的是重新装修也影响了居民的正常生活。中国海王星辰连锁药店有限公司总经理钱舜尧对此深有感触，“商家的选址并非‘以人为主’，而是以商铺为主。”海王星辰目前50％以上是社区店，但在选址过程中，却不断与地产商发生冲突。

　　洪俊武

　　社区商户：生意不好做

　　一直以来，社区商业就在城市核心商圈与次商圈的夹缝中求存。商业与居住间的矛盾，使之一时间成为众矢之的，其扰民问题也遭到广大市民和媒体的口诛笔伐。处于发展萌芽期的社区商业，呈现出业态单一，偏重底商，整体水平不高等特点，而身处夹缝中的社区商户更是举步维艰。

　　魁奇路一个新建的高档小区内，谭老板的福建沙县小吃店在开业5个月后停业了。“只是几块钱的小本生意，我实在支撑不住了！”谭老板看着店内仍崭新的装修显得有些留恋。

　　今年6月，谭老板看中了这个有1000多户的小区，开了这里第一家饮食店。本以为小区人多、生意好做，不曾想小区近一半的业主没有入住，住进去的也没多少来帮衬。“来店里的都是些为业主装修的工人和旁边的商户，小区业主并不多。”谭老板介绍，在这个小区，不光他的店生意差，其它商户也都一样。

　　而记者随后的观察也证实了谭老板所言非虚。近200个沿街铺位大部分还空空荡荡，以装潢设计、厨具家装、美容医药、杂货饮食为主的开张商铺也是门可罗雀。采访中，许多商户都向记者表达了生意冷清，一部分商户甚至已准备撤出。

　　而城南的几个新建居民小区的情况也同样冷清。据有关商铺招商人员透露，社区商铺的招商较难，而换手率却接近50％。

　　新建小区的人气不足也许是导致社区商业亏损的原因，那么，老居民区的社区商业经营情况如何呢？

　　“勉强维持吧。”体育路一家川菜馆的生意不错，可老板却称自己赚不到多少钱。老板向记者解释，虽然生意不错，但老城区的饭菜也卖不起价钱，而且铺租并不便宜，还要加上每月的税费、水电、人工等为数不少的费用。“另外，我们还经常被居民投诉，说我们店的油烟、噪音影响到他们。”该老板补充说。

　　在福禄路开杂货铺的王叔也表示生意难做，“现在的人都喜欢进超市和大商场了，我们这种小店卖不起价，还经常被人认为货品质量不过关”。而记者也发现这里的店铺除饮食店、服装店生意外，其它诸如杂货铺、五金店等生意都异常冷清。

　　洪俊武

　　便民又扰民居民爱又恨

　　商品房社区的商铺既便民又扰民的矛盾特点，使人们对其又爱又恨。

　　爱

　　购物方便

　　具有满足社区居民购物、服务等综合性需求的社区商业既节约了居民的购物成本，又避免了居民驱车购物的麻烦，为居民的生活带来很大的便利。

　　家住佛山禅城老城区的唐大妈10多年来依然保持着这样的习惯：隔三差五要到楼下的凉茶铺里去喝碗凉茶。不仅如此，唐大妈的日常生活用品也习惯在周边的小店里买。唐大妈说：“都十几年的老‘邻居’了，知根知底。而且小店里的东西物美价廉，凉茶也够凉”。唐大妈还说她逛不惯现在的商场、超市，“太大了，进去就找不着路，东西也太多，眼睛都看花了”。而在广告公司做策划的阿军对社区商铺也非常喜欢。由于工作关系，他常常早出晚归，早餐、宵夜几乎都在楼下的小吃店解决，而一般的日常生活用品也都是在24小时便利店里购买。

　　社区商业在自身发展的同时，也带动了周边环境，让居民们近在咫尺就能享受到生活服务。

　　恨

　　影响生活

　　但是，由于历史原因，老城区的一些居民小区在规划上不合理，商住划分不明，物业管理不到位，导致社区商业的扰民问题遭人诟病。一些餐馆、酒吧每天营业到三更半夜，嘈杂声让居民难以休息，这些饮食场所所造成的垃圾污染也让小区居民所难以忍受。

　　体育路上，林女士家的阳台正好对着一个川菜餐馆，这家餐馆的油烟熏得林女士一家不敢开窗，但即便如此，家里还总飘着一股浓浓的辣椒油味道。

　　老居民区如此，新建小区的居民们有时也“不太好过”。一些新建住宅项目为了达到以商促销目的，在商铺的前期招商中未严格筛选商户，使一些影响居住质量的商业类型进驻。

　　住在大福路一小区里的卢小姐楼下有两间音像店，每天都放着音乐，有时晚上10点多还声震如雷，吵得她一家人不能休息。她与其他住户向物业公司反映了几次，可是没几天音像店的老毛病就又犯了。因为生意不好做，她家楼下的商铺换手率很高，每天都有人在装修，而且现在很多都改成饮食店了，油烟、热气等又成了卢小姐的头疼事。为了安宁，卢小姐正与老公考虑去哪个大型住宅小区再买套房子，不过“这次绝不买临街的”。

　　而部分小区商铺的硬件配套较差，排烟、排水、隔音等设施不足，商家进驻后影响居民的正常生活。今年6月，桂城南海大道一小区居民向记者报料，小区沿街商铺的一家知名电器连锁店抽风机声音太大，影响了居民的正常睡眠，小区居民聚集抗议。该店负责人很无奈地告诉记者，在装修时已对抽风机噪音进行处理，主要是建筑的隔音效果不佳所致。洪俊武

　　个案

　　噪音扰民三年难解小区居民无奈“出逃”

　　佛山市三水区文锋东路小区，许先生这几年一直在“黑暗”中生活。

　　2001年，许先生所住的居民楼下开了一家名为兴明的冷冻食品购销店。从那时候开始，每天晚上9点到次日清晨7点，食品货物就陆续从外地运到，而整晚装卸货物的碰撞声也将许先生一次次惊醒。更令人头痛的是，该店用来制冷的设备整夜嗡嗡地响个不停，震得整栋楼都在颤抖。白天，许先生的日子也不好过。购销店冷库的2台排气扇每天凌晨5点启动，冷库内的冻肉异味就杂着排气扇的噪音直冲许先生家里。

　　许先生的父母因受不了噪音于去年搬去弟弟家住了。而留守的他平常极少开窗开门，并用黑布将窗户、阳台严严实实地封了三层，同时还在阳台上种满了长长的花卉来降低噪音。但即使这样，噪音还是无孔不入。许先生告诉记者，为了晚上睡眠，他专门买了一套美国产的3M防噪音耳塞。

　　小区居民们为此曾多次向三水区环保局等有关部门反映过该店扰民的问题，但都得不到解决。2003年12月16日，小区居民将三水区环保局告上法院，要求环保局尽快处理兴明店噪声扰民问题，后来环保局对兴明店进行了查处并要求其整改，可没过多久，兴明购销店的扰民问题又一次出现，直到现在噪音等问题依然存在。

　　据小区居民介绍，因为这家店的影响，小区已经有10多户居民搬了家。唐梦施维

　　□链接

　　国外社区商业发展及特点

　　社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。购物中心是一种现代的零售业态，是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法：开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。

　　国内社区

　　商业发展现状

　　我国的社区商业处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等社区商业项目。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造热闹场所的方向发展。但总的来说，目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。洪俊武

　　社区商业

　　社区这个概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体。社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。

　　社区商业作为城市商业空间中的一个重要层次，它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的，其在规模大小、提供的商品种类、服务的范围等方面都介于区域型商业和邻里型商业之间。所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但价格不一定低廉的特点。

　　图：

　　市场跟小区如此“亲近”，扰民在所难免。

　　郎树臣摄