明晰“有效供给”（双周楼市）

　　●在商品住宅寻价过程中，明晰的市场供求关系十分重要，将商品住宅房源信息直接显示出来，为人们提供更客观的反映商品住宅市场供求关系的评价指标

　　上周末，打开上海“网上房地产”，细心的人会发现该网站又有了新变化：直接显示商品住宅的动态可售面积；新增了“尾盘”统计指标；车库等附属用房不再纳入供求信息统计范围。

　　网站不断改版升级，本属正常工作，但记者以为，此次改版颇值得一说，原因就在于3项改动均突出了“有效供给”这一概念，从而让老百姓能够更全面、更直观地了解商品住房的供应情况。

　　准确显示“有效供应量”

　　当前对房地产市场供求关系有几套判断指标，如竣工面积和销售面积、批准预售面积和预售成交面积等等，但都是相对静态的指标，有各自的局限性。另外，也有人根据网上显示的上市供应量及成交量进行推算，得出如下结论：目前上市供应量远远大于需求量，仅现有供应量大概就要“卖20个月”。

　　确实，今年5月的宏观调控政策之后，上海新建商品房的交易量明显减少，相对而言，供应量却未见减少，尤其是下半年重大工程配套商品房的不断推出，网上显示的可供商品房数量更有所上升。8月之后，交易量有所回暖，目前成交量为每天700多套，但与可供量相比，仍不够“强劲”。那么，是不是现有的供应量真的要“卖20个月”呢？

　　其实不是。原因很简单：网上显示的可供商品房数量，其实不是“有效供应量”。以住宅可售统计为例，其中包含了相当一部分动迁和配套等住宅信息，而这部分住宅均为封闭管理、内部供应，不进入市场销售。以10月31日网上的统计为例，当时网上住宅的可售总面积为1775万平方米，其中动迁和配套房源为802万平方米，市场直接销售的商品住宅房源实际为973万平方米。11月16日，网上显示直接销售的商品住宅面积为931万平方米，而这才是“有效供应量”。

　　另有数据显示，今年一季度，网上的商品房可售量为1000万平方米左右，除了商业、办公、其他厂房和配套动迁类住宅等房源，实际的商品住宅可售量为500多万平方米，供应量偏紧，也是一季度上海房价上涨过快的原因之一。此后，政府通过优化市场供应结构、出台金融和税收系列政策等手段，对房地产市场进行调控，抑制投机炒作行为，与此同时，网上的动态可售商品住宅面积也适度增长，房价走势回落。

　　由此可见，在商品住宅寻价过程中，明晰的市场供求关系十分重要，因而此次改版将商品住宅房源信息直接显示出来，无疑给人们提供了更客观的反映商品住宅市场供求关系的评价指标。

　　增加“尾盘”指标

　　另外，网上公布的商品房供应信息中还包含了车库等小区配套设施，而这些配套设施依附于成套商品住房或整个小区，不能单独出售。据统计，截至10月31日，网上不能独立核发房地产权证的车库类附属用房，共计148万平方米左右。此次改版也将其清理出了总量统计范围，从而使“有效供应量”更精准。

　　与此同时，网上房地产还新增了“尾盘”统计指标，进一步建立市场“有效供应”的信息概念。每个市场都会有一定比例的滞销、积压产品和尾货产品，网上房地产显示的上海全市新建商品住宅市场某个时间点上的动态供应总量中，也包含了库存积压供应量。而网上房地产上显示的供应总量通常以整个楼盘计算，一个楼盘只要未全部销售出去，显示在供应总量中就是该楼盘的整体供应数。因此，上海市房地产交易中心决定在此次改版中引入全新的“尾盘”指标，以更好地指导购房者客观、理性解读网上数据。

　　所谓“尾盘”，主要指目前网上在售楼盘中，总体销售率达到90％以上的楼盘剩余可供量。虽然剩余的“鸡头鸡脚”仍是可供量，但上海房地产交易中心人士表示，经对网上房地产销售情况的跟踪发现，这些“鸡头鸡脚”都是挑剩的，通常在市场上“很难再动得起来”，因而“将它们单列出来更合理。”如此，与“尾盘”相对应的，就是当前市场的有效供应量。

　　3个改版小动作，意义却不小。对公众来说，获得了更即时、更直观的市场有效供求信息，对相关研究人员及政府决策部门而言，准确的供求关系数据，则无疑是稳定房价、稳定市场的重要基础。而实现调控目标、维护房地产市场健康发展，就需要更多高水准的“参谋”。

　　《华东新闻》(2005年11月21日第三版)