消化10年，市区烂尾楼“收尾”

　　老烂尾楼里有新商机。 恒隆中心

　　华侨饭店

　　记者程旭辉/文王勇/摄

　　1995年前后，宁波老三区陆续留下来一批烂尾楼。历经整整10年风云变幻，随着中山路与彩虹北路交叉口的烂尾楼———“天龙大厦”日前重新改造成28层的“农行大厦”，昔日市区繁华地段内的显眼高层烂尾楼至此终于消化殆尽。

　　不过，有房地产界人士认为，今后几年，因为多种原因，宁波不排除出现新烂尾楼项目的可能。

　　10年前烂尾楼突现闹市区

　　按照业界一般的定义，所谓烂尾楼，即开工后最终没有通过综合验收、未交付的建筑工程项目。这样的项目，10年前曾出现在市区的几乎所有主要街道。

　　据本地参与房地产行业10年以上的一些经理人回忆，1992年起，宁波与国内许多城市一样，掀起了新一轮的投资热潮，并引发了一轮房地产开发高潮。当时房产开发的主角即是办公楼，现在中山路、解放路特别是三江口区域矗立的一些商务办公大楼如中农信大厦、华联写字楼、金光中心等，都是在那时候开建的。但好景不长，到了1994年，因为宏观调控，银行开始收紧房屋建设贷款口子，1997年又爆发了亚洲金融危机，房产开发“阴云”渐覆。

　　资金链的断裂加上当时市场购房需求不足、销售不畅，相当多财力一般的开发商陷入困境，一批1995年前后开工建设的项目由此成为了烂尾楼。

　　当时的烂尾楼几乎遍布市区各主要街道，被业界称作标志性的烂尾楼即达10余幢之多。海曙区范围内，现在市政府对面的“世纪广场”、久久天桥边的“恒隆中心”、解放南路南端的“汇锦天元”、海曙区政府旁边的“中宁大厦”、长春路与柳汀街交叉口的“华侨饭店”、苍松路中段的“天海华庭”、柳庄街的“城市广场”等大楼当年都是烂尾楼；江北区的烂尾楼则有现在老外滩北侧的“外滩大厦”、槐树公寓旁的“黄金水岸”等；江东区有现“雅戈尔滨江大厦”、现即将改造为“农行大厦”的“天龙大厦”等……

　　此外，据业界人士介绍，在中山西路、兴宁路、宁穿路、解放北路、槐树路等区域，当年还留下了不少建筑面积比较小的烂尾楼；另外在北仑小港一带，同样曾是烂尾楼的“重灾区”。

　　5年前烂尾楼变成“香饽饽”

　　10年前，烂尾楼开始陆续出现，当时一大批实力一般的中小开发商被“大浪淘沙”，失去了自己开发房屋的能力，也令很多有实力的开发商在相当长一段时间内“闻写字楼而色变”。

　　但利好消息随之而来。从宏观方面看，因为几年的写字楼供应断档，加上宁波私营外贸企业的日益兴盛，同时1998年起随着福利分房的结束以及大规模城市拆迁、建设的开始，宁波房地产业开始复苏，楼市需求趋旺。

　　而从微观方面看，烂尾楼本身多居于黄金地段，且转让时价格相对便宜，再加上烂尾楼改造周期短，一些房产商因此看到了烂尾楼身上的商机。

　　2000年5月，银亿房产以7000万元的价格拍得“世纪广场”的前身“华宁大厦”———这是市区第一幢被重新改造的烂尾楼。此后，烂尾楼接盘者纷纷涌现，且大都取得了极佳的销售业绩，如建筑面积1万平方米的“雅戈尔滨江大厦”，开盘仅3个月就卖掉了80％。一批烂尾楼从“鸡肋”变成“香饽饽”。

　　目前，在久久天桥旁的原“东方大厦”被改造为“恒隆中心”，于前段时间正式开售，原“天龙大厦”被正式确定改造成农行办公大楼并全面动工。这两幢楼重新有了接盘者，标志着市区标志性的烂尾楼已经全部有了新主人。

　　烂尾楼经改造后，大致有三种产品类型。首选为改造成写字楼；其次是改造成对房屋朝向、套型结构等要求不高的单身公寓；再次是商住两用楼，如“世纪广场”、“城市广场”等；还有一些则被开发商收购后，成为其开发的住宅小区的一部分，如现南站旁的“丰华名都”部分即是当年烂尾楼“中光城”的土地。

　　今后几年烂尾楼或将重现？

　　尽管目前市区标志性烂尾楼全部有了接盘者，但业界有不少人士从宏观形势以及楼市供应量等方面分析，认为接下来宁波不排除出现新的一批烂尾楼的可能。

　　据业界人士透露，在今年这轮房地产宏观调控后，宁波部分中小开发商已经出现资金紧张。住宅项目一般通过降价后总能销出，因此很少会烂尾；而写字楼开发由于对开发商资金要求极高，一般银行对写字楼等商业地产项目贷款卡得较严，且办公楼、商铺等的购房者按揭款必须在项目竣工后才会给开发商，因此，业界预测在目前的一些写字楼项目中，不排除有的会因资金难以为继而烂尾的可能。

　　此外，目前宁波写字楼已隐现供过于求之势。有数据显示，去年市区写字楼销售量约为27万平方米，而今年预计推出量将达到70万平方米，未来两年的商务办公建筑面积，有预测说将不少于100万平方米。有地产人士曾表示，今、明两年市区的写字楼供应量之大，即便在去年的销售量基础上按每年30%的速度递增，也不大可能在未来两年内消化掉。

　　目前，形势与10年之前竟是如此相像，难道历史真的会有轮回吗？且拭目以待。

　　特别提醒

　　楼盘烂尾，购房者权益能否保障？

　　一个项目烂尾，其受害者主要包括银行、建筑施工方以及购房者。据市建委有关负责人介绍，此前我市对烂尾楼原购房者的问题处理，其程序一般先是由专业部门对烂尾楼项目进行资产清算、评估，明确债权债务主体，等新接盘者出现后，在改造后的烂尾楼中赔给老客户以相同面积的房子。而如果烂尾楼没有接盘者，或购房者在接盘者出现前想得到赔偿，一般只能通过法庭解决。

　　众信律师事务所姜洪明律师告诉记者，根据相关法律规定，烂尾楼这类官司，一般是按债权人债权比例有顺序地分别进行赔付，其中施工方工程价款优先赔付，其次是购房者房款，再次是银行贷款。不过据业界人士介绍，烂尾楼购房者要获得赔偿困难重重，因此而打官司达数年之久而仍未获赔付者大有人在。